Subskrybuj nas na Youtube
W ostatnim czasie rodzime media dość często zwracały uwagę na dekoniunkturę dotyczącą niemieckiego rynku domów i lokali. Chodzi o spadek liczby transakcji oraz cen - widoczny zwłaszcza w przypadku starszych nieruchomości mieszkaniowych. O wiele mniej uwagi u nas poświęca się niemieckiemu rynkowi najmu. U sąsiada perspektywa jest nieco inna. Pamiętajmy bowiem, że ponad 50% mieszkańców Niemiec zasiedla wynajmowane lokum. Widoczne za Odrą, dość szybkie podwyżki czynszów mogą zachęcać polityków do wprowadzania nowych regulacji. Tymczasem obecnie obowiązujące ograniczenia miały dyskusyjne skutki. Sytuacji przyglądają się eksperci portalu RynekPierwotny.pl.
Angela Merkel chciała walczyć z podwyżkami czynszów
Na wstępie warto wyjaśnić, że mówiąc o niemieckim hamulcu czynszowym nie mamy na myśli inicjatywy władz Berlina, które na początku 2020 r. zupełnie „zamroziły” czynsze (w perspektywie pięcioletniej). To rozwiązanie okazało się krótkookresowe, ponieważ już w kwietniu 2021 r. Federalny Trybunał Konstytucyjny zakwestionował legalność mechanizmu określanego jako Mietendeckel. Natomiast konstytucyjności niemieckiego hamulca czynszowego (Mietpreisbremse) nikt na razie nie podważa. Pojawiają się natomiast obiekcje dotyczące jego skuteczności, o czym jeszcze będzie mowa.
Przypomnijmy, że niemiecki hamulec czynszowy został wprowadzony w 2015 roku jako szczególne rozwiązanie mające obowiązywać przez 10 lat (zobacz: § 556d niemieckiego kodeksu cywilnego/Bürgerliches Gesetzbuch - BGB). Opisywany hamulec zakazał ustalania w nowych umowach najmu czynszu większego o ponad 10% względem lokalnej stawki referencyjnej. Samorządy obliczają referencyjną stawkę w ramach tzw. lustra czynszowego (Mietspiegel), bazując na starszych umowach. Stawki referencyjne uwzględniają np. lokalizację mieszkania oraz liczbę jego pokoi.
Poza hamulcem czynszowym są również inne regulacje
Co ważne, hamulec czynszowy obowiązuje na ponad 400 lokalnych rynkach najmu. Z jego zakresu działania wyłączone są m.in. nowe budynki użytkowane i wynajmowane po raz pierwszy od 1 października 2014 roku oraz budynki, które przeszły kompleksową modernizację. Opisywany hamulec czynszowy stanowi formę zaostrzenia obowiązujących wcześniej w Niemczech przepisów. Na rynkach mieszkaniowych znajdujących się pod mniejszą presją czynszową, jest stosowana standardowa zasada, którą określa niemiecki kodeks cywilny. Mowa o ustaleniu dopuszczalnych podwyżek czynszuwyrównujących go do lokalnego czynszu referencyjnego jako 20% przez 3 lata (§ 558 BGB).
Hamulec stymulował budowę nowych i drogich mieszkań
Już pod koniec minionej dekady pojawiły się wątpliwości co do efektów niemieckiego hamulca czynszowego. Ciekawym głosem w dyskusji może być artykuł naukowy, który nieco później został opublikowany w zeszytach naukowych NBP (zobacz: Vera Baye, Valeriya Dinger, Investment incentives of rent controls and gentrification – Evidence from German micro data, NBP Working Paper No. 342). Wspomniany artykuł wskazuje bowiem, że nadzwyczajne ograniczenia czynszowe stymulowały wznoszenie nowych budynków, które były i są wyłączone z ostrzejszej regulacji czynszu.
Wyłączenie nowych budynków z ostrych ograniczeń czynszowych zapewne zostało wprowadzone jako rozwiązanie zachęcające do zwiększania podaży. Wiązało się ono jednak z gentryfikacją osiedli i powstawaniem nowych budynków z drogimi mieszkaniami. Warto w tym kontekście nadmienić, że spore różnice cenowe między nowym i używanym metrażem są typowe dla Niemiec. Omawiany artykuł naukowy sugeruje również, że generalna sytuacja najemców na obszarach objętych czynszowym hamulcem raczej się nie poprawiła. Wręcz przeciwnie, wzrosło obciążenie czynszowe liczone jako relacja czynszu i dochodów.
Czynszowy hamulec mimo wszystko będzie przedłużony
W ramach podsumowania można dodać, że mimo wątpliwości, jakie wzbudza niemiecki hamulec czynszowy, okres jego działania zostanie przedłużony do 2029 r. Taka decyzja zapadła już wiosną bieżącego roku. Sytuacja może ulec zmianie po wyborach do Bundestagu zaplanowanych na wrzesień 2025 roku albo po wcześniejszym głosowaniu wyborczym, o którym mówi się coraz częściej. Wiele zależy od tego, jakie pomysły na złagodzenie problemów niemieckiej „mieszkaniówki” będzie miał nowy rząd. Chodzi między innymi o rekordową zapaść dotyczącą budowy nowych mieszkań i domów, bardzo restrykcyjne wymagania energetyczne dla budynków oraz dysproporcje inwestycyjne między prowincją i wiodącymi miastami.