10 zmian, które mogą zatrząść polskim rynkiem nieruchomości w 2016 roku

1 Złą wiadomością może być mniejsza skłonność banków do udzielania kredytów. Wszystko dlatego, że banki nie tylko musiały złożyć się na wypłaty depozytów upadłego SK Banku i sfinansować fundusz restrukturyzacji kredytów hipotecznych, ale też podniesiono im wymagania kapitałowe, a do tego coraz bliżej jest też wprowadzenia podatku bankowego oraz wypracowania ostatecznej propozycji przewalutowania kredytów walutowych. Wszystko to generuje koszty i trudno liczyć na łatwy dostęp do kredytów udzielanych przez banki drenowane z pieniędzy.

Jak ważne dla rynku mieszkaniowego są kredyty hipoteczne? Przez pierwszych 10 miesięcy 2015 r. zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu złotowych kredytów mieszkaniowych wzrosło o prawie 18,4 mld zł. Tym samym zadłużenie z tego tytułu wzrosło o około 10 proc. względem stanu z końca 2014 roku, a statystyki te uwzględniają fakt, że obecni kredytobiorcy co miesiąc spłacają swe długi. Faktycznie więc nowo udzielone kredyty opiewały na więcej niż 18,4 mld zł. To dużo, bo dane GUS sugerują, że przeciętne mieszkanie warte jest w Polsce około 200 tys. zł. Oznaczałoby to więc, że dziesięciomiesięczny przyrost zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych odpowiada wartości 92 tys. lokali mieszkalnych.

2 Ograniczenie akcji kredytowej, to tylko jedno z zagrożeń jakie czekają rynek mieszkaniowy w 2016 roku. Bezpośrednią konsekwencją wprowadzenia wcześniej wspomnianego podatku od aktywów może być wzrost marż kredytów hipotecznych oraz opłat za usługi bankowe. Całe szczęście reakcja po stronie popytu nie powinna być w tym wypadku znaczna, bo obecnie kredyty hipoteczne są najtańsze w historii.

Warto jednak tu dodać, że przekazana do Sejmu w grudniu ustawa mówi o stawce podatku bankowego na poziomie 0,39 proc. rocznie. Od każdych 100 tys. zł kredytu oznacza to dla banku 390 zł kosztu. Jedynym plusem jest fakt, że podatek bankowy obniży podstawę opodatkowania z tytułu podatku dochodowego – o ile przyjąć, że w przyszłym roku banki osiągną dochód, a nie stratę. Istnieje więc szansa, że marże kredytów hipotecznych nie wzrosną o całe 0,39 pkt. Jeśli będzie to np. 0,3 pkt. proc., to dla kredytobiorcy, który zadłuży się na 30 lat oznaczać będzie łącznie dodatkowy koszt w kwocie około 6-7 tys. zł w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tys. zł.

3 Dla nabywców mieszkań pewnym pocieszeniem może być fakt, że dzisiejsze prognozy mówią o prawdopodobieństwie kolejnej obniżki stóp procentowych w Polsce. Może do niej dojść w 2016 roku, gdy zmieni się skład osobowy Rady Polityki Pieniężnej – takiego scenariusza spodziewają się dziś gracze rynkowi. Kontrakt terminowy na WIBOR 3M notowany jest za 6 miesięcy na poziomie 1,43 proc., czyli nieco poniżej obecnego poziomu podstawowej stopy procentowej (1,5 proc.).

Nawiasem mówiąc byłaby to kolejna zła informacja dla banków – chociażby dlatego, że spadek stóp procentowych ogranicza maksymalne oprocentowanie kredytów (za sprawą ustawy „antylichwiarskiej). Obecnie jest to 10 proc., czyli czterokrotność stawki lombardowej NBP.

4 Gdyby tego było mało od stycznia podniesione zostaną wymagania odnośnie wkładu własnego przy kredytach mieszkaniowych. W 2015 roku wystarczyło 10 proc. wkładu własnego (30 tys. zł przy mieszkaniu wartym 300 tys. zł), choć w praktyce gotówki trzeba było mieć więcej. Około 5 proc. wartości nieruchomości pochłaniają koszty transakcyjne (na rynku pierwotnym wynoszą one mniej, a na wtórnym więcej).

