Inwestycyjny optymizm ponad wszystko
W przypadku budownictwa mieszkaniowego, niezależnie od stanu koniunktury rynkowej, dość mocno utrwaloną od lat tradycją było zdecydowane hamowanie aktywności inwestycyjnej na przełomie roku, a więc w okresie grudzień-styczeń. Co więcej, w przypadku inwestorów indywidualnych cykliczny spadek wolumenu rozpoczynanych budów tradycyjnie zaczyna się już we wrześniu, by w styczniu kolejnego roku zanotować dołek od którego następuje odbicie. Tak też w przypadku inwestorów budujących na własne potrzeby było i tym razem.
Tymczasem zupełnie inaczej początek tego roku wyglądał u deweloperów, którzy po raz pierwszy od lat zupełnie zignorowali tradycję technicznego zimowego spowolnienia – zauważa Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. W całym rekordowym sprzedażowo i inwestycyjnie ubiegłym roku rozpoczęli oni budowę 85,5 tys. lokali, czyli dokładnie 7125 licząc średnio w każdym miesiącu. Z kolei w styczniu br. takich mieszkań było aż 7,3 tys., a więc wyraźnie więcej, a progres rok do roku to – bagatela - 80 proc.
Taki rezultat w miesiącu styczniu, który raczej nie rozpieszczał budowlańców wiosenną aurą, to sygnał wciąż bardzo wysoko szybującego optymizmu deweloperów, dla których trwająca sprzedażowa prosperity jest jedynym wyznacznikiem polityki biznesowej na rok bieżący. Czy słusznie?
Wiara w boom bez większych zmian
Jednak podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów niejako „od zawsze” są statystyki nowych pozwoleń na budowę. W tegorocznym styczniu przedsiębiorcy zgromadzili ich nieco ponad 8 tys. To także znacząca liczba, choć nieco mniejsza od średniej zeszłorocznej, za to aż o 70 proc wyższa od uzyskanej w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Można zatem przyjąć tezę, że deweloperzy w dalszym ciągu oceniają perspektywy rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie nie tylko jako optymalne, ale wręcz oczekują dalszej eskalacji rekordowego od kilku lat popytu na mieszkania z pierwszej ręki. Do tej pory intuicja inwestycyjna ich nie zawiodła. Czy tym razem będzie podobnie, okaże się prawdopodobnie już w najbliższych miesiącach.
Nic nie trwa wiecznie
Bez większego znaczenia dla bieżącej koniunktury są statystyki mieszkań oddanych do użytkowania. Zawsze jednak warto je przytoczyć choćby dla zobrazowania najnowszej historii kształtowania się rynkowej sytuacji. A ta pozostaje bez większych zmian. Oznacza to ponadprzeciętną statystycznie liczbę lokali oddanych przez deweloperów, czyli w styczniu 7,2 tys., o ponad 18 proc więcej licząc r/r. Jest to oczywisty efekt mocno już rozkręconej „inwestycyjnej karuzeli” sprzed okresu około dwóch lat, co mniej więcej odpowiada długości cyklu budowlanego w mieszkaniówce – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Mimo wszystko jednak trudno oprzeć się wrażeniu, że trwająca już czwarty rok prosperity w pierwotnym segmencie krajowego rynku mieszkaniowego, znajduje się w fazie swego apogeum. W myśl zasady, że nic nie trwa wiecznie, naturalnym jej następstwem jeszcze w roku bieżącym powinno być przynajmniej umiarkowane ochłodzenie rozgrzanej do czerwoności koniunktury inwestycyjno-sprzedażowej.
Przede wszystkim kończy się powoli żywot rynkowego dopalacza w postaci programu MdM. Co prawda w najbliższych 12-tu miesiącach jeszcze sporo mieszkań deweloperzy sprzedadzą na kredyt z rządową subwencją, ale z wybudowaniem kolejnych będzie już problem. Uwzględniając długość cyklu budowlanego inwestycje rozpoczynane obecnie i w kolejnych miesiącach trudno będzie dedykować MdM-owi.
Od początku tego roku obowiązuje 20-procentowy poziom wkładu własnego kredytów mieszkaniowych. Do tej pory coroczne podnoszenie poprzeczki o kolejne 5 pp. nie przeszkodziło popytowi w ustanawianiu kolejnych rekordów sprzedażowych mieszkań z pierwszej ręki. Nie oznacza to jednak, że tak będzie w nieskończoność. Najprawdopodobniej nie do końca łaskawe dla koniunkturalnego ożywienia skutki osiągnięcia przez udział własny swego pułapu docelowego poznamy najprawdopodobniej już w najbliższych miesiącach.
Popyt generowany przez zakupy mieszkań na kredyt może w przewidywalnej przyszłości ucierpieć także za sprawą stóp procentowych, których utrzymanie już do końca bieżącego roku na historycznie niskich poziomach wydaje się mało prawdopodobne. A wzrost stóp oznacza też ograniczenie zakupów inwestycyjnych, które od blisko już 3 lat są kołem zamachowym sprzedażowego boomu nowych mieszkań.
I wreszcie temat rządowego programu Mieszkanie Plus. Prawdopodobnie już w niedalekiej przyszłości powinny do końca wyjaśnić się wszelkie wątpliwe kwestie, które określą stopień konkurencyjności nowej polityki mieszkaniowej państwa wobec działalności deweloperskiej. Trudno oczekiwać by był on znikomy.
