– Najczęściej stosowaną miarą dostępności mieszkań jest relacja ich cen do zarobków potencjalnych nabywców – przyznaje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. I dodaje, że w tego typu analizie wykorzystuje publikowane przez GUS dla największych miast przeciętne miesięczne wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw (ostatnie są z kwietnia) oraz dane BIG DATA RynekPierwotny.pl o średnich cenach mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Niektórych może to zszokować, ale ten rok przyniósł poprawę dostępności mieszkań w trzech z siedmiu metropolii – w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku. Tylko w dwóch – Łodzi i Poznaniu – dostępność pogorszyła się, natomiast w kolejnych dwóch – w Warszawie i Katowicach – nie zmieniła się. Przy czym we wszystkich metropoliach średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów poszła w tym roku w górę, a tylko w Łodzi i Poznaniu, które są tegorocznymi liderami podwyżek, przeciętne zarobki wzrosły mniej.
Marek Wielgo zwraca też uwagę, że sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. Największą siłę nabywczą na rynku mieszkaniowym mieli w kwietniu mieszkańcy Katowic. Za przeciętną pensję mogli tu kupić 0,72 metra kwadratowego nowego mieszkania. W najgorszej sytuacji byli natomiast tradycyjnie kupujący mieszkania w Warszawie, gdzie mimo przeciętnie wysokich pensji, mogli kupić tylko 0,57 metra kwadratowego mieszkania dostępnego w ofercie firm deweloperskich.
Jednak nie tylko ten wskaźnik świadczy o dostępności mieszkań. Kupujący chcą mieć możliwość przebierania w ofertach, aby finalnie wybrać to mieszkanie, które najlepiej odpowiada ich oczekiwaniom i możliwościom. Pod koniec maja najwięcej mieszkań oferowali warszawscy deweloperzy – ponad 12,1 tys., a w dalszej kolejności w Łodzi (ponad 8,5 tys.) oraz Poznaniu i Wrocławiu (ok. 7 tys.). Najmniej mieszkań było w ofercie deweloperów w Katowicach (niespełna 3,7 tys.).
Kto miał największy wybór mieszkań?
Ekspert portalu GetHome.pl sprawdził też, ile mieszkań będących w ofercie deweloperów w maju przypadało na tysiąc mieszkańców w poszczególnych miastach. W analizie wykorzystane zostały oficjalne statystyki GUS o liczbie mieszkańców w poszczególnych miastach oraz dane o liczbie mieszkań w ofercie firm deweloperskich z BIG DATA RynekPierwotny.pl. Okazuje się, że największy wybór mieszkań mieli nabywcy Katowic, Poznania i Łodzi, gdzie na 1000 mieszkańców przypadało 13 ofert deweloperskich. W przedziale 10-11 lokali było we Wrocławiu i Gdańsku. Niekorzystnie na tle pozostałych miast wyróżniały się Warszawa i Kraków. Tylko siedem mieszkań w ofercie firm deweloperskich na 1000 mieszkańców stawia oba te miasta na ostatnich miejscach w tego rodzaju zestawieniu.
Deweloperzy wprowadzili więcej mieszkań na rynek, niż ich sprzedali
Dodajmy, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych największych miast jest bardzo dynamiczna, a podaż mieszkań zmienia się na przestrzeni miesięcy. Dobra wiadomość jest taka, że we wszystkich metropoliach deweloperzy wprowadzili w tym roku do sprzedaży więcej mieszkań, niż ich sprzedali. W efekcie wzrosła ich liczba w ofercie. Szczególnie imponujący jej wzrost w porównaniu z końcówką ubiegłego roku odnotowaliśmy we Wrocławiu – aż o 46% i w Poznaniu – o 43%! W Warszawie oferta wzrosła o 29%, a w Trójmieście – o 24%. Jednak w Krakowie i Wrocławiu deweloperzy wciąż nie uzupełnili oferty do poziomu sprzed roku. Rzecz jasna trzeba mieć na uwadze, że w obrębie danego miasta ceny mieszkań są bardzo zróżnicowane. Przykładowo w Śródmieściu Warszawy średnia cen mieszkań oferowanych przez deweloperów to blisko 37,5 tys. zł za metr kwadratowy. Natomiast na obrzeżach miasta, głównie w takich dzielnicach jak Wesoła, Rembertów, Wawer czy Białołęka, metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje średnio mniej niż 14 tys. zł.
Niestety z każdym miesiącem poprzeczka cenowa szła w górę. Np. w ofercie krakowskich deweloperów nie ma już lokali z ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy, w Warszawie ich odsetek skurczył się z 4% do 1% w ciągu pięciu miesięcy, natomiast we Wrocławiu - 14% do 4%. Z kolei w Łodzi można jeszcze znaleźć bez problemu mieszkania, których cena metra kwadratowego nie przekracza 9 tys. zł. Jednak czy będą one dostępne za rok, skoro od grudnia ich oferta zmniejszyła się z 32% do 21%. Na niekorzyść potencjalnych nabywców przemawia nie tylko malejący odsetek tak tanich lokali, ale i ich liczba. Np. w Łodzi było na początku tego roku w ofercie firm deweloperskich przeszło 1,7 tys. mieszkań z ceną metra kwadratowego poniżej 9 tys. zł, a w maju – niespełna 1,5 tys.
Ceny jednostkowe mieszkań
Z punktu widzenia potencjalnych nabywców, którzy muszą posiłkować się kredytem, kluczowe znaczenie mają też ceny jednostkowe mieszkań. Jaki wybór mają wiec potencjalni młodzi nabywcy, dla których szczytem finansowych możliwości jest kwota 500 tys. zł? Okazuje się, że nawet w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu można kupić bez problemu nowe mieszkanie w takiej cenie, choć trzeba go szukać raczej na obrzeżach miasta. Przy czym najwięcej, bo ponad 3 tys. takich lokali oferują łódzcy deweloperzy. Co ważniejsze, wciąż wprowadzają oni na rynek nowe, dzięki czemu oferta nawet minimalnie wzrosła. Mieszkań z ceną poniżej 500 tys. zł nie ubyło w tym roku w Katowicach i Wrocławiu. Za to deweloperzy w Gdańsku i Poznaniu zdecydowanie zwiększyli ich podaż. W stolicy Wielkopolski kupujący mogli w maju przebierać w niemal 1,2 tys. ofert. W Gdańsku było ich natomiast niemal tysiąc. Dodajmy, że dysponując kwotą 500 tys. zł, można kupić w metropoliach kawalerkę lub co najwyżej mieszkanie dwupokojowe, natomiast w Łodzi także trzypokojowe.
– Jest szansa, że deweloperzy zaczną spuszczać z tonu. W ich ofercie zwiększy się liczba lokali w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach kredytowych – komentuje Marek Wielgo. I dodaje, że to zjawisko widać m.in. w Warszawie, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich nie zmieniła się drugi miesiąc z rzędu, a z niespełna 350 do blisko 450 wzrosła od lutego oferta mieszkań z ceną poniżej 500 tys. zł.
W Katowicach cenowa stabilizacja trwa od trzech miesięcy. Cieszyć może też wyhamowanie w maju wzrostu średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań w Poznaniu. Ponadto na rynki mieszkaniowe największych miast wróciły dawno niewidziane promocje cenowe. Niektórych deweloperów zmusiła do tego zaostrzająca się konkurencja na skutek spadku popytu. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że promocje obejmują obecnie przeszło 100 inwestycji w całej Polsce. Na razie głównie w przypadku mniej popularnych lokalizacji i ostatnich mieszkań w zakończonych inwestycjach deweloperzy oferują najczęściej rabat oraz komórkę lub miejsce garażowe w gratisie.
– Gdyby deweloperzy nadal zwiększali ofertę mieszkań w segmencie popularnym, to byłaby szansa na stabilizację średniej ceny metra kwadratowego. Niestety, rząd zwleka z ostateczną decyzją w sprawie nowego programu wsparcia kredytobiorców „Kredyt mieszkaniowy #naStart”, co stawia pod znakiem zapytania dalszy wzrost podaży nowych mieszkań. – mówi Marek Wielgo.
Jego zdaniem raczej nie ma się co łudzić, że jeśli rząd zrezygnuje z wprowadzenia tego programu, to ceny mieszkań z automatu spadną, a ich dostępność się poprawi. Bez względu na to czy nowy program wsparcia będzie wprowadzony, czy też nie, ceny mieszkań prawdopodobnie i tak pójdą w górę ze względu na rosnące koszty budowy. Gorzej, jeśli firmy deweloperskie znów zaczną budować mieszkania głównie z myślą o zamożnych klientach. Mogłoby to skutkować dalszym spadkiem popytu, ale też wzrostem średniej ceny metra kwadratowego, podobnie jak po wybuchu pandemii COVID-19 w 2022 r. czy w okresie zapaści na rynku kredytowym w 2022 r.