Egzekucja z nieruchomości jest tylko jedną z form zaspokajania roszczeń przez wierzycieli.
- Wierzyciel może zaspokoić się także z innych ruchomości należących do dłużnika. Licytacja nieruchomości powinna stanowić ostateczność - mówi radca prawny Rafał Zientek.

Koszty egzekucji

- Jeżeli jednak już dojdzie do licytacji mieszkania lub działki, dłużnik musi liczyć się z kosztami egzekucji, którymi zostanie obciążony. Są to: koszty opisu i oszacowania nieruchomości sporządzone przez biegłego, koszty ogłoszeń w prasie i internecie oraz opłata egzekucyjna, która wynosi 15 proc. wartości licytowanej nieruchomości - wylicza Stefan Gintowt, przewodniczący Rady Izby Komorniczej w Warszawie.
Reklama
W czasach hossy licytacje komornicze były popularne. Cena wywoławcza nieruchomości przy pierwszej licytacji wynosi bowiem 75 proc. ceny oszacowania, przy drugiej licytacji (gdy nie udało się sprzedać jej za pierwszym razem) - 2/3 wartości nieruchomości.
- W związku ze stabilizacją na rynku nieruchomości z licytacji komorniczych nie są dziś już tak popularne. Ceny spadły, a rzeczoznawcy, wyliczając wartość nieruchomości, opierają się na danych co najmniej sprzed kilku miesięcy - przyznaje Stefan Gintowt.
- Rzadko także licytowane nieruchomości są sprzedawane po cenach wywoławczych. Deweloperzy oraz rynek wtórny oferują obecnie często lepsze cenowo warunki - dodaje.
Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana podczas licytacji, wierzyciel ma prawo przejąć licytowaną nieruchomość i zwrócić dłużnikowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a wartością zadłużenia.
- Największymi wierzycielami są obecnie banki. Wydaje się jednak, że nie są one zainteresowane nabywaniem takich nieruchomości, szczególnie jeżeli są to lokale mieszkalne - twierdzi Rafał Zientek.
- Najczęściej zdarza się tak, że wierzyciele wstrzymują się z egzekucją i za jakiś czas ponownie występują o przeprowadzenie licytacji - mówi.
Nabycie mieszkania lub domu na licytacji komorniczej może wiązać się z dodatkowymi problemami (np. eksmisją dotychczasowych właścicieli). Odbywa się ona już po przysądzeniu nieruchomości na rzecz nowego właściciela.

Lokal dla dłużnika

- Przeprowadzając eksmisję, nowy właściciel ma obowiązek dostarczyć dłużnikowi pomieszczenie tymczasowe, jeżeli ten nie ma gdzie mieszkać. Ponadto, jeżeli w orzeczeniu o eksmisji sąd orzeknie o prawie do lokalu socjalnego, a gmina takiego lokalu nie dostarczy, sprawa może się ciągnąć latami - mówi Krystyna Krzekotowska, dyrektor Międzynarodowego Instytutu Prawa i Mieszkalnictwa.
- Dodatkowym problemem są inne osoby mieszkające w licytowanej nieruchomości. Ludzie nie są objęci tytułem egzekucyjnym. Wobec nich trzeba przeprowadzić dodatkowe postępowanie - przypomina Stefan Gintowt.
Dłużnik ma prawo uregulować zadłużenie na każdym etapie postępowania egzekucyjnego. Jeżeli nawet doszło do zajęcia nieruchomości przez komornika, nie oznacza to, że nieruchomość musi zostać zlicytowana. Dłużnik ma czas na spłatę należności niemal do ostatniego momentu, czyli do zamknięcia licytacji i przybicia ceny przez komornika.

Czas na spłatę zadłużenia

- Egzekucja z nieruchomości trwa w Polsce średnio nawet kilka lub kilkanaście miesięcy - twierdzi Rafał Zientek. Dłużnik ma zatem czas na uregulowanie zaległości nawet poprzez sprzedaż nieruchomości. Pozwoli to w znacznym stopniu ograniczyć koszty postępowania egzekucyjnego.