Długi okres spłaty dodatkowo zwiększa skutki podwyżek

Informacje napływające z rodzimego rynku kredytów mieszkaniowych wskazują, że w ciągu ostatnich lat znacząco spadł udział „hipotek” posiadających wkład własny poniżej 20%. Na pewno jest to zasługa restrykcji wprowadzonych przez Komisję Nadzoru Finansowego. Wg portalu RynekPierwotny.pl sytuacja przedstawia się mniej optymistycznie w odniesieniu do okresu spłaty kredytów mieszkaniowych zaciąganych przez naszych rodaków. Polacy w pogoni za wyższą zdolnością kredytową, nadal bardzo często wybierają „hipoteki” z okresem spłaty dłuższym niż ten zalecany przez KNF (do 25 lat). Jest to ważna kwestia, ponieważ długi okres kredytowania potęguje negatywne skutki związane ze wzrostem cen metrażu.

Taką zależność bardzo dobrze pokazują informacje przedstawione w poniższej tabeli. Zestawienie przygotowane przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl informuje, jak bardzo podwyżka jednostkowej ceny mieszkania zwiększa łączną sumę zwracaną bankowi (w przeliczeniu na kredytowany 1 mkw. lokalu).

Wyniki z poniższego zestawienia opierają się na przykładzie kredytu, który ma okres spłaty wynoszący 20 lat, 25 lat, 30 lat lub 35 lat, średnie oprocentowanie 4,50% (z marżą 2,00%), trzyprocentową prowizję przygotowawczą i jest spłacany w ratach równych. Posiadacz takiej „hipoteki” po wzroście ceny mieszkania o 100 zł/mkw., do końca okresu spłaty będzie musiał zwrócić bankowi kwotę większą o:

  • 156 zł/mkw. - okres spłaty kredytu 20 lat
  • 172 zł/mkw. - okres spłaty kredytu 25 lat
  • 188 zł/mkw. - okres spłaty kredytu 30 lat
  • 205 zł/mkw. - okres spłaty kredytu 35 lat

W przypadku większych podwyżek ceny metrażu (np. o 300 zł/mkw.), mamy do czynienia z podobnymi proporcjami między poszczególnymi wynikami. Dane z poniższej tabeli wskazują, że wybór najdłuższego możliwego okresu spłaty (35 lat) dwukrotnie pomnaża negatywny wpływ wyższej ceny mieszkania na finanse kredytobiorcy. Innymi słowy, przykładowa podwyżka ceny „M” o 100 zł na 1 mkw. kredytowanej powierzchni, będzie oznaczała konieczność oddania bankowi tych 100 zł/mkw. oraz kolejnych 100 zł/mkw. w ramach wyższych kosztów kredytu. O takiej zależności powinny pamiętać wszystkie osoby zaciągające nowy kredyt mieszkaniowy. Nie mają one dużego wpływu na poziom oprocentowania „hipoteki”, który jest dość zbliżony w przypadku najlepszych ofert banków i zależny od wysokości stóp procentowych NBP. Kredytobiorcy bardziej mogą wpływać na koszt swojego kredytu poprzez wybór krótszego okresu spłaty.

Warto wytrwale targować się ze sprzedawcą mieszkania

Powyższe zestawienie prowadzi do jeszcze jednego wniosku. Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl chodzi o to, że każda (nawet niewielka) obniżka ceny wynegocjowana ze sprzedawcą mieszkania, będzie miała o wiele większy efekt po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego. Jeżeli na wskutek negocjacji z deweloperem uda się obniżyć cenę lokalu o 100 zł/mkw., to przy wyborze typowego kredytu mieszkaniowego łączna korzyść finansowa w przeliczeniu na kredytowaną powierzchnię będzie większa nawet o 50% - 100% (tzn. wyniesie 150 zł/mkw. - 200 zł/mkw.). Taki wniosek powinny wziąć sobie do serca osoby, które uważają, że nie warto negocjować niewielkiego rabatu ze sprzedawcą mieszkania.

Próby negocjacji można podejmować również w kontekście warunków kredytu mieszkaniowego. Tutaj sytuacja przedstawia się jednak mniej optymistycznie. Wynika to między innymi z faktu, że obniżki marży lub prowizji kredytu hipotecznego często są powiązane z koniecznością nabycia dodatkowego produktu finansowego (np. karty kredytowej lub ubezpieczenia). Właśnie dlatego końcowy efekt promocji bywa ujemny dla kredytobiorcy (po uwzględnieniu wszystkich dodatkowych kosztów).

>>> Czytaj też: W ciągu roku oddano najwięcej nowych mieszkań od połowy lat 80. XX wieku

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl