Tanie stolice europejskie. Warszawa w czołówce

1 Od pięciu lat ceny nieruchomości na rynku polskim podlegają jedynie nieznacznym wahaniom. Tymczasem średni koszt metra kwadratowego w centralnych dzielnicach Londynu wynosi ponad 18 tys. euro, a w Paryżu – 10,7 tys. euro. Polska nadal boryka się z niedoborami mieszkaniowymi, ale jednocześnie liczba nowo oddanych mieszkań na tysiąc mieszkańców przewyższa średnią unijną – to najważniejsze wnioski z tegorocznej, piątej edycji raportu „Property Index. Overview of European Residential Markets”, przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte. Raport podsumowuje rynek nieruchomości największych miast w siedemnastu krajach Unii Europejskiej, Rosji oraz w Izraelu.

2 W tym roku po raz pierwszy w raporcie Deloitte przeanalizowano, jakiej wielkości nowe mieszkanie można kupić w europejskich państwach i metropoliach za 200 tys. euro. Średnia dla wszystkich analizowanych krajów wynosi 114 metrów kwadratowych, a dla największych miast europejskich – 90 metrów kwadratowych. Polska znajduje się powyżej tej średniej z 163 metrami kwadratowymi i 114 metrami dla Warszawy. „Najtaniej jest w Rosji, gdzie za tę sumę można kupić mieszkanie o powierzchni nawet 276 metrów kwadratowych, a z kolei taka kwota wystarczy jedynie średnio na 39 metrów w Wielkiej Brytanii. Jak więc widać różnice są naprawdę ogromne. Podobnie jest z miastami. W węgierskim Debreczynie 200 tys. euro oczekuje się za apartament wielkości 201 metrów kwadratowych, a w centrum Londynu za jedynie 11 metrów kwadratowych” – mówi Marta Kamionowska, Dyrektor w Dziale Doradztwa Finansowego, Zespół Doradztwa dla Rynku Nieruchomości, Deloitte.

3 Wśród 12 analizowanych stolic państw w 2015 roku tylko trzy zanotowały spadek cen w stosunku rocznym. Najwięcej, bo aż o 30 proc. w Moskwie. Oprócz rosyjskiej stolicy ceny mieszkań spadły również w Berlinie i Rzymie. Z kolei największy wzrost cen miał miejsce w Lizbonie (o 33 proc.), w centralnym Londynie (o 29 proc.) i Dublinie (21 proc.). Warszawa w tym zestawieniu nie odnotowała większych zmian. Ceny mieszkań w Warszawie stanowią prawie 150 proc. średniej wartości dla całej Polski. Największe różnice w tym kontekście są widoczne w Moskwie, w której ceny mieszkań to prawie 370 proc. średniej ceny dla Rosji oraz w centralnym Londynie, gdzie stanowią 350 proc. w porównaniu do średniej ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii.

4 Średnia cena metra kwadratowego w Polsce wynosiła w ubiegłym roku nieco ponad 1,1 tys. euro. Taniej jest tylko w Rosji, na Węgrzech i w Portugalii. Najdrożej jest za to we Francji, Izraelu, Irlandii i Wielkiej Brytanii, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio nawet pięć razy więcej. W 2015 r. ceny polskich mieszkań w porównaniu z rokiem 2014 właściwie się nie zmieniły. Najwyższe wzrosty rok do roku odnotowano w Irlandii (o 27 proc.), Izraelu (o 10,8 proc.) i Hiszpanii (o 10,6 proc.). Z kolei największe spadki cen odnotowano w Rosji (o 25 proc.), co wiąże się głównie z ogólną sytuacją gospodarczą tego kraju i dużą deprecjacją rubla.

5 „W 2015 roku w Polsce odnotowano rekordową sprzedaż nowych mieszkań, najwyższą od 2008 roku. Wynikało to z kilku przyczyn, w tym stabilnych cen nieruchomości oraz niskich stóp procentowych. Aktywność ta wynikała także z chęci uniknięcia kolejnych obostrzeń na rynku kredytów hipotecznych i kończenia się programów rządowych, umożliwiających zakup pierwszego mieszkania na preferencyjnych warunkach” – mówi Marta Kamionowska. „W ubiegłym roku łączna sprzedaż kredytów hipotecznych była o prawie 6 proc. wyższa niż w 2014 roku. Oczekujemy, że w tym roku, ze względu na rosnące koszty kredytów związane z wprowadzeniem podatku bankowego, dynamika ta może nieco wyhamować” – dodaje.
W roku 2015 średnie zasoby mieszkaniowe dla krajów Unii Europejskiej wyniosły 486,5 mieszkania w przeliczeniu na tysiąc obywateli, a w analizowanych w raporcie państwach - 467 mieszkań. Największymi zasobami mieszkaniowymi mogą pochwalić się Portugalia, Hiszpania, Francja i Austria. Spośród wszystkich analizowanych krajów najmniej mieszkań na 1000 mieszkańców jest w Izraelu (niespełna 300 mieszkań). Na drugim miejscu znalazła się Polska, w której wskaźnik ten wynosi 363 mieszkań na 1000 mieszkańców. Nasz kraj znajduje się blisko 25 proc. poniżej średniej europejskiej.
Średnia liczba nowo oddanych mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców wynosi podobnie jak w 2014 roku 2,8 (średnia dla krajów UE). Średnia dla analizowanych w raporcie państw jest nieco wyższa i wynosi 3,2. Miejscem, gdzie wystąpiła największa intensyfikacja prac budowlanych w 2015 roku była Rosja (7,6 mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na 1000 mieszkańców). Wśród krajów unijnych, liderem w tej kategorii jest Austria (6,2 mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na 1000 obywateli) oraz Francja (5,5 mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na 1000 obywateli). Powyżej przeciętnej europejskiej znalazła się także Polska (3,8), Słowenia, Niemcy, Estonia, Litwa, Holandia, Belgia i Izrael. Z kolei najgorsze wyniki w tej kategorii odnotowano w Portugalii (0,7 mieszkań na 1000 mieszkańców) oraz na Węgrzech i we Włoszech (0,8 mieszkań na 1000 mieszkańców).

6 Jeżeli chodzi o liczbę mieszkań będących w budowie przypadających na 1000 mieszkańców, to średnia dla wszystkich analizowanych krajów wynosi 3,6. Pod tym względem Polska jest również powyżej średniej z wynikiem 4,4 (rok wcześniej 3,9). Również w tej kategorii przoduje Rosja (8,4 budowanych mieszkań na 1000 mieszkańców).
Biorąc pod uwagę wysokość średniej rocznej pensji brutto w danym kraju, najszybciej na własne mieszkanie mogą sobie pozwolić Niemcy, których już po 39 miesiącach pracy byłoby stać na 70-metrowe lokum. Mieszkańcy Wielkiej Brytanii muszą swoją pensję brutto odkładać w całości aż przez blisko jedenaście lat. Polska z wynikiem prawie ośmiu lat znalazła się w grupie krajów (wraz z Czechami, Węgrami, Francją, Słowenią, Irlandią i Włochami), w której mieszkańców stać na własne lokum po 6-8 latach nieprzerwanej pracy. Należy pamiętać, że faktyczna siła nabywcza w zależności od obciążeń pensji brutto w różnych krajach może się różnić, jednak dla potrzeb tego badania przejęto założenie, które umożliwia porównanie.

7 Kolejny rok z rzędu zbadano zdolności negocjacyjne nabywców w wybranych krajach i okazuje się, że w Polsce możemy liczyć na zaledwie 5 proc. upustu od ceny nowych mieszkań.
Różnice w cenach nowych i starych mieszkań w badanych państwach sięgają nawet 45 proc. na korzyść tych pierwszych (np. na Węgrzech). Dla Polski różnica ta wynosi ok. 17 proc. Ciekawe jest natomiast zjawisko odwrotne, zanotowane w Izraelu oraz Rosji, gdzie ceny mieszkań starych przekraczają ceny mieszkań nowych.

8 „Podsumowując wyniki badania wyłania się nam ponownie i w tym roku, obraz w miarę stabilnego i konsekwentnego rozwoju sektora mieszkaniowego w Polsce. Ciągle może martwić jego dynamika, jednak biorąc pod uwagę ostatnie zmiany polityczne, zapowiadające wpływ na politykę mieszkaniową oraz sektor bankowy, cieszyć powinien fakt, że trend zmian nie przyjął pozycji wyczekującej i nie wyhamował określonego kierunku stabilnego rozwoju” – mówi Marta Kamionowska. „Cieszą, więc zarówno statystyki zauważalnego wzrostu ilości mieszkań oddawanych i budowanych na 1000 mieszkańców, gdzie w obu przypadkach przewyższają one średnią dla innych badanach krajów; stabilny rozkład cen między głównymi miastami Polski to dobra statystyka równomiernego rozwoju regionów naszego kraju; niski wskaźnik negocjacji cen to oznaka małego przewartościowania cen ofertowych, co ogranicza ewentualne budowanie sztucznej wartości mieszkań” – dodaje.