Warszawa biznesową stolicą całej Europy

Do końca przyszłego roku nad Wisłą powstanie 700 tysięcy metrów kwadratowych nowych biur, najwięcej ze wszystkich metropolii w Unii Europejskiej poza Paryżem. Podczas gdy w Madrycie i Dublinie rynek nieruchomości załamał się, a w Budapeszcie i Amsterdamie 1/5 powierzchni biurowych to pustostany, nad polską stolicą góruje las dźwigów, a architekci opracowują kolejne projekty. Mimo budowlanego boomu wolnych powierzchni jest bardzo mało: około 7 proc. całości oferty.

– Jeszcze na przełomie lat 90. trwała ostra rywalizacja między Budapesztem, Pragą i Warszawą, kto przejmie rolę ośrodka, z którego prowadzi się biznes w całym regionie. Dziś ta rozgrywka została ostatecznie rozstrzygnięta na rzecz Warszawy – mówi DGP Marek Goliszewski, prezes Business Centre Club. Sposobów, aby to zmierzyć, jest wiele. Jeden z nich to wielkość giełdy: warszawska ma pięciokrotnie większą kapitalizację (159 mld euro) niż praska (29 mld euro), dziesięciokrotnie większą niż budapeszteńska (15 mld euro) i dwuipółkrotnie przewyższa wiedeńską (65 mld euro). Inną metodą są rankingi międzynarodowych firm zajmujących się pośrednictwem w organizowaniu biznesu, jak DTZ, Colliers czy Jones Lang LaSalle, w których nadwiślańska metropolia regularnie klasyfikuje się w ścisłej czołówce najbardziej przyjaznych dla przedsiębiorców ośrodków w Europie.

To jednak oferta powierzchni biurowej najlepszej kategorii (lokalizacja, udostępniane media oraz usługi) pokazuje znaczenie gospodarcze danego miasta, bo odzwierciedla długoterminowe plany, jakie wiążą z nim czołowe koncerny. A w tej dziedzinie Warszawa ma już trzy razy większą pulę (3,6 mln mkw.) niż Kijów, o 1/3 większą niż Praga (2,8 mln) i pokonała Budapeszt (3,35 mln), do niedawna ulubieńca zachodnich inwestorów. A w kraju konkurencji nie ma żadnej: drugi największy ośrodek biznesowy w Polsce, Kraków, ma aż siedmiokrotnie mniejsze zasoby biurowców niż stolica. Warszawie co prawda zostało jeszcze sporo do nadrobienia w stosunków do największych metropolii Europy. Londyn (21 mln mkw.), podobnie jak Paryż, to osobna superliga ośrodków o znaczeniu globalnym. Stolicę dzieli także spory dystans od mniej ważnych ośrodków, jak Madryt (11,6 mln), Rzym (9,87 mln) czy Monachium (18,9 mln). Ale to opóźnienie redukuje sprawnie. W Madrycie jest dziś w budowie 290 tys. mkw. biur, w Rzymie 60 tys., a w Monachium 312 tys. To kilkakrotnie mniej niż nad Wisłą. Eksperci zwykle tłumaczą warszawski boom relatywnie dobrą kondycją naszej gospodarki. Nie wyjaśnia to jednak w pełni skokowego zwiększenia oferty deweloperów. W tym roku nasz dochód narodowy wzrośnie o ok. 3 proc.

Tymczasem projekty biurowe, które w tym i przyszłym roku oddadzą deweloperzy, oznaczają wzrost oferty aż o 20 proc., co pokazuje, że następuje jakościowa zmiana w planach, jakie z Warszawą wiążą największe koncerny świata. Jednym z nich jest japoński potentat zajmujący się produkcją opon Bridgestone, który w tym roku podjął decyzję o przeniesieniu zarządu na Europę Środkową nad Wisłę. – W Polsce realizujemy 60 proc. naszych obrotów w regionie, a Warszawa oferuje najlepsze wsparcie i infrastrukturę dla biznesu – tłumaczy Armand Dahi, dyrektor firmy na Europę Środkową. Wcześniej podobną decyzję podjął gigant w produkcji dóbr konsumpcyjnych Unilever. Z kolei Jeronimo Martins, wywodzący się z Portugalii właściciel największej firmy handlowej w Polsce Biedronka, kilka tygodni temu przeniósł swoją centralę do nowej siedziby na warszawskim Mokotowie. A koreański Samsung w nowym biurowcu Zebra Tower umieścił swój europejski oddział R&D. – W kosztach prowadzenia central firm liczą się przede wszystkim dwie pozycje: cena wynajmu biura i zatrudnienia pracowników. I w obu tych kategoriach Warszawa oferuje bardzo dobre stawki przy znakomitej jakości. A w czasach kryzysu koncerny szukają przecież oszczędności – tłumaczy DGP Anna Staniszewska, dyrektor zespołu doradztwa i analiz rynkowych DTZ.

