Hipoteka jest to ograniczone prawo rzeczowe ustanowione na nieruchomości oraz na wybranych prawach. Na przykład może obciążać własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni. Służy zabezpieczeniu określonej wierzytelności. Na jej podstawie wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości i ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi każdego aktualnego wierzyciela nieruchomości.
Gdy dochodzi do sprzedaży zadłużonej nieruchomości, w akcie notarialnym umowy należy zawrzeć informację o tym, że na poczet spłaty kredytu zostanie przekazana do wierzyciela część uzyskanych pieniędzy ze sprzedaży. Na przykład w ten sposób można będzie spłacić zaległy kredyt bankowi. Dopiero pozostałą część pieniędzy przejmie dotychczasowy właściciel.
Najczęściej w akcie notarialnym znajdzie się wówczas zapis, że ustalona cena zostanie podzielona na dwie części: pierwszą przeznaczoną na poczet zadłużenia zabezpieczonego hipoteką oraz drugą, która zostanie przekazana sprzedającemu.
Spłacenie starego zadłużenia spowoduje, że będzie można wykreślić z księgi wieczystej hipotekę, która je zabezpieczała. Jeżeli wierzycielem był bank, wówczas wystawi on zaświadczenie o tym, że kredyt został spłacony i hipoteka będzie mogła zostać usunięta z księgi wieczystej.
Hipoteka wygasa z chwilą zapłaty wierzytelności albo złożenia sumy tej wierzytelności do depozytu sądowego. Złożenie do depozytu powinno łączyć się ze zrzeczeniem się prawa do odebrania tej kwoty.
Wtedy nabywca zadłużonego mieszkania może zaciągnąć kredyt – często w innym banku – i w celu zabezpieczenia go ustanowić nową hipotekę na tym mieszkaniu i wpisać ją do księgi wieczystej.
