Tylko w tym roku na rynku pojawi się ponad 20 dużych obiektów handlowych, a kilka zostanie rozbudowanych.
Łącznie dysponować będą 750 tys. mkw. powierzchni. Nowa oferta nowoczesnej powierzchni przyczynia się do spadku cen za wynajem lokali. Najbardziej trend ten jest widoczny przy głównych ulicach handlowych. Nowe galerie powstają bowiem coraz bliżej centrów miast, przez co stanowią coraz większą konkurencję dla powierzchni handlowych usytuowanych przy głównych ulicach. Większa konkurencja galerii powoduje, że i w centrach handlowych czynsze spadają. Jak twierdzą pośrednicy, w centrach w tym roku można wynegocjować stawki najmu, o kilka proc., a czasami nawet o jedną dziesiątą niższe niz przed rokiem, a poza galeriami – o 10–20 proc. Za wyjątkiem topowych obiektów takich jak na przykład Arkadia czy Galeria Mokotów w Warszawie. Sieci franczyzowe, negocjujące większe kontrakty, są w stanie zejść z ceny pierwotnej oferty nawet o 40–50 proc.
– Na rynku w tej chwili jest dużo lokali, na których drzwiach wiszą wręcz ogłoszenia z ofertą wynajmu. Najtańsze są większe nieruchomości, ok. 100 mkw. – tłumaczy Anna Gniatkowska, menedżer ds. sprzedaży i rozwoju sieci BZWBK Partner.
Reklama

Najlepsze rozwiązanie

W tej sytuacji pojawiają się nowe możliwości dla najemców, którzy mogą próbować obniżyć nieco swoje miesięczne koszty wynikające z utrzymania nieruchomości.
Pierwszym krokiem może być renegocjacja umowy najmu. Nie będzie jednak łatwo przekonać wynajmującego do tego, by obniżył obecną stawkę czynszu.
– Trzeba pamiętać, że najemca godzi się na pewne warunki przy podpisywaniu umowy. Powinien więc wywiązywać się z nich aż do jej wygaśnięcia. Od dobrej woli wynajmującego zależy więc, czy zgodzi się na jakieś ustępstwa – tłumaczy Katarzyna Urbaszek, młodszy negocjator w dziale powierzchni handlowych w CBRE, międzynarodowej agencji nieruchomości.

>>> Czytaj też: Mieszkanie pod wynajem lepszą inwestycją od lokaty

Ważne jest dobre przygotowanie się do pertraktacji i umiejętność uzasadnienia takiej propozycji. Powoływanie się na pogorszenie się koniunktury na rynku może nie wystarczyć. Najemca powinien był to przewidzieć przed podpisaniem umowy. – Powinien sprawdzić potencjał lokalizacji, oraz oszacować jakie przychody może w niej osiągać – wymienia Katarzyna Urbaszek.
Wynajmujący łatwiej zgodzi się na inne ustępstwa niż na trwałą obniżkę stawki czynszu. A może to być czasowe obniżenie wysokości opłat np. przez okres jednego, dwóch, czy trzech miesięcy. Czas ulgi zależeć będzie oczywiście od tego, w jakim czasie poprawie może ulec sytuacja finansowa najemcy, który wnosi o zmianę warunków.
Można zaproponować wynajmującemu, by podzielił wynajmowaną powierzchnię i uzyskany w ten sposób drugi lokal wynajął innej firmie (co jest możliwe dość rzadko), albo wystąpić o zgodę na podnajęcie lokalu w całości, by przenieść się do innego na korzystniejszych warunkach. Takie rozwiązania sa jednak praktykowane przy ulicach handlowych. Pozwalają też tylko z pozoru zarobić najemcy.
W takiej sytuacji opłata czynszowa z tytułu najmu wzrasta, a dodatkowym przychodem głowny najemca musi się podzielić z wynajmującym.
Może się wiec okazać, że pieniądze z podnajmu nie wystarczą na pokrycie kosztów nowego lokalu. Do tego najemca będzie uwikłany w dwie umowy najmu, co może zwiększać ryzyko prowadzenia działalności. Podnajemca może przecież też chcieć za jakiś czas zmniejszyć swoje koszty wynajmu, albo odstąpić od umowy. Jeśli szybko nie uda się znaleźć nowego, koszty z tytułu wynajmu będą podwójne.
Lepsza jest więc inna opcja. – Można się umówić z właścicielem nieruchomości, że znajdzie się na swoje miejsce nowego najemcę, który przejmie dotychczas ustalone warunki najmu i pozostanie w lokalu do czasu wygaśnięcia umowy – informuje Katarzyna Urbaszek.
Właścicielowi to rozwiązanie może być na rękę, zwłaszcza gdy widzi, że kondycja finansowa dotychczasowego najemcy jest coraz słabsza i istnieje ryzyko zaprzestania regulowania przez niego płatności.

>>> Polecamy: Rynek biurowy: Chętni co prawda są, ale płacą mało

Wysokie kary umowne

Najmniejsze szanse na realizację swojego planu mają ci najemcy, którzy chcą zerwać obecnie trwająca umowę i przenieść swój biznes gdzie indziej. Wynajmujący zabezpieczają się bowiem na taką okoliczność, ustanawiając wysokie kary finansowe. Bywa, że wynoszą one równowartość kilku miesięcznych stawek czynszu, ale zdarza się, że najemca jest zobowiązany uregulować opłatę za okres, który pozostał do czasu zakończenia obowiązywania umowy.
W centrach handlowych umowy są zwierane na okres 5 lub 10 lat. Przy ulicach handlowych, umowy obowiązują przez 3 lata w przypadku konkursu ofert oraz przez 10 lat w przypadku umów zawieranych w drodze przetargu.

Są okazje

Zmiana lokalu na nowy wymaga szczegółowej kalkulacji. Nowy trzeba wyremontować i wyposażyć, ale można też natrafić na dobrą okazję. Ze względu na rosnącą podaż wynajmujący coraz chętniej partycypują w kosztach wykończenia. – Przybywa pustostanów w bardzo dobrych lokalizacjach przy głównych ulicach dużych miast. Ich właściciele, obciążeni kosztami utrzymania nieruchomości, są skłonni do wielu ustępstw. Zdarza się, że oprócz niższej ceny oferta zawiera również remont lokalu na koszt właściciela – mówi Krzysztof Petrykowski, dyrektor handlowy Telepizza Poland.
Wymieniając lokal na nowy warto wziąć też pod uwagę wszystkie plusy i minusy poszczególnych lokalizacji. Centra handlowe na pewno bardziej przyciągają klientów, bo proponują szerszą ofertę, do tego robienie w nich zakupów jest wygodniejsze, bo są parking, toalety oraz dach nad głową. Można w nich liczyć na większe obroty. Ale wynajem mkw. może kosztować nawet dwa razy tyle co przy ulicy handlowej. Do tego o kilkadziesiąt procent droższe będzie wykończenie, bo trzeba uwzględniać wymagania zarządcy obiektu.
– Ulice handlowe byłyby bardziej atrakcyjne, gdyby tak jak w galeriach handlowych lokale były wynajmowane według wcześniej ustalonego planu – uważa Katarzyna Urbaszek. Byłoby to korzystne i dla klientów, którzy wolą bardziej zorganizowaną i przewidywalną organizację, i dla przedsiębiorców. Dziś, wynajmując lokal pod określoną działalność nie mogą mieć pewności, co za chwilę znajdzie się w ich sąsiedztwie. Teraz przy głównych ulicach są przeważnie restauracje, bary i banki. Lokal gastronomiczny przy ulicy jest już w stanie osiągać obroty równe tym, na które może liczyć restauracja w galerii. Podobnie jest zresztą z usługami. Jeśli chodzi o branżę odzieżowo-obuwniczą, to nadal lepsze efekty można uzyskać w centrach handlowych.

>>> Czytaj również: Rusza sezon wynajmu mieszkań. Oto średnie ceny w największych miastach

Taniej u franczyzodawców

Spadek cen na rynku nieruchomości komercyjnych dostrzegają też sieci franczyzowe. Według raportu o rynku franczyzy przygotowanego przez firmę Profit System do końca roku mimo spowolnienia gospodarczego zostanie otwartych w tym systemie ok. 3 tys. placówek.
– Wiele ofert wyjściowych wciąż jest drogich, ale po negocjacjach ceny spadają nawet do 50 proc. – wyjaśnia Arkadiusz Słodkowski, prezes Profit System.
Dlatego sieci próbują wykorzystać ten trend i przyspieszyć rozwój, wyprzedzając konkurencję pod względem liczby i lokalizacji placówek. Sieci wynajmują więc lokale, które potem proponują swoim przyszłym franczyzobiorcom. – Tego typu działanie przyspiesza rozwój. Przedsiębiorcy nie tracą czasu na samodzielne poszukiwanie lokali, co w przypadku dużych powierzchni nierzadko bywa najbardziej czasochłonnym elementem procesu otwarcia sklepu – uważa Dorota Placzyńska, menedżer ds. rozwoju sieci sklepów meblowych Abra.
To dobra wiadomość dla tych przedsiębiorców, którzy chcą uruchomić biznes pod znanym logo. Mogą to bowiem obecnie zrobić dużo szybciej, bo zaoszczędzą nawet kilka miesięcy, które do tej pory były potrzebne na znalezienie powierzchni i wynegocjowanie warunków najmu. Ale i taniej – od kilku do nawet kilkunastu procent w porównaniu do tego, gdyby lokalu szukali na własną rękę. Sieci mające większą skalę działania są w stanie wynająć lokal po atrakcyjniejszej cenie niż pojedynczy najemca.
A to oznacza, że franczyzobiorca zaoszczędza przynajmniej kilka tysięcy złotych w wydatkach przeznaczonych na uruchomienie działalności.
Co powinna zawierać umowa o wynajem lokalu:
● dane wynajmującego i najemcy, takie jak adres, NIP, REGON, KRS lub numer działalności gospodarczej;
● przedmiot umowy najmu, z wyszczególnieniem wielkości udostępnionej powierzchni, co ma szczególnie duże znaczenie w sytuacji, gdy czynsz ma być płacony za mkw. lokalu, liczby pomieszczeń oraz sposobu korzystania z powierzchni wspólnych;
● czas trwania ze wskazaniem okresu wypowiedzenia;
● wysokość czynszu;
● walutę, w jakiej będzie następowała płatność;
● sposób zapłaty czynszu (gotówka, czy przelew bankowy);
● termin, w jakim co miesiąc będzie się odbywała płatność za wynajem lokalu, z tym że jeśli data płatności czynszu nie jest w umowie określona, powinien być on płacony z góry;
● rodzaj zabezpieczenia najmu, czyli czy to będzie kaucja, ubezpieczenie, gwarancja bankowa czy prawo zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych do przedmiotu najmu.
Na co zwrócić uwagę przy wynajmie lokalu:
● czy istnieje możliwość dowolnej jego aranżacji;
● czy są duże okna wystawowe, których ciekawy projekt będzie magnesem dla kupujących;
● czy w pobliżu jest parking, co ma znaczenie zwłaszcza w takiej lokalizacji jak centrum miasta, w której trudno o wolne miejsca, zwłaszcza w godzinach szczytu;
● czy istnieje dostęp do nowoczesnych technologii;
● czy istnieje ochrona w budynku;
● czy w okolicy jest bezpośrednia konkurencja, a jeśli tak, to jak daleko;
● jakie inne usługi lub handel są dostępne w okolicy.

Klauzule w umowie najmu

Zgodnie kodeksem cywilnym wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz. Wcześniej jednak musi wypowiedzieć dotychczasowy, a powinno to nastąpić najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Można jednak uniknąć podwyżki czynszu, wprowadzając do umowy klauzule wyłączające. Trzeba jednak sformułować je tak, by jasno z nich wynikało, że zarówno jedna, jak i druga strona wykluczają podwyżkę opłaty za wynajem.
W umowie powinna też znaleźć się klauzula waloryzacji czynszu, która dokładnie określi, jak często może być ona przeprowadzana oraz według jakich zasad. Najlepiej jest wymóc na wynajmującym, by następowała ona nie częściej niż raz w roku. To, czy będzie waloryzacja czynszu w złotówce wpływ ma wartość cen towarów i usług publikowanych przez prezesa GUS w Monitorze Polskim albo kurs waluty obcej. Przy czynszu denominowanym w walucie obcej waloryzacji często dokonuje się na podstawie indeksu wzrostu cen konsumpcyjnych.