600 km zasięgu

Ogromny popyt na nowe biura pochodzi także od tych międzynarodowych koncernów, które co prawda od lat były obecne w Warszawie, ale trwały tu niejako przyczajone, bez wiary w stabilne perspektywy rozwoju Polski. I w okresie kryzysu przekonały się, że nasz kraj należy traktować poważniej i zbudować tu odpowiednio dużą centralę. O kogo chodzi? – Aż 23 proc. nowej powierzchni biurowej jest wynajmowane przez banki, 15,2 proc. przez koncerny telekomunikacyjne, a 9,3 proc. przez zajmujące się konsultingiem i doradztwem finansowym. Tu są największe pieniądze – mówi DGP Bolesław Kołodziejczyk, ekspert międzynarodowej firmy doradztwa nieruchomości Cushman & Wakefield.

Jednym z przykładów jest Miasteczko Orange, powstający przy Alejach Jerozolimskich gigantyczny zespół biurowców o powierzchni 43 tys. mkw. To dowód, że właściciel marki, France Telecom, docenił strategiczne znaczenie polskiego rynku. Ale także spółki działające tylko na terenie Polski po osiągnięciu znaczącej skali działalności często decydują się na przeniesienie centrali do Warszawy. A przynajmniej tak kluczowych oddziałów, jak marketing. To szczególnie widoczne w bankowości, gdzie śladem Banku Zachodniego WBK poszły wszystkie liczące się instytucje finansowe kraju poza Credit Agricole, który na razie pozostaje wierny Wrocławiowi. – W przeciwieństwie do Berlina Warszawa jest nie tylko polityczną, lecz także gospodarczą stolicą kraju, potężnym magnesem, który przyciąga biznes w promieniu przynajmniej 600 km. Żadne inne miasto zachodniej Europy nie ma swobody działania w tak ogromnym obszarze – wskazuje Marek Goliszewski.

Mały Manhattan

Dramatyczna historia Warszawy dziś okazuje się jej poważnym atutem. Spustoszenie spowodowane II wojną światową i cztery dekady komunizmu pozostawiły w centrum miasta bardzo wiele wolnych działek, o jakich nie może marzyć Londyn, Paryż, Budapeszt czy Praga. Pięć lat temu, po wprowadzeniu się do ratusza Hanny Gronkiewicz- Waltz, władze miasta rozpoczęły ich masową sprzedaż przy bardzo liberalnych zasadach zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu na zachód od Pałacu Kultury zaczął rosnąć las 200-metrowych wieżowców, który stopniowo objął sąsiednią dzielnicę Wola. – W ten sposób powstała centralna dzielnica biznesowa, rodzaj małego Manhattanu, którego nie ma żadne inne miasto tej skali co Warszawa. To bardzo atrakcyjna oferta dla najemców – mówi DGP Anna Staniszewska, dyrektor zespołu doradztwa i analiz rynkowych DTZ.

Wśród miast Unii Europejskiej tylko Londyn, Paryż i Frankfurt nad Menem mają porównywalny skyline. Ale to ten w Warszawie zmienia się najbardziej dynamicznie: tylko w tej chwili w budowie są już trzy wieże o wysokości około 200 m i kilka w granicach 100 m. Poza centralną dzielnicą biznesową wyrosły alternatywne, tańsze zespoły biurowców nieco dalej od centrum. Jeden z nich, który pod względem oferowanej powierzchni jest nawet większy od zespołu wieżowców przy Pałacu Kultury, powstał w poprzemysłowej dzielnicy Służewiec. Inny rozwinął się wokół Alej Jerozolimskich, na południe od centrum miasta. Tak duża oferta powoduje, że stawki dla najemców są atrakcyjne. Zdaniem firmy Colliers w ścisłym centrum najemcy płacą dziś od 16,5 do 27,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie, a w dzielnicach położonych bardziej na peryferiach 12 – 16 euro. Dla porównania średnie stawki w Monachium to 30,5 euro, a w Moskwie – 73 euro. Utrzymywanie niskich stawek najmu mimo wysokiego popytu to silny argument za tym, że w Warszawie nie rośnie bańka nieruchomościowa, której pęknięcie mogłoby doprowadzić do załamania gospodarki, jak to się stało w Hiszpanii i Irlandii.

Nawet w razie pogorszenia koniunktury założenia biznesowe, zgodnie z którymi powstawały największe projekty biurowe, nie zmienią się. Mimo stosunkowo niskich stawek budowa biurowców w Warszawie się opłaca. A inwestują w nie coraz poważniejsi gracze. – Na świecie krąży około 60 bln dol. funduszy, które szukają aktywów dla osiągnięcia bezpiecznych, długotrwałych zysków. To australijskie fundusze emerytalne, norweski fundusz zasilany częścią zysków ze sprzedaży ropy i gazu, wielkie fundusze inwestycyjne z USA. Jednak wraz z kryzysem zestaw opcji dla takich graczy bardzo się zawęził. Dlatego Warszawa pojawiła się na ich radarach – uważa Nicolas Veron, ekonomista brukselskiego Instytutu Bruegla. Na tle załamujących się od 5 lat rynków giełdowych zysk, jaki można osiągnąć na wynajmie biur w Warszawie, wygląda bardzo atrakcyjnie. Bolesław Kołodziejczyk oblicza, że przy rynkowej stopie kapitalizacji 7 – 7,5 proc. koszt budowy biurowca najwyższej klasy zwraca się dziś po 13 latach. Potem odcina się już kupony od poniesionych nakładów. Ryzyko nowej inwestycji też jest stosunkowo niewielkie. Już 22 proc. umów najmu opiera się na zasadzie pre-lease. Zgodnie z tym modelem koncern zainteresowany wynajmem dużej powierzchni biurowej podpisuje długoletnią (zwykle na pięć lat) umowę z inwestorem, zanim jeszcze rozpoczęła się budowa.

Właśnie w taki sposób ruszył jeden z najbardziej spektakularnych projektów w Warszawie – Plac Unii (41 tys. mkw. i 15 tys. mkw. galerii handlowych). Budowa ruszyła na dobre w momencie, gdy przeszło 1/3 powierzchni biurowej zobowiązał się wynająć holenderski potentat bankowy ING. – Zdobycie kluczowego najemcy nie tylko decyduje o zabezpieczeniu finansowym inwestycji, ale także bardzo podnosi jej prestiż. Gdy już odniesie się tu sukces, przyciągnięcie kolejnych klientów jest dużo łatwiejsze – przekonuje Anna Staniszewska z DTZ. Takimi projektami zainteresowani są więc najwięksi gracze. Niemieckie towarzystwo ubezpieczeniowe Allianz niedawno kupiło Platinum Business Park od izraelskiego dewelopera GTC. Z kolei od francuskiego dewelopera Yareal świeżo zbudowany biurowiec Mokotowska Square przejął największy niemiecki fundusz działający na rynku nieruchomości, Deka. A czołowy holendersko-francuski fundusz inwestycyjny Unibail Rodamco przejął zespół biurowo-handlowy Złote Tarasy. Taką samą strategię w stolicy rozwija francuskie towarzystwo ubezpieczeniowe Axa czy niemiecki fundusz emerytalny Degi.

Znak firmowy: luksus

Na rozwoju warszawskich biurowców zarabiają nie tylko ci, którzy są ich docelowymi właścicielami, ale także deweloperzy. Pionierem była Skanska, która Warszawę znała jeszcze z lat 70. XX wieku, gdy ekipa Edwarda Gierka zleciła jej budowę hotelu Forum przy ulicy Marszałkowskiej. Niedługo po upadku komunizmu Szwedzi podjęli budowę zespołu biurowców Atrium przy obecnej al. Jana Pawła II, którego większość została już oddana do użytku. Ale mimo tak dużej przewagi wobec konkurentów, Skanska nigdy jednak w pełni nie doceniła potencjału Warszawy, trzymając się bardzo ostrożnej strategii rozpoczynania budowy nowego biurowca dopiero wtedy gdy poprzedni został ukończony. Co naprawdę można osiągnąć nad Wisłą, pokazał dopiero 10 lat temu Paul Gheysens, założyciel stosunkowo niewielkiego belgijskiego dewelopera Ghelamco.

Dziś Belgowie mają na koncie kilkadziesiąt obiektów w stolicy. Każdy kolejny jest coraz bardziej spektakularny. Za kilka tygodni zostanie oddany biurowiec Senator, który jest próbą zrekonstruowania przedwojennej siedziby Banku Polskiego. W budowie jest też Warsaw Spire, 220-metrowy wieżowiec o spektakularnej architekturze, który będzie otoczony dwiema mniejszymi wieżami. Ghelamco kupił także wiele strategicznie usytuowanych działek, m.in. wzdłuż budowanej drugiej linii metra, gdzie zamierza realizować równie ambitne projekty. Wśród deweloperów, którzy postawili wszystko na jedną kartę, inwestując grube pieniądze w Warszawie, jest też sporo takich, którzy wywodzą się z Izraela. To wspomniany GTC, który poza Galerią Mokotów ma na swoim koncie kilka biurowców na Służewcu (w tym ten sprzedany Allianzowi). Ale także m.in. Concept czy Capital Park.

– Tu nie chodzi o żaden sentyment z przeszłości do Polski, ale po prostu o dobry biznes – zapewnia DGP Michał Sobelman, rzecznik ambasady Izraela w Polsce. Wiele wskazuje, że ma rację. Mniejsze firmy budowlane utorowały bowiem drogę największym europejskim i amerykańskim deweloperom, którzy jak niemiecki Hochtief czy francuski Bouygues realizują dziś największe projekty w stolicy. I same wyznaczają nowe trendy. Jednym z nich jest budowa luksusowych, wyróżniających się obiektów, często opartych na renowacji przedwojennych budynków. Hochtief przebudowuje i rozbudowuje pod wynajem dla firm pochodzącą z 1907 r. kamienicę hrabiego Edwarda Raczyńskiego na tyłach Krakowskiego Przedmieścia. Ten sam deweloper negocjuje także przejęcie zespołu zabytkowych budynków po elektrowni Powiśle, gdzie zamierza zbudować zespół biur i apartamentów w prestiżowym miejscu koło Centrum Nauki Kopernik i przyszłej stacji metra. Z kolei szwedzki deweloper Reinhold gruntownie zmodernizował dwie XIX-wieczne kamienice przy Alejach Jerozolimskich i odtworzył sztukaterie, które skuto w 1974 r., aby wygląd budynków pasował do pobliskiego Dworca Centralnego. A austriacki Warimpex prowadzi drobiazgową przebudowę zrujnowanych przedwojennych kamienic przy ulicy Próżnej, rzadkich pozostałości po warszawskim getcie.

– Warszawa staje się na tyle zamożnym miastem, że przyciąga coraz więcej klientów, którzy są gotowi zapłacić wyraźnie większe czynsze za biura świadczące o ich statusie. Cena przestaje być głównym czynnikiem, który decyduje o atrakcyjności stolicy – wskazuje Anna Staniszewska. Europejski kryzys finansowy nie osłabił tempa budowy warszawskich biurowców, ale przeorał rynek deweloperów. Hiszpańskie i irlandzkie firmy, które w pierwszych latach po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej przebijały na licytacjach stawki, aby kupić działki w strategicznych lokalizacjach, dziś muszą je sprzedawać po niższej cenie, by zachować płynność albo znaleźć środki na spłatę wierzycieli w kraju. Projekty przejmują od nich przede wszystkim ci, którzy mają dziś największy potencjał finansowy: Niemcy. Ale nie tylko. Słowacki deweloper HB Reavis w spektakularny sposób wszedł w ostatnich miesiącach na warszawski rynek, kupując grunt pod budowę dwóch wieżowców naprzeciwko Dworca Centralnego i podejmując budowę dwóch kompleksów biur na Służewcu i w ścisłym centrum Warszawy. Ale to coraz większy udział polskich deweloperów jest najciekawszym zjawiskiem ostatnich lat. Spółki takie jak BBI są już w stanie udźwignąć projekty warte nawet pół miliarda złotych na wzór zaprojektowanego przez Stefana Kuryłowicza kompleksu Plac Unii z 90-metrową wieżą przypominającą słynny nowojorski Flatiron Building z 1902 r. Warszawskim rynkiem biurowym coraz mocniej interesują się także najbogatsi Polacy.

