Portal RynekPierwotny.pl niedawno przygotował cieszący się dużym zainteresowaniem artykuł na temat warunków mieszkaniowych w przedwojennej Warszawie. Tym razem wspomniany portal specjalnie dla czytelników Forsal.pl postanowił krótko opisać realia przedwojennego najmu. To ważny temat, ponieważ w czasach II RP mniej zamożnych Polaków mieszkających w miastach zwykle nie było stać na własne lokum. Z drugiej strony, istniała nieliczna i zamożna grupa wynajmujących zwanych kamienicznikami. Spór pomiędzy tymi dwoma grupami interesu mocno wpływał na przedwojenną „mieszkaniówkę”. Eksperci RynekPierwotny.pl postanowili odpowiedzieć na pytanie, czy czasy II RP rzeczywiście były koszmarem lokatorów i rajem dla kamieniczników.
Rząd próbował realizować sprzeczne cele na rynku najmu
Warto pamiętać, że świeżo odrodzona Polska wkroczyła w początek lat 20 - tych z nie rozwiązanym problemem mieszkaniowym. Potęgował go bardzo szybki napływ ludności wiejskiej do miast. Dodatkowym kłopotem były zniszczenia wojenne w miastach (zwłaszcza mniejszych). Wszystkie wymienione czynniki skutkowały presją na wzrost czynszów. W takich warunkach kwitł spekulacyjny podnajem, a zdesperowani lokatorzy czasem płacili za jeden pokój czynsz wyższy ten, który podnajmujący opłacał za całe mieszkanie. W skrajnych przypadkach, dochodziło do wspólnego wynajmu pojedynczych łóżek przez robotników pracujących na różnych zmianach.
Problemy związane ze wzrostem kosztów wynajmu sprawiły, że już w latach 1918 - 1919 państwo próbowało „zamrozić” czynsze (tzw. komorne) na poziomie sprzed I wojny światowej (zob. Dekret o ochronie lokatorów i zapobieganiu brakowi mieszkań, Dziennik Praw, nr 8, poz. 116, Warszawa 1919). Tak restrykcyjne regulacje połączone z brakiem możliwości indeksowania czynszu o inflację sprawiły, że do 1925 r. realny poziom czynszów spadł prawie trzykrotnie (względem stanu z 1914 r.). Bardziej uczciwi właściciele kamienic mieli natomiast ogromny problem z utrzymaniem budynków oraz ich remontami. Dlatego w latach 20 - tych liczba wyburzonych izb na wynajem była około dwa razy większa od liczby wybudowanych pokoi.
Polityka państwa na rynku wynajmu w latach 20 - tych niestety próbowała godzić dwa sprzeczne cele. Z jednej strony chodziło o utrzymanie niskiego poziomu czynszów, a z drugiej o wzrost liczby mieszkań na wynajem. W związku z niechęcią wynajmujących do inwestowania, ten drugi cel miało realizować państwo. Szybko okazało się jednak, że środki przeznaczone na rozbudowę państwowego zasobu mieszkaniowego są zbyt małe.
W latach 20. polscy najemcy mieszkali znacznie taniej
Mimo ogromnych problemów z niedoborem mieszkań oraz ich stanem, lata 20 - te były korzystne finansowo dla najemców. Przykładowe dane GUS-u z 1929 r. mówią, że w Warszawie przeciętne gospodarstwo domowe przeznaczało na mieszkanie około 11% łącznych miesięcznych wydatków (tzn. o 40% mniej niż obecnie). W przypadku gospodarstw robotniczych, GUS uwzględniał tylko czynsz i nie badał wydatków na własne „M”, bo niewielu robotników posiadało swoje lokum.
W połowie lat 30 - tych przeciętna warszawska rodzina wydawała już na mieszkanie odpowiednio: 18% łącznych kosztów utrzymania (rodziny robotnicze) oraz 23% (rodziny pracowników umysłowych). Ten wynik zaprzecza stwierdzeniom mówiącym, że tylko robotnicy mieli duże problemy z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych. Dobrym przykładem jest proporcja pomiędzy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniem stołecznego urzędnika średniego szczebla (350 zł pod koniec lat 30 - tych) oraz ceną dwupokojowego warszawskiego mieszkania w dobrej lokalizacji (ok. 20 000 zł - 30 000 zł).
>>> Czytaj też: Przed wojną spółdzielnie mieszkaniowe działały inaczej
Skutecznie lobbowali zarówno kamienicznicy, jak i najemcy
Warto zdawać sobie sprawę, że przedwojenni politycy byli lobbowani zarówno przez organizacje lokatorskie, jak i właścicieli kamienic. Druga z tych grup była o wiele mniej liczna, ale znacznie bardziej wpływowa. Między innymi dzięki jej zabiegom w połowie lat 30 - tych zliberalizowano ustawę o ochronie praw lokatorów. Na skutek sprzecznych interesów najemców i wynajmujących, w całym okresie międzywojennym ta ustawa była zmieniana około piętnaście razy. Swoistą ciekawostką jest fakt, że jeszcze przed nowelizacją z 1935 r. ówczesna ustawa o ochronie praw lokatorów pozwalała na ponad dwa razy szybsze wypowiedzenie umowy niepłacącemu najemcy niż obecne przepisy.
Warto również dodać, że w połowie lat 30 - tych pozwolono inwestorom na swobodne kształtowanie czynszu dla mieszkań z nowych kamienic. Ta zmiana w połączeniu z dobrą koniunkturą gospodarczą skutkowała wieloma nowymi inwestycjami czynszowymi. Kamienicznicy w ramach swoich inwestycji chętnie korzystali z preferencyjnych kredytów państwowych, co wzbudzało spore kontrowersje. W prasie pojawiały się oskarżenia, że kamienicznicy zarabiają dwa razy więcej niż przed wojną. Z drugiej strony trzeba pamiętać, że po 1935 r. zaczęła poprawiać się relacja pomiędzy zarobkami i poziomem czynszów. Ten pozytywny trend prawdopodobnie był spowodowany wzrostem liczby mieszkań na wynajem i dobrą koniunkturą gospodarczą w czterech ostatnich latach II RP.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