W efekcie jeśli dziś ktoś chce kupić na kredyt mieszkanie warte 300 tys. zł musi mieć około 45 tys. w gotówce. Od 1 stycznia 2016 roku będzie trzeba do tej kwoty dodać 15 tysięcy – wynika z korespondencji KNF wysłanej do banków na początku grudnia br. Nie będzie bowiem można z łatwością zastąpić tej dodatkowej kwoty ubezpieczeniem.

Obecnie powszechnie banki stosują w ramach ubezpieczenia niskiego wkładu własnego podwyżkę marzy. KNF nie zgadza się na takie rozwiązanie. Jeśli ktoś od stycznia będzie chciał uzupełnić swój 10-proc. wkład własny ubezpieczeniem, bank nie będzie mógł sprzedać z zyskiem takiej polisy. Jeśli nie ukształtuje się praktyka, w której takie ubezpieczenia będą sprzedawane bez prowizji dla banku, uzupełnieniem 10-proc. wkładu własnego będą mogły być co najwyżej takie środki jak pieniądze zebrane na IKE lub IKZE, blokada pieniędzy na rachunku bankowym czy zastaw obligacji skarbowych.

W wielu przypadkach klienci faktycznie musieliby więc posiadać 15 proc. wkładu własnego, co utrudni dostęp do finansowania szczególnie osobom młodym. Bezpośrednim efektem tych zmian może być wzrost popytu na najem.

5 Podobny efekt może mieć wyczerpanie się pieniędzy na dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych”. Z taką sytuacją możemy mieć do czynienia po raz pierwszy w historii. Do tej pory zarówno w 2014 jak i w 2015 roku część środków zarezerwowanych na ten cel, jako niewydana, wracała do budżetu. Po liberalizacji programu (weszła w życie we wrześniu 2015 roku) zainteresowanie dopłatami wzrosło trzykrotnie, a przez to zamiast wykorzystania na poziomie 35 mln zł miesięcznie Polacy zgłaszali się w okresie wrzesień – listopad 2015 r. po kwotę 110 mln zł miesięcznie. Jeśli więc w styczniu do wydania z budżetu zaplanowanego na 2016 rok zostanie około 400 mln zł (na koniec listopada wykorzystano już 31 proc. z 730 mln) pieniędzy może zabraknąć już wiosną, a najpóźniej latem 2016 r.

Byłaby to jedna z niewielu dobrych wiadomości dla deweloperów, którzy mając sporo mieszkań, których oddanie do użytkowania planowane jest w roku kolejnym mogliby sprzedawać lokale z wykorzystaniem budżetu na rok 2017. W przypadku transakcji lokalami używanymi skorzystać z budżetu na 2017 rok mogliby tylko ci, którzy zgodzą się na odroczenie zapłaty nawet na kilka miesięcy, a skłonność do tego raczej będzie niewielka.

6 Politycy zgotowali nam jednak nie tylko zmiany na rynku finansowym. Od 1 stycznia czeka Polaków spora zmiana na rynku ziemi rolnej. Wszystko za sprawą nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zapisano w niej zasadę, zgodnie z którą rolnik, chcąc sprzedać część posiadanej ziemi (np. żeby wysłać dzieci na studia lub dokonać jakiejś inwestycji) o zgodę na podział gospodarstwa będzie musiał poprosić dyrektora Agencji Nieruchomości Rolnych. Ten może wyrazić taką zgodę tylko w określonych przypadkach. Jednym z nich jest sytuacja, w której ilość ziemi, która zostanie w rękach rolnika będzie wystarczająca, aby prowadzić efektywnie gospodarstwo. Na niespełna miesiąc przed wejściem w życie ustawy nie wiadomo, jaka dokładnie będzie to powierzchnia. Zgodę dostanie też rolnik, który chce sprzedać działkę położoną daleko od innych swoich nieruchomości, a kupujący sąsiaduje z tą parcelą.

Ustawodawca wprowadził też spore utrudnienia dla kupujących poprzez prawo pierwokupu. Chodzi o to, że osoba trzecia ma prawo zakupu nieruchomości na warunkach ustalonych między kupującym i sprzedającym. Dzięki nowej ustawie prawo pierwokupu uzyskają w pierwszej kolejności dzierżawcy ziemi. Jeśli tych nie ma, prawo pierwokupu mają wszyscy sąsiedzi rolnicy, a tych może być wielu i wszystkich trzeba poinformować. Na koniec prawo pierwokupu ma też wspominana już wcześniej Agencja Nieruchomości Rolnych i to uprawnienie będzie dotyczyło nie tylko działek większych (od 5 ha wzwyż) jak dziś, ale wystarczy 1 ha, aby Agencja „weszła w buty” niedoszłego nabywcy ziemi.

Gdyby tego było mało, każda z osób uprawnionych do pierwokupu może dojść do wniosku, że cena nieruchomości jest za wysoka i wnieść sprawę do sądu, aby ten ustalił, jaka jest wartość rynkowa. To uprawnienie może wyraźnie wydłużyć czas potrzebny na zawarcie transakcji. Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której może to trwać kilka lat.

Takich problemów z blokującym zakup prawem pierwokupu nie będą mieli m.in. kupujący powiększający gospodarstwo, którzy są rolnikami z odpowiednimi kwalifikacjami i od przynajmniej 5 lat samodzielnie prowadzą gospodarstwo i mieszkają na terenie gminy, w której tę działalność prowadzą. Nawet jednak tacy rolnicy nie kupią więcej niż 300 ha. Taki zapis ma przeciwdziałać powstawaniu latyfundiów, ale z drugiej strony utrudni konkurowanie polskim rolnikom z zagranicznymi. Ci drudzy, aby osiągać korzyści skali gospodarują często na obszarach idących w tysiące ha.

Szczególnie na początku roku wspomniane zmiany mają więc szanse sparaliżować obrót ziemią sklasyfikowaną w ewidencji gruntów i budynków jako rolna (dotyczy to też np. działek w miastach, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy). Ustawa ogranicza nie tylko podaż, ale też popyt na ziemię i to nie tylko przeznaczoną na cele rolne. Trzeba się więc liczyć ze spadkiem cen ziemi w nowym roku. Co ważne posłowie obecnej kadencji zauważyli, że wspomniana ustawa zbyt szybko zmienia zasady gry rynkowej i do sejmu wpłynął projekt nowelizacji, który ma odłożyć wejście w życie ustawy z 1 stycznia na 1 maja 2016 roku.

7 W przedwyborczej gonitwie legislacyjnej posłowie wprowadzili też ustawę, która reaktywowała formułę TBS. Przypomnijmy, że zgodnie z nią organizacje non-profit mogą budować mieszkania na wynajem wykorzystując w tym celu preferencyjne finansowanie z BGK.

W efekcie najemcy mogą liczyć na czynsz niższy niż rynkowy, ale żeby zostać najemcami muszą wpłacić do 30 proc. kosztów budowy nieruchomości. Z założenia nigdy też nie staną się właścicielami nieruchomości, bo program ma za zadanie stworzyć zasób mieszkań na wynajem dla osób gorzej zarabiających.

8 W podobnym kierunku podążają propozycje partii rządzącej. Ta planuje tworzenie systemu dostarczającego na rynek tanie mieszkania na wynajem. Podstawową różnicą względem modelu TBS-ów ma być docelowe uzyskanie prawa własności nieruchomości po ustalonym okresie najmu lokalu. Może to okazać się słabą stroną programu. Jedną z zalet dużej oferty mieszkań na wynajem jest bowiem stymulowanie mobilności społeczeństwa. Chodzi o to, że łatwość zmiany miejsca zamieszkania ułatwia przeprowadzki w poszukiwaniu pracy. Z drugiej strony osoby, które wykupią mieszkania sprzedawane na preferencyjnych zasadach z dużym prawdopodobieństwem będą szukać zatrudnienia jedynie w okolicy miejsca zamieszkania.

Aby wiarygodnie ocenić tę propozycję, trzeba poczekać na szczegóły. Już dziś trzeba jednak podkreślić, że mechanizm ten zaprojektowany w zły sposób może zachwiać równowagą zarówno na rynku transakcji kupna-sprzedaży jak i najmu w Polsce. Z łatwością można bowiem wyobrazić sobie sytuację, w której jeśli do skorzystania z tego programu dopuszczona zostanie duża grupa obywateli (także dobrze zarabiających), to wiele osób zrezygnuje z zakupu mieszkania na rynku, aby skorzystać z oferty preferencyjnej. Mówi się bowiem, że ta będzie dawała możliwość zamieszkania w lokalach budowanych za 2,5 – 3,5 tys. zł za m kw. podczas gdy dziś w Warszawie za metr mieszkania płaci się przeciętnie 7-7,5 tys. zł.

9 Na rynku mieszkań na wynajem działa też fundusz powołany przy Banku Gospodarstwa Krajowego. Ma on za zadanie zaoferować najemcom 20 tys. mieszkań w największych miastach. Dotychczas – pomimo upływu około dwóch lat od ogłoszenia tej koncepcji (2013 r.) – oferta funduszu pozostaje skromna. Na koniec 2015 roku fundusz ma w planach zaoferowanie około 600 mieszkań. Do końca 2017 roku ma to być 3 tys. lokali. Liczba ta nie powala w obliczu planów funduszu zakładających docelowo zarządzanie portfelem 20 tysięcy lokali, a tym bardziej w obliczu danych Eurostatu, z których wynika, że w Polsce wynajmowanych jest około 500–600 tys. mieszkań.

Warto też dodać, że oferta funduszu była o tyle oczekiwana, że miała ona być bardzo przystępna cenowo. Szacunki oparte na danych upublicznianych przez fundusz pozwalały nawet szacować, że za mieszkanie z BGK zapłaci się o około 20 proc. mniej niż na rynku. Praktyka pokazała coś innego. Co prawda mieszkania oferowane przez BGK są nowe i wykończone w przyzwoitym standardzie, ale oferowane stawki są zbliżone do średniej.

Firm działających na rynku wynajmu jest więcej. Ciekawostką jest spółka wykorzystująca ideę finansowania społecznościowego, która pod nazwą Mzuri CFI zajmuje się remontowaniem kamienic czy budowaniem portfeli mieszkań na wynajem. Powszechnie mówi się też o rosnącym zainteresowaniu tym sektorem przez mniejsze lub większe fundusze inwestycyjne, które za cenę rentowności (niższej niż na rynku komercyjnym) kuszone są większą stabilnością sektora mieszkaniowego w okresie kryzysu.

Niewykluczone, że już w 2016 roku ich zainteresowanie przerodzi się w faktycznie zawierane transakcje. Bez wątpienia byłaby to dobra zmiana, bo rozwój rynku najmu w Polsce sprzyjałby nie tylko wcześniej wspomnianej mobilności społeczeństwa, ale też stabilizowałby zmiany cen zakupu mieszkań. Dane z ostatnich lat pokazują bowiem, że zarówno wzrosty cen jak i ich spadki były znacznie bardziej dynamiczne na rynkach, gdzie najem jest mało popularny.

10 Na koniec pozostaje zmiana chyba najmniej dotkliwa – dotycząca maksymalnych stawek podatku od nieruchomości. Te w najbliższym czasie pozostaną niewielkim obciążeniem dla właścicieli, bo większość partii nowego parlamentu stanowczo odżegnuje się od koncepcji podatku katastralnego.

Od 1 stycznia stawki podatku rolnego będą o ponad 12 proc. niższe niż w 2015 roku i wynosić będą od 6,72 zł za ha do 268,75 zł za ha (zależne od przydatności gleby, lokalizacji i wielości gospodarstwa). Za ha gruntu leśnego przyjdzie w 2016 roku zapłacić o 1,5 proc. więcej (42,19 zł za ha). Stawki podatku od nieruchomości spadną natomiast o 1,2 proc. Za m kw. mieszkania przyjdzie zapłacić 0,75 zł, a za metr biura 22,86 zł.