Zarząd Związku Banków Polskich (ZBP) na początku przyszłego tygodnia ma zająć się sprawą informacji, którą Ministerstwo Transportu w połowie stycznia przekazało bankom. Dotyczy ona rozpatrywania wniosków o udzielenie kredytu w ramach programu Rodzina na Swoim.
Według przedstawicieli ZBP z treści pisma wynika, że wnioski, do których dołączone były jedynie umowy rezerwacyjne niepotwierdzone notarialnie, nie powinny być przez banki rozpatrywane.
- Chcemy uzyskać od ministerstwa dokładną interpretację terminu umowy zobowiązującej i jej zakresu. W przeciwnym wypadku trudno jest spodziewać się, iż banki brałyby na siebie odpowiedzialność za rozpatrywanie wniosków i udzielanie kredytów, które mogą być w przyszłości zakwestionowane – wskazuje Bolesław Meluch, ekspert ZBP.
Na pierwsze problemy uwagę zwracają już deweloperzy.
- Mamy sygnały o negatywnym wpływie interpretacji ministerstwa na realizację umów sprzedaży mieszkań w ramach RnS. Dotarły do nas informacje, że wnioski kredytowe oparte o umowy rezerwacyjne odrzucają m.in. banki we Wrocławiu – mówi DGP Zbigniew Okoński, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Związek poprosił należące do niego firmy o wszelkie informacje o ewentualnych kłopotach z rozpatrywaniem wniosków w ramach RnS.
- Jeśli okaże się, że to problem szerszy i realny, który grozi wycofywaniem się klientów z zakupów lub problemami z pozyskaniem kredytu w ramach RnS, będziemy interweniować w Ministerstwie Transportu – dodaje Zbigniew Okoński
Jako pierwszy uwagę na tę sprawę zwrócił Open Finance, który podał, że resort zaskoczył banki nową interpretacją zapisów ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania.
Jaka umowa jest zobowiązująca?
W piśmie Ministerstwo zwraca uwagę, że umowy kredytu preferencyjnego mogą być zawarte na podstawie wniosków pozytywnie zweryfikowanych pod względem spełnienia kryteriów zapisanych w ustawie i warunków uprawniających do skorzystania z takiego kredytu. Jednymi z nich są np. powierzchnia i cena kupowanego mieszkania, które powinny być wykazane w umowie dołączonej do wniosku kredytowego. Może to być umowa o ustanowieniu lub przeniesieniu własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a jeśli w dniu złożenia wniosku takiej umowy nie było - odpowiednia umowa zobowiązująca, która w ustawie nie została jednak zdefiniowana. Według ministerstwa może to być m.in. umowa przedwstępna, umowa cywilno-prawna, w której np. deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego o określonej powierzchni użytkowej, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, oraz umowa deweloperska, która funkcjonuje od czasu wejścia w życie ustawy deweloperskiej.
- Natomiast umową o charakterze umowy zobowiązującej nie jest umowa rezerwacyjna. Nie może więc być podstawą do weryfikowania kryteriów uprawniających do stosowania dopłat do kredytu preferencyjnego, jak również przyjęcia wniosku o kredyt preferencyjny czy zawarcia umowy kredytu preferencyjnego – czytamy w piśmie resortu.
Tymczasem umowy rezerwacyjne, szczególnie w 2012 r., były najczęściej dołączane do wniosków o kredyt w RnS. Kupujący i deweloperzy chcieli najpierw potwierdzić, że pierwsza ze stron ma zdolność kredytową. Jeśli tak, kolejnym etapem było podpisanie umowy z deweloperem i umowy kredytowej w rządowymi dopłatami. Masowo taką kolejność stosowano pod koniec 2012 r., kiedy kupujący chcieli „załapać” się na RnS. Program działał bowiem tylko do końca roku.
Ministerstwo uspokaja
Samo ministerstwo stara się uspokajać nastroje. Mikołaj Karpiński, rzecznik prasowy resortu w odpowiedzi na pytania DGP wskazuje, że jeżeli umowa, którą strony nazwą „umową rezerwacyjną”, określa zobowiązanie sprzedawcy do sprzedaży wskazanego mieszkania i zobowiązanie nabywcy do zakupu danego mieszkania oraz określa parametry umożliwiające weryfikację warunków programu RnS (cena, powierzchnia), to można uznać taką umowę za zobowiązująca w świetle przepisu art. 5 ust. 3 ustawy. Mogą istnieć również umowy, które nie nazywają się umowami rezerwacyjnymi, ale ich treść wskazuje, że taką rolę pełnią.
- Analiza poszczególnych umów i uznanie ich jako „umów zobowiązujących” leży po stronie banków komercyjnych, które udzielają kredytów preferencyjnych z własnych środków, na podstawie własnych procedur i ponoszą odpowiedzialność za nieuprawnione i niezgodne z przepisami ustawy korzystanie z dopłat do oprocentowania. Tak wiec każdy taki przypadek musi być traktowany przez instytucje kredytowe indywidualnie – dodaje Mikołaj Karpiński.
Ministerstwo wskazuje też, że pisma do banków nie należy nazywać interpretacją, bo jako organ administracji rządowej nie ma on uprawnień do wydawania takich opinii.
- W styczniu br. Ministerstwo jedynie przypomniało bankom o brzmieniu obowiązujących przepisów – dodaje rzecznik resortu.
Przedstawiciele banków mają na ten temat inną opinię. Według Jerzego Bańki, wiceprezesa ZBP, pismo trudno interpretować inaczej niż jako wykładnię wiążącą dla banków.
- W takiej sytuacji żaden bank nie podejmie ryzyka udzielenia kredytu jeśli może się okazać, że zrobi to niezgodnie z ustawą dotyczącą RnS. Trudno nie oprzeć się wrażeniu, że działanie ministerstwa transportu jest związane z chęcią obniżenia kosztów związanych z dopłatami po stronie budżetu w związku z ogromnym zainteresowaniem RnS, jakie widzieliśmy w końcu 2012 r., kiedy kupujący mieszkania chcieli wykorzystać ostatni moment dostępności programu – mówi DGP Jerzy Bańka.
Z informacji przekazanych DGP przez Ministerstwo Transportu wynika, że według wstępnych szacunków banki mają do realizacji około 26 tys. wniosków o kredyt z RnS złożonych w 2012 r., a jak podał Bank Gospodarstwa Krajowego, do 20 stycznia banki zawarły 3,18 tys. umów o kredyt z dopłatą RnS i kredyty te są nadal udzielane. Resort nie ma za to informacji o tym, ile wniosków zostało rozpatrzonych negatywnie i z jakich powodów.