Założona m.in. przez Michała Sołowowa kielecka spółka Echo Investment rozwinęła działalność na taką skalę, że stać ją na zakup hotelu Mercure przy al. Jana Pawła II, jego zburzenie i zbudowanie w tym miejscu 180-metrowego wieżowca z biurami. Pod koniec 2010 r. Jan Kulczyk założył z kolei spółkę z czołowym nowojorskim potentatem budowlanym Larrym Silversteinem z zamiarem zbudowania spektakularnych projektów nad Wisłą, w tym sięgającej być może nawet 300 metrów wieży. Na razie najbogatszy z Polaków przeprowadził drobiazgową modernizację budynku Prezydium Rady Ministrów z 1952 r. architekta Marka Leykama, który pod nazwą Ufficio Primo stał się jednym z najdroższych biurowców stolicy.

Boom town

Przyjazd do Warszawy na mistrzostwa Europy w piłce nożnej był dla wielu zagranicznych kibiców, w tym przedsiębiorców, prawdziwym odkryciem. Czołowe zachodnie gazety pisały o „boom town”, który zdołał uchronić się przed kryzysem. Ale szczyt boomu na rynku nieruchomości Warszawa ma przed sobą. Dopiero teraz powstają bowiem potrzebne od dziesięcioleci projekty infrastrukturalne, które otworzą dla inwestorów nowe tereny pod zabudowę. To przede wszystkim druga linia metra, której pierwsze siedem stacji ma być gotowe za półtora roku. A także południowa obwodnica Warszawy i autostrada do Berlina, która wreszcie połączyła miasto z zachodnią Europą.

To również nowe lotnisko w Modlinie, dzięki któremu od lipca warszawiacy będę mieli do dyspozycji znacznie więcej tanich połączeń lotniczych. Z kolei oczyszczalnia ścieków Czajka powinna do końca roku radykalnie poprawić czystość wody w Wiśle i przekształcić rzekę w jedną z największych atrakcji miasta. Być może wszystkie te atuty okażą się na tyle duże, że przyciągną do miasta inwestorów z najgrubszymi portfelami gotowych sfinansować zabudowę placu Defilad przed Pałacem Kultury, największej wolnej działki położonej w centrum, jakiej nie ma żadna metropolia w Europie. Agencja konsultingowa Ernst & Young wierzy w rozwój Warszawy, bo jej zdaniem poza Niemcami nie ma dziś w Europie kraju, który byłby bardziej atrakcyjny dla zagranicznych inwestorów.

Z kolei z ostatniego rankingu Cushman & Wakefield, który powstał na podstawie ankiety 501 największych firm kontynentu, polska stolica została uznana za to miasto, które w Europie oferuje najlepszy stosunek ceny do jakości oferowanych biur. Szefowie koncernu umieścili także Warszawę na trzecim miejscu, gdy idzie o metropolie, w których w ciągu nadchodzących 5 lat zaangażuje się najwięcej zagranicznych inwestorów. We wspomnianym rankingu Warszawa ogólnie zajęła 21. miejsce w zestawieniu najlepszych centrów biznesu naszego kontynentu, o trzy oczka wyżej niż w poprzednim roku. Przy takim tempie nadrabiania zaległości już tylko kilka lat dzieli nas od momentu, w którym Warszawa dołączy do ścisłego grona kilku najważniejszych stolic biznesowych Europy.