Obserwator Finansowy: Jak pandemia koronawirusa wpłynęła na rynek nieruchomości?
Dr Jacek Łaszek: Na pewno schłodziła go. Jeżeli chodzi o światowy rynek nieruchomości komercyjnych, to mamy dwa problemy. Po pierwsze, zmniejsza się globalny popyt i nieruchomości komercyjne przestają być rentowne tak, jak to było wcześniej. Po drugie, pandemia COVID-19 pokazała, że praca zdalna się sprawdza, działa dobrze i jest do tego przygotowana odpowiednia infrastruktura. Innymi słowy, z powodzeniem można pracować z domu, co przynosi korzyści zarówno firmom, jak i pracownikom, natomiast obciąża mocniej kadrę kierowniczą średniego szczebla.
Czy to znaczy, że nieruchomości komercyjnych jest za dużo?
W wielu krajach rynki nieruchomości były mocno podgrzane, co jest związane m.in. z polityką niskich stóp procentowych, prowadzoną przez banki centralne. Jedną z konsekwencji tej polityki jest zła alokacja kapitału. Innymi słowy kanał kredytowy nie pełni funkcji limitującej efektywność projektów inwestycyjnych i niektóre działy gospodarki, na ogół te prostsze i kapitałochłonne są przeinwestowane. Przecież, jeżeli to możliwe, banki i inwestorzy też nie chcą się nadmiernie natrudzić, żeby zarobić… Nie każdy też potrafi zarabiać na „rocket science”, to wymaga rozwoju nauki, firm technologicznych… A biurowa budowlanka czy blaszaki handlowe, nazywane galeriami, to prosty technicznie biznes!
Z przeinwestowaniem mieliśmy do czynienia w niektórych krajach zachodnich, np. w Danii czy Niderlandach…
Reakcją na ten stan była polityka makroostrożnościowa. Zaczęto się też bardziej zajmować rynkiem nieruchomości. Punktem wyjścia była oczywiście konkluzja, że jeżeli ze względów politycznych brniemy w taką, antyefektywnościową politykę, to starajmy się ręcznie reagować tam, gdzie wiemy historycznie, że będą problemy. Próbowano ograniczać częściowo te bardziej ryzykowne inwestycje, zwłaszcza inwestycje pośrednie, czyli na rynku finansowym – inwestycje w instrumenty finansowe budowane na bazie instrumentów dłużnych. To jednak wychodzi dosyć słabo, bo urzędnikom trudno jest kontrolować biznes na rynkach kapitałowych, zwłaszcza ten bardzo wyrafinowany. Wiemy to jeszcze z socjalizmu, że rynek nie jest może najlepszym mechanizmem alokacji i dyscyplinowania inwestorów ze względu na straty, ale przynajmniej działa. Oczywiście byłem i jestem zwolennikiem polityki makroostrożnościowej, ale wiem, że to nie jest cudowny lek.
COVID-19 ten stan zmienił?
Tak. Okazało się, że można całkiem dobrze działać bez wynajmowania wielkich powierzchni biurowych. Sprzedawać można też bez wielkich galerii, ale trzeba wtedy budować nowe magazyny… Wielu moich znajomych z międzynarodowych korporacji pracuje zdalnie. Choć trzeba zaznaczyć, że jest to sytuacja znacznie bardziej wymagająca dla kadry kierowniczej: trzeba to umieć skutecznie ogarnąć. Ale wtedy działa dobrze i po niższych kosztach dla pracodawcy. Z tym, że praca całkowicie zdalna też nie jest najlepsza, najskuteczniej byłoby pewnie wymyślić jakąś mieszaną formułę: większość pracy wykonujemy w domu, ale czasem są spotkania na żywo. Te rozwiązania powstaną jak się mówi potocznie „w praniu”.
Nie wszyscy się w tym odnajdą…
Konserwatywne firmy, np. państwowe, gdzie menedżerowie są bardziej tradycyjni, pewnie tego nie zrobią szybko. Ale firmy nowe, innowacyjne, które ograniczają koszty, będą wybierały pracę zdalną. Po prostu ich właściciele to wymuszą ze względu na zyski. A po nich pójdą inni. W konsekwencji popyt na nieruchomości będzie mniejszy i ceny najmu spadną. Będą stały pustostany i one wymuszą spadki cen, bo utrzymanie nieruchomości kosztuje…
W Polsce też tak będzie? Mieliśmy jeszcze niedawno lukę, brakowało powierzchni biurowych…
Rynek się zrównoważył, a z czasem tych powierzchni może być nawet za dużo, zwłaszcza na niektórych rynkach. Nadmiar nieruchomości komercyjnych do wynajęcia widać w Wielkiej Brytanii, szczególnie w Londynie po brexicie. Tam rynek luksusowych drapaczy chmur i drogich mieszkań się mocno zachwiał. Ale i Nowy Jork ma kłopoty. Ale o Polskę bym się nie martwił. Duża część tego zasobu to zagraniczny kapitał, czyli z naszego punktu widzenia najwyżej będziemy mieli dużo tanich biur. To dobrze dla rozwoju biznesu.
