Wysokie stawki czynszu w większych miastach nie są wyłącznie polskim problemem. Aktualnie ta kwestia wzbudza spore kontrowersje między innymi za naszą zachodnią granicą. Niemcy stanowią ciekawy przykład kraju, który podejmuje działania mające na celu zahamowanie wzrostu czynszów. Takie próby państwowej interwencji na rynku najmu okazały się jednak mało skuteczne. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, czy inne dobrze udokumentowane przykłady również potwierdzają małą skuteczność ustawowej regulacji czynszów za prywatne mieszkania oraz domy. Wyniki badań naukowych z USA sugerują, że skutki ograniczenia czynszów mogą dotykać nie tylko najemców oraz wynajmujących.

Niemiecki „hamulec czynszowy” okazał się bezskuteczny

Spore zainteresowanie niemieckiej opinii publicznej kwestią uregulowania czynszów wynika z dwóch kwestii. Po pierwsze, rynkowy najem za naszą zachodnią granicą nadal pozostaje bardzo popularnym rozwiązaniem. Aktualne szacunki Eurostatu wskazują, że mieszkania wynajmowane za rynkowy czynsz zasiedla około 40 proc. Niemców. Po drugie, skala podwyżek czynszowych w Niemczech jest bardzo duża. Wedle danych Bundesbanku, od 2010 r. do 2018 r. na terenie 127 niemieckich miast koszty najmu przeciętnie wzrosły o 45 proc. (zobacz poniższy wykres).

W odpowiedzi na bardzo szybkie wzrosty kosztów najmu, niemieckie władze w 2015 r. wprowadziły tak zwany hamulec czynszowy (Mietpreisbremse). Wspomniane rozwiązanie prawne zakazuje ustalania w nowych umowach czynszu większego o ponad 10 proc. od lokalnej stawki referencyjnej. Taka wzorcowa stawka za najem jest wyliczana i publikowana przez samorządy na podstawie starszych umów (w ramach lustra czynszowego – Mietspiegel). Lustro czynszowe to zestawienie, które uwzględnia między innymi lokalizację mieszkania oraz liczbę jego pokoi.

Już po 2–3 latach okazało się, że niemiecki hamulec czynszowy ma bardzo ograniczony wpływ na rynek. Po jego wprowadzeniu ceny najmu nadal szybko rosły (zobacz poniższy wykres). Wynikało to z faktu, że niemieccy deweloperzy nie zwiększyli znacząco liczby budowanych mieszkań. Utrzymało się także szybkie tempo migracji ludności do najbardziej atrakcyjnych ośrodków miejskich (m.in. Berlina, Hamburga, Kolonii, Frankfurtu oraz Monachium).

W San Francisco mimo limitów ubyło tanich mieszkań…

Nie tylko przykład Niemiec potwierdza niewielką efektywność ustawowej regulacji rynkowych czynszów. Dobrze udokumentowana jest także kwestia limitów czynszowych na terenie San Francisco. W 1994 r. ograniczenia czynszu objęły również starsze bloki posiadające do czterech mieszkań włącznie. Niebawem w San Francisco pojawiły się efekty już wcześniej zauważone przez ekonomistów. Naukowcy stwierdzili na przykład, że osoby zasiedlające lokum z limitowanym czynszem są o jedną piątą mniej mobilne (ponieważ obawiają się utraty preferencyjnych warunków najmu). Z czasem mieszkania zapewniające niski czynsz stały się o wiele trudniejsze do wynajęcia. Część właścicieli takich lokali po 1994 r. sprzedała je albo zaczęła wykorzystywać na własny użytek. Alternatywne rozwiązanie polegało na zburzeniu starszych bloków i zastąpieniu ich przez nowsze budynki, których nie objęła regulacja czynszów. W efekcie liczba mieszkań z regulowanym czynszem na terenie San Francisco przez 20 lat spadła o około jedną czwartą.

Regulacja czynszów wpływa na ceny wszystkich lokali

Kolejny bardzo ciekawy przykład potwierdzający klasyczne teorie ekonomiczne pochodzi z miasta Cambridge w stanie Massachusetts. Na terenie tego miasta liczącego ponad 100 000 mieszkańców, od 1970 r. do 1994 r. obowiązywały limity czynszowe dotyczące starszych mieszkań (wybudowanych przed 1970 r.). Na początku lat 90-tych, czynsze za starsze mieszkania z Cambridge były już zaniżone o mniej więcej 40 proc. Usunięcie ograniczeń czynszowych w 1994 r. spowodowało nagły przyrost wartości mieszkań o 45 proc. Taki wzrost dotyczył również lokali nieobjętych ograniczeniami czynszowymi. Naukowcy później oszacowali, że ubytek wartości zasobów mieszkaniowych z Cambridge spowodowany regulacją czynszów wyniósł około 2,0 mld USD. Tę kwotę można potraktować jako swoisty koszt ponoszony przez właścicieli mieszkań oraz domów. Co ciekawe, korzyść finansowa dla lokatorów mieszkań czynszowych z Cambridge łącznie nie przekroczyła 0,3 mld USD. Rodzi się pytanie, czy taki bilans kosztów i korzyści wynikających z regulacji czynszów można w ogóle nazwać sprawiedliwym.

>>> Czytaj także: Warszawskie nowe „M” kosztuje już ponad 10 000 zł/mkw.