Czy w WIBOR czy POLSTR, kredyt na zakup nieruchomości automatycznie nie staje się tańszy

W debacie o reformie wskaźników referencyjnych podnoszone są trzy różne kwestie: konstrukcja obu wskaźników, koszt kredytu bazujący na każdym z nich oraz sposób postępowania z już zawartymi umowami. O tym, czy zmiana będzie korzystna dla konkretnego klienta, zdecyduje nie tylko poziom samego wskaźnika, lecz także sposób jego reakcji na zmiany stóp oraz warunki zaproponowane przez bank – podkreślają eksperci platformy SonarHome.pl

WIBOR a POLSTR podstawowe różnice dla spłacającego

Techniczna różnica jest istotna. WIBOR 3M czy 6M ma charakter terminowy i uwzględnia oczekiwania dotyczące kosztu pieniądza w przyszłości, podczas gdy POLSTR (Polish Short-Term Rate). bazuje na rzeczywistych transakcjach jednodniowych na rynku i odzwierciedla faktyczny koszt finansowania. Można więc powiedzieć, że WIBOR bardziej „patrzy w przyszłość”, a POLSTR bazuje na tym, co rzeczywiście wydarzyło się na rynku.

Ta różnica przekłada się na zachowanie obu wskaźników w różnych fazach cyklu stóp procentowych. Jeżeli rynek spodziewa się ich obniżek, WIBOR może zacząć spadać jeszcze przed decyzją Rady Polityki Pieniężnej, podczas gdy POLSTR będzie reagował na zmianę warunków rynkowych z opóźnieniem. Przy oczekiwaniu podwyżek sytuacja jest analogiczna: WIBOR może wcześniej uwzględniać przewidywany wzrost stóp, a POLSTR reagować później. Różnica polega więc nie na tym, który wskaźnik reaguje pierwszy, lecz na kierunku tej zmiany: w cyklu obniżek wcześniejszy spadek WIBOR-u może działać na korzyść kredytobiorcy, natomiast w cyklu podwyżek wcześniejszy wzrost WIBOR-u może przez pewien czas działać na jego niekorzyść. Dlatego nie można uczciwie powiedzieć, że jeden z tych wskaźników będzie z definicji tańszy dla kredytobiorcy – efekt zależy od momentu, w którym porównywane są oba rozwiązania.

POLSTR zamiast WIBOR w nowych kredytach nie oznacza końca ryzyka jakie niesie ze sobą zmienne oprocentowanie

Od początku 2027 r. WIBOR nie będzie stosowany w nowych umowach, ale nie oznacza to, że każdy nowy kredyt hipoteczny będzie musiał bazować na POLSTR. Nowy wskaźnik ma funkcjonować obok kredytów ze stałą lub okresowo stałą stopą procentową, a więc klient nadal będzie wybierał między różnymi sposobami ustalania oprocentowania. To ważne, ponieważ sama zamiana jednego wskaźnika na drugi nie usuwa ryzyka wzrostu rat. Różnica polega przede wszystkim na tym, jak i z jaką dynamiką zmienny koszt pieniądza jest odzwierciedlany w oprocentowaniu kredytu.

– Sama idea przejścia na bardziej transakcyjny benchmark jest do obrony, może nawet być dobrym pomysłem. Trzeba jednak uważać na narrację, że dzięki tej reformie kredyty będą po prostu tańsze albo droższe. POLSTR może być niższy od WIBOR-u, może też reagować wolniej zarówno na obniżki, jak i na podwyżki stóp. To są po prostu inne właściwości produktu i najważniejsze jest, żeby konsument je rozumiał – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl.

W praktyce o koszcie kredytu zdecyduje również polityka banków. Obecnie POLSTR 3M jest niższy od WIBOR 3M o około 0,25 pkt proc., ale różnica między wskaźnikami nie jest równoznaczna z taką samą zmianą oprocentowania kredytu. Przy konwersji istniejącej umowy znaczenie będzie miała przede wszystkim marża oraz pozostałe warunki kontraktu, a resort finansów zakłada, że proponowane aneksy nie będą pogarszać sytuacji konsumenta – marża może zostać zmniejszona jako zachęta do przejścia na POLSTR. Nie oznacza to jednak, że już dziś można przewidzieć, jak banki będą konstruowały wszystkie przyszłe oferty.

Z perspektywy klienta: Co się stanie w czasach POLSTR z kredytami w oparciu wskaźnik WIBOR

Najważniejsza zmiana dotycząca obecnych kredytobiorców polega na tym, że nie ma obecnie planu automatycznego przełączenia wszystkich istniejących umów na POLSTR z początkiem 2027 r. WIBOR 1M, 3M i 6M ma być publikowany do końca 2036 r., co pozwala istniejącym kontraktom funkcjonować na dotychczasowych zasadach aż do ich naturalnego wygaśnięcia. Zmiana harmonogramu reformy oznacza więc znacznie spokojniejszy scenariusz dla osób, które już spłacają kredyty hipoteczne. Jednocześnie resort finansów chce przyspieszyć dobrowolną konwersję części portfela, dlatego banki mają przedstawiać klientom propozycje aneksów.

– Jeżeli klient dostanie propozycję aneksu, nie powinien patrzeć wyłącznie na to, który wskaźnik jest dzisiaj niższy. Trzeba porównać całe oprocentowanie, marżę, częstotliwość aktualizacji wskaźnika, ewentualne dodatkowe mechanizmy oraz całkowity koszt kredytu w pozostałym okresie. POLSTR może być obecnie niższy, ale sam poziom wskaźnika nie mówi jeszcze, czy konkretna oferta banku będzie korzystniejsza. To właśnie całość warunków umowy, a nie nazwa benchmarku, powinna być podstawą decyzji kredytobiorcy – podkreśla ekspert SonarHome, platformy do bezpłatnej wyceny mieszkania online i znalezienia agenta.

Aneks do umowy: zmiana kredytu z WIBOR na POLSTR

Z perspektywy klienta istotne jest również to, że decyzja o przyjęciu aneksu ma pozostać dobrowolna. Jeżeli kredytobiorca nie zaakceptuje propozycji, jego umowa nadal będzie bazowała na wskaźniku WIBOR, który wciąż będzie publikowany w okresie wygaszania. Dzięki temu klient zyska czas na analizę warunków i porównanie alternatyw, zamiast podejmować decyzję wyłącznie na podstawie bieżącej różnicy między dwoma wskaźnikami. – W tym kontekście szczególnego znaczenia nabiera sposób komunikowania reformy przez banki, ponieważ dla przeciętnego kredytobiorcy różnica między terminowym WIBOR-em a bazującym na transakcjach POLSTR-em jest trudna do przełożenia na wysokość przyszłych rat – mówi Anton Bubiel.

WIBOR kontra POLSTR, żaden nie jest tańszy

Reforma nie rozstrzyga więc podstawowej kwestii: czy kredyty od 2027 r. będą tańsze? Zmienia przede wszystkim sposób wyznaczania zmiennego kosztu pieniądza, pozostawiając znaczenie cyklu stóp procentowych, marży banku i pozostałych warunków umowy. Dla nowych kredytobiorców ważny będzie wybór między wskaźnikiem POLSTR a oprocentowaniem stałym lub okresowo stałym, a dla obecnych kluczowa będzie świadoma ocena ewentualnej propozycji aneksu. Właśnie dlatego najważniejszym wyzwaniem reformy może okazać się nie sama zmiana benchmarku, lecz takie jej przedstawienie, aby klient wiedział, jakie ryzyko bierze na siebie i za co faktycznie płaci.