Jeśli jedne nieruchomości tracą na wartości, to może inne zyskują…
Rzeczywiście tak jest. Jeśli coraz więcej osób pracuje zdalnie, to również rozwija się zdalny handel. A za tym idzie większy popyt na nieruchomości magazynowe. W Polsce tych nieruchomości związanych z logistyką już wcześniej przybywało, bo leżymy w dobrym miejscu pod względem geograficznym: na skrzyżowaniu szlaków handlowych. Ale teraz, w związku z pandemią, różnego typu magazyny przeżywają renesans.
Czy jeszcze jakieś zmiany na rynku są widoczne?
Tracą nie tylko nieruchomości biurowe, ale też handlowo-usługowe. Już wcześniej mieliśmy nadwyżkę galerii handlowych. Wybudowano ich za dużo w powszechnym optymizmie, charakterystycznym dla tego sektora.
A czy mniejszy popyt na wynajem powierzchni biurowych oznacza zmniejszenie zatrudnienia; taka jest zwykle konsekwencja kryzysu.
Nie. Niekoniecznie. Jeśli część pracy ludzie wykonują w domu, to w niektórych przypadkach zatrudnienie może nawet wzrosnąć przy redukcji wynajmowanej powierzchni biurowej. Programiści, inżynierowie, analitycy i inni specjaliści z korporacji międzynarodowych obecnie z powodzeniem pracują w domu, korzystając z internetu i komunikatorów. Czasem, np. raz na miesiąc spotykają się gdzieś na konferencji i to wystarczy. Tyle, że to ma pewien wpływ na popyt na mieszkania: kupowane są nieco większe, niż wcześniej.
Czyli mamy do czynienia z przerzucaniem części kosztów działania firmy na pracowników?
Trochę tak jest. Jeśli wiem, że będę pracował w domu, to wybieram większe mieszkanie, bo nie może być tak, że mi żona z dzieckiem siedzą na głowie, a ja w tym czasie biorę udział w telekonferencji z prezesem i zagranicznymi partnerami. W takiej sytuacji muszę mieć oddzielny pokój. I to są wyższe koszty: nie tylko kupna czy wynajęcia większego mieszkania, ale też jego utrzymania.
Ten trend jest już widoczny?
Jak najbardziej, ale na razie to przypadki, nie trend. Nawet moi znajomi stanęli przed takim problemem i wybrali większe mieszkanie, bo kolega, który jest analitykiem musi „poruszać się” między Londynem, Singapurem, itd. Musi mieć miejsce dla komputerów, kamer i innych sprzętów. Bo biura na mieście nie ma! Zatem koronawirus zapewne spowoduje większy popyt na duże mieszkania, w związku z przejściem części osób na pracę zdalną
A co z przenoszeniem się do mniejszych miast, gdzie koszty utrzymania są niższe?
To już niekoniecznie. W wielkich miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Poznań, Wrocław czy Łódź występuje większa synergia. Ludzie są po prostu bardziej wydajni, co potwierdzają różne badania. Mają więcej kontaktów, efektywniej współpracują, dociera do nich więcej informacji. Powstaje pytanie, czy to można zastąpić zdalnymi spotkaniami. Moim zdaniem nie za bardzo, ale zobaczymy. W końcu Japończycy miewają wirtualne, elektroniczne żony, co u nas wydaje się czymś niemożliwym. Na pewno tak, w zgranych zespołach, współpracujących od lat, gdzie ludzie doskonale się znają, porozumiewają niemal bez słów, co daje dobry efekt wspólnej pracy.
Mniejsze miasta też mają zalety…
To na pewno, ale dotyczy to bardziej emerytów, takich jak ja. Nie wiem, czy takim grupom samodzielnych pracowników, o których mówimy chodzi o takie zalety, jak spokój i cisza. Grupa tzw. „białych kołnierzyków” potrzebuje raczej wysokiego poziomu usług, dostępnego raczej w dużych miastach i metropoliach. Ludzie ci mają wysokie kwalifikacje i wysokie wymagania. Potrzebują restauracji, teatrów, kin, bliskości lotnisk. Ich wydajność jest bardzo wysoka, dochody też, a wymagania konsumpcyjne jeszcze wyższe.
Zatem przeprowadzek nie będzie…
Na masową skalę raczej nie. Ale są miasta potencjalnie bardzo atrakcyjne, które zapewne się rozwiną, np. Olsztyn z bliskością pięknych jezior i – od niedawna – dobrym dojazdem. To może też być Toruń, Bydgoszcz czy Szczecin.
A co z nieruchomościami rekreacyjnymi, działkami?
Będą cieszyły się popularnością choćby z powodu zamkniętych granic. Jest prawdopodobne, że do wielu miejsc na świecie będzie teraz trudniej dotrzeć, nie tylko z powodu pandemii, ale też z powodów klęski ekologicznej: ocieplenia klimatu, suszy, itp. Jest nas na świecie coraz więcej, robi się coraz trudniej, więc spokojniej, zwłaszcza w rejonach o dużym zaludnieniu, nie będzie.
Czyli prawdopodobna sytuacja jest taka, że nieruchomości biurowe tanieją, a mieszkaniowe i rekreacyjne – przeciwnie…
Nie mamy tu jeszcze wielu danych, bo zbiera się je z opóźnieniem, zwykle kwartalnym. A nieruchomości, zwłaszcza komercyjne mają to do siebie, że transakcje zawiera się długoterminowo, najczęściej na 3 lata. Wycofanie się z kontraktu skutkuje wysokimi karami, zatem wynajmujący ratują się podnajmowaniem powierzchni. Stąd nie widać gwałtownego spadku cen. Ale taki trend zapewne będzie. Poza tym mówimy tutaj też o trendach sekularnych, a te będą widoczne dopiero w przyszłości.
Jeden z autorów OF – Jan Cipiur przekonywał na początku kwietnia 2020 r., że po pandemii wróci „business as usual”.
To ryzykowne stwierdzenie. Żyjemy w czasach niepewności: nie wiemy, czy po pandemii odbuduje się popyt wewnętrzny. Być może tak będzie i to wesprze gospodarkę, Ale mamy też popyt zewnętrzny, gdzie też nastąpiło tąpnięcie. Pamiętajmy, że nasza gospodarka jest otwarta, około 60 proc. naszego popytu pochodzi z eksportu. Jesteśmy silnie powiązani kooperacyjnie z Niemcami, a Niemcy z Chinami i wieloma innymi krajami świata. Zasadnicze pytanie brzmi: czy to się wszystko odbuduje. Są branże, takie jak transport czy turystyka, gdzie szok był bardzo duży, nałożyły się problemy strukturalne i szybko się to raczej nie odbuduje.
A nieruchomości są branżą cykliczną, bardzo wrażliwą na załamania koniunktury, również nieruchomości mieszkaniowe…
Wchodzimy w ten cykl w nie najlepszej sytuacji, zwłaszcza w mieszkaniówce, gdyż był boom budowlany i jest bardzo duża produkcja mieszkaniowa w toku. Ponadto polski model deweloperski pochodzi jeszcze z czasów transformacji. To finansowanie „na styk”, najczęściej bez kredytowania bankowego, trochę ucywilizowane ustawą o ochronie klienta dewelopera. Wiele projektów rozpoczęto w 2019 r., gdy popyt się rozpędzał. Deweloperzy przeważnie mają wysokie kapitały własne i kontynuują budowy, ale w gorszym scenariuszu gospodarczym może im zabraknąć nabywców i będzie duży problem z płynnością projektów. Innymi słowy: przy bardzo dużej skali produkcji w toku, jeśli ta maszyna „się zatrze”, będą problemy na tym rynku. Ale czy będą one znaczne, łącznie z korektą cen czy nie, to się okaże pewnie dopiero w 2021 r. Nie spowoduje to jednak większych problemów ogólnogospodarczych, po prostu korekta sektorowa. Oczywiście może być tak, że wszystko wróci do normy i będzie „business as usual”. Pewnie tylko ceny nie będą już rosnąć tak, jak w ostatnich latach.
– rozmawiał: Dariusz Rostkowski
Dr hab. Jacek Łaszek – profesor SGH, pracownik Departamentu Stabilności Finansowej NBP. Wraz z zespołem przygotowuje kwartalne raporty o rynku nieruchomości
Opinie wyrażone przez rozmówcę nie reprezentują oficjalnego stanowiska NBP
