Osoby zainteresowane rynkiem nieruchomości z niecierpliwością wyczekują na sygnały o spadkach cen lokali mieszkalnych. Najnowsze dane RynekPierwotny.pl wskazują, że na razie w pięciu metropoliach (poza Gdańskiem) widoczne jest tylko wyhamowanie tempa wzrostów średniej ofertowej ceny nowych „M”. Kreślenie scenariuszy na przyszłość utrudnia fakt, że nie wiemy dokładnie, jak szybko polska gospodarka będzie wychodzić z recesji. Właśnie dlatego trzeba dość ostrożnie formułować prognozy. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, czy przynajmniej części analityków na początku poprzedniego kryzysu udało się dobrze przewidzieć rozwój sytuacji. Obecne prognozy są bardziej ostrożne i mówią o spadkach cen „M” wynoszących np. 10% - 15%.
Niektóre prognozy z 2009 r. okazały się całkiem trafne
Poniższy wykres potwierdza, że spadki cen mieszkań z największych polskich miast rozpoczęte po upadku banku Lehman Brothers, trwały mniej więcej do początku 2013 r. Cztery - pięć lat wcześniej analitycy nie mogli wiedzieć, jak potoczą się losy światowej i polskiej gospodarki. Mimo tego, niektóre prognozy okazały się dość trafne. Pod koniec 2009 r. portal RynekPierwotny.pl dopiero stawiał swoje pierwsze kroki. Warto więc powołać się na ówczesne prognozy z innych źródeł. Przykładowo Home Broker przewidywał około dziesięcioprocentowy spadek cen mieszkań w 2009 r. Jeżeli spojrzymy na wyniki z 2009 r. dotyczące największych miast (zobacz poniższa tabela), to taka prognoza okaże się stosunkowo trafna. Wyjątek stanowi tylko wrocławski rynek, który w 2009 r. zachowywał się inaczej niż pozostałe.
Warto również zwrócić uwagę na prognozę profesora Jacka Łaszka kierującego w 2009 r. Zespołem ds. Rynku Nieruchomości w Instytucie Ekonomicznym NBP. Ten ekspert wskazał, że łączny spadek cen mieszkań wyniesie około 15% - 20% i zakończy się w 2012 r. Z obecnego punktu widzenia taka prognoza również wydaje się dość trafna - między innymi w stosunku do cen mieszkań z Warszawy, Krakowa, Łodzi, Poznania i Gdańska. Wrocławski rynek mieszkań w całym kryzysowym okresie reagował inaczej, co jest dobrze widoczne na poniższym wykresie.
/>
Wciąż nie wiemy jak zachowają się polscy deweloperzy
Jeżeli chodzi o aktualne prognozy cen mieszkań, to warto nadmienić, że Komisja Europejska niedawno przedstawiła nowe projekcje dotyczące polskiej gospodarki. Oczekiwania KE co do zmian polskiego PKB są podobne jak poprzednio. Mowa o spadku w 2020 r. wynoszącym 4,6% i szybkim wzroście z 2021 r. na poziomie 4,3%. Prognozy Narodowego Banku Polskiego dotyczące ścieżki zmian PKB są podobne (2020 r. - spadek o 5,4%, 2021 r. - wzrost o 4,9%). Jeżeli oczekiwania NBP i Komisji Europejskiej obejmujące również zmiany bezrobocia się sprawdzą, to można prognozować średni spadek nominalnych cen mieszkań o mniej więcej 10% - 15% w całym okresie dekoniunktury rynkowej. Takie prognozy bazują między innymi na relacji kosztów zakupu 1 mkw. lokali i poziomu bezrobocia. Warto jednak pamiętać, że deweloperzy potrafią nieco spowolnić tempo zmian cenowych. W latach 2008 - 2009 inwestorzy mieszkaniowi pokazali, że mogą następująco zmniejszyć liczbę mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w sześciu największych miastach Polski:
- 2007 r. - 53 803 nowe oferty
- 2008 r. - 32 355 nowych ofert
- 2009 r. - 17 393 nowe oferty
/>
Najnowsze sygnały napływające z polskiego rynku nieruchomości sugerują jednak, że inwestorzy mieszkaniowi są optymistami i nie zamierzają radykalnie ograniczać skali swojej działalności (przynajmniej na razie). Dane GUS dotyczące liczby mieszkań deweloperskich rozpoczętych w czerwcu br. wskazują, że większość inwestorów wierzy w szybkie „odbicie” gospodarcze po 2020 roku.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl