Forsal.pl: nieruchomości

Żegnaj użytkowanie wieczyste, witajcie kłopoty ze sprzedażą mieszkań

2019-01-19T14:39:26Z

psav zdjęcie główne

Opóźnienia w urzędach, a u notariuszy i w sądach niepewność

Aby zawrzeć transakcję kupna-sprzedaży mieszkania w budynku leżącym na gruntach przekształcanych we własność, które do 1 stycznia 2019 r. były w użytkowaniu wieczystym, trzeba najpierw uzyskać odpowiednie zaświadczenie – najczęściej z gminy lub od starosty. Tak wynika z ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów (Dz.U. poz. 1716 ze zm.).

Problem w tym, że na taki dokument trzeba będzie poczekać. Teoretycznie 30 dni – tyle czasu ma urząd, jeżeli składający wniosek o wydanie zaświadczenia uzasadni to koniecznością dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo potrzebę ustanowienia odrębnej własności lokalu. W praktyce jednak może być to dużo dłużej, bo biorąc pod uwagę liczbę użytkowników wieczystych, trudno przypuszczać, by 30-dniowy termin był przez niektóre samorządy dotrzymywany.

>>> Czytaj też: Komu i na co przysługuje ulga termomodernizacyjna?

Widmo zastoju na rynku nieruchomości zmobilizowało zatem notariuszy do znalezienia sposobu na szybsze załatwienie spraw. Część z nich uznała, że mogą podpisywać niektóre umowy bez zaświadczeń. Inni nie byli tego pewni. Ostatecznie kilka dni temu Krajowa Rada Notarialna wydała stanowisko określające, kiedy możliwa jest transakcja bez zaświadczenia, a kiedy jest ono niezbędne (czytaj: stanowisko Krajowej Rady Notarialnej). Wynika z niego, że jeśli chodzi o transakcje na rynku pierwotnym (np. zakup lokalu od deweloperów) czy wyodrębnianie lokali własnościowych w spółdzielniach mieszkaniowych, zaświadczenie jest niezbędne. Podobnie jest w przypadku domów jednorodzinnych stojących na przekształcanych gruntach. Ale z inną sytuacją mamy do czynienia przy sprzedaży mieszkań w domach wielorodzinnych czy spółdzielczych –czyli tam, gdzie z lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość związany jest udział w nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji, zdaniem Krajowej Rady Notarialnej, nie jest niezbędne zaświadczenie o przekształceniu, bo przy sprzedaży zmian dokonuje się tylko w księdze lokalowej.

>>> Czytaj też: Wartość inwestycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wystrzeliła w górę

Pytane przez nas Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju też dopuszcza taką możliwość (czytaj stanowisko Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju). Problemem może być jednak niejednolite podejście sądów wieczystoksięgowych. Otóż, jak wynika z naszych rozmów z sędziami (referentadarzami, notariuszami i prawnikami, nie mają one ustalonego jednolitego stanowiska w tej kwestii. Otóż część z nich postanowiła poczekać na oficjalne wytyczne ministerstwa. Niektóre sądy uważają też, że pośpiechu nie ma, skoro już dzisiaj termin na uzyskanie wpisu w niektórych miastach wynosi 4–6 miesięcy, a przecież przekształceniowy boom jeszcze się na dobre nie rozpoczął.

To tylko fragment artykułu. Całość przeczytasz w Tygodniku Gazeta Prawna

Wymieniasz okna lub drzwi? Sprawdź, czy możesz skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej

2019-01-17T12:37:40Z

psav zdjęcie główne

Takie stanowisko przedstawiło Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytania DGP. Chodzi o nową ulgę termomodernizacyjną w PIT, obowiązującą od 1 stycznia 2019 r. Pozwala ona odliczyć do 53 tys. zł poniesionych wydatków na przedsięwzięcie termomodernizacyjne mieszkalnych budynków jednorodzinnych. Limit dotyczy podatnika, bez względu na liczbę realizowanych przedsięwzięć termomodernizacyjnych.

Z ulgi mogą skorzystać: podatnicy opłacający PIT według skali (stawki 18 i 32 proc.), przedsiębiorcy płacący liniowy PIT według stawki 19 proc. PIT, a także ryczałtowcy (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych).

Odliczyć można wydatki np. na okna, drzwi balkonowe, bramy garażowe, ocieplenie ścian, zakup pieca (niezależnie od tego, czy jest gazowy, olejowy czy na paliwa stałe – ważne, żeby spełniał określone wymogi).

Pełny zakres wydatków podlegających odliczeniu określił minister inwestycji i rozwoju w rozporządzeniu z 21 grudnia 2018 r. (Dz.U. poz. 2489).

Budowa domu odpada

Podatnicy zastanawiają się, czy dotyczy to tylko wymiany okien, drzwi i bram w istniejących już domach jednorodzinnych, czy również tych, które są dopiero w budowie. Gdyby odliczenie obejmowało również nowo powstające budynki, to byłaby de facto ulgą budowlaną.

Ministerstwo Finansów wyjaśniło jednak w odpowiedzi na pytania DGP, że ulga dotyczy wyłącznie istniejących już jednorodzinnych budynków mieszkalnych w rozumieniu art. 3 pkt 2a prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.). Chodzi więc o budynki wolnostojące, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej. Ważne, żeby były jedno rodzinne.

Co więcej, ulga dotyczy wyłącznie termomodernizacji domów jednorodzinnych, a nie mieszkań.

Sześć lat na skorzystanie

Zasadniczo przepisy ustawy o PIT mówią o dwóch terminach. Podatnik ma:

3 lata na zrealizowanie przedsięwzięcia, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniósł pierwszy wydatek, oraz
6 lat na odliczenie wydatków od dochodów.

Trzyletni okres oznacza, że jeżeli podatnik nie zdąży w tym terminie zrealizować przedsięwzięcia, będzie musiał zwrócić ulgę, czyli odliczone już wydatki doliczyć do dochodu i zapłacić PIT (na zasadach określonych w art. 26h ust. 9 ustawy o PIT).

Natomiast sześcioletni okres dotyczy sytuacji, gdy podatnikowi nie wystarczyło w kolejnych latach dochodów, od których mógłby odliczyć wydatki termomodernizacyjne. Innymi słowy, jeśli podatnik wyda przykładowo 40 tys. zł na wymianę pieca węglowego na gazowy oraz na ocieplenie budynku, a jego dochód w danym roku wyniesie 20 tys. zł, to pozostałe 20 tys. zł będzie mógł odliczyć od dochodu w kolejnych latach.

Ministerstwo Finansów zaznacza, że sześcioletni limit czasowy na wykorzystanie ulgi trzeba liczyć odrębnie dla każdego przedsięwzięcia termomodernizacyjnego.

Niewykorzystane 53 tys. zł

Co w sytuacji, gdy podatnik nie wykorzysta limitu 53 tys. zł na jedno przedsięwzięcie? MF przyznaje, że podatnik może wtedy wykorzystać pozostały przysługujący mu limit na kolejne przedsięwzięcie termomodernizacyjne. – Okres 6-letni liczony jest wtedy na nowo – czytamy w stanowisku MF.

Nie łączy się z innymi

Ulgi termomodernizacyjnej nie można też łączyć z innymi preferencjami, np. z ulgą mieszkaniową. Jeśli więc podatnik wydał pieniądze ze sprzedaży mieszkania na ocieplenie domu i z tego tytułu nie zapłacił podatku od dochodu ze sprzedaży, to nie może już tych samych pieniędzy odliczyć od dochodu w ramach ulgi termomodernizacyjnej. Takie stanowisko również potwierdziło Ministerstwo Finansów. To oznacza, że podatnik musi zdecydować, z której preferencji chce skorzystać: mieszkaniowej czy termomodernizacyjnej. Jeśli wybierze pierwszą, to nie będzie musiał płacić 19 proc. PIT od dochodu ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości, wydanego na ocieplenie domu. Jeśli wybierze nową ulgę, to będzie musiał zapłacić 19 proc. PIT od dochodu ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości, ale wydatek poniesiony na ocieplenie odliczy od dochodu. W praktyce korzystniejsza może okazać się ulga mieszkaniowa. Pisaliśmy o tym w DGP nr 6/2019 – „Ulgi termomodernizacyjnej nie można łączyć z innymi preferencjami”.

>>> Czytaj też: Likwidacja użytkowania wieczystego. "To największa operacja uwłaszczeniowa w Polsce po 1989 roku" [WYWIAD]

Wartość inwestycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wystrzeliła w górę

2019-01-17T11:10:02Z

psav zdjęcie główne

"Eksperci CBRE prognozują, że w 2019 r. Polska pozostanie atrakcyjną alternatywą dla krajów Europy Zachodniej. Tam jest dużo drożej i wejście do naszego kraju bardziej opłaca się inwestorom. Nasz rynek oferuje produkty wysokiej jakości, o dobrej specyfikacji technicznej, a dużo niższej cenie, co jest gwarancją wyższego zysku niż na przykład w Berlinie, Dublinie czy Madrycie" - czytamy w komunikacie.

"Patrząc na ilość kapitału dostępnego na rynku, toczące się transakcje, globalny sentyment inwestycyjny i dobre prognozy gospodarcze dla Polski, 2019 może okazać się również mocny, z licznymi transakcjami. Jednak jest jeszcze za wcześnie, żeby mówić, czy padnie nowy rekord. Interesariusze powinni zachować czujność i cały czas zwiększać atrakcyjność produktów, gdyż inwestorzy coraz częściej pytają o Czechy, Węgry czy Chorwację" - dodał dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Sean Doyle, cytowany w materiale.

Jak wskazuje raport CBRE "Market View: Polski rynek inwestycyjny w 2018", wartość wszystkich inwestycji w nieruchomości w minionym roku wyniosła 7,2 mld euro - to wzrost o 45% w stosunku do 2017 r.

Najwięcej zainwestowano w biura - 2,7 mld euro (38%). Tradycyjnie zainteresowaniem inwestorów cieszyła się Warszawa, w której miało miejsce 67% wszystkich transakcji. Na drugim miejscu znalazł się sektor handlowy 2,5 mld euro (35%), który dowiódł swojej atrakcyjności dla inwestorów pomimo dużego nasycenia. Ważną zmianą na rynku jest zaangażowanie w obiekty zlokalizowane na warszawskim "high streecie" - takie jak Wars Sawa Junior czy Cedet. Na podium jest także rynek magazynowy, którego wolumen zwiększył się o 100% w minionym roku - wartość inwestycji wyniosła 1,8 mld euro. Z kolei poza podium znalazł się rynek hotelowy, z zainwestowanymi 119 mln euro. Można jednak prognozować, że hotele nadrobią ten wynik w 2019 r. - powstało wiele nowych obiektów, które wkrótce będą przedmiotami transakcji, podano także.

Ważnym elementem zeszłorocznego rekordu inwestycyjnego na polskim rynku nieruchomości był kapitał płynący ze Stanów Zjednoczonych, RPA i Azji. Inwestorzy z tych obszarów ulokowali w Polsce odpowiednio 1,7 mld, 1,1 mld i 1 mld euro. Wysokość kwot z USA potroiła się w porównaniu do 2017 r., a z RPA wzrosła o 14%. Mimo to na polskim rynku nieruchomości wciąż najbardziej aktywny pozostaje kapitał z Europy Zachodniej. Inwestorzy z tego regionu pozostawili 2,9 mld euro, co obejmuje aż 40% wszystkich wydanych kwot. To o około dwie trzecie więcej, niż rok wcześniej, wylicza CBRE.

"Na rynku jest dużo środków finansowych, rosną ceny i zmniejsza się podaż - na tym zyskuje Europa Środkowo-Wschodnia. W Polsce w minionym roku panowały warunki sprzyjające inwestycjom - wysoki wzrost gospodarczy, popyt konsumpcyjny, niskie stopy procentowe. Obserwowaliśmy także intensywny rozwój sektora BPO/SSC, e-commerce i hotelowego. To wszystko wpłynęło na zainteresowanie naszym rynkiem nieruchomości wśród inwestorów zza granicy i w znacznym stopniu przyczyniło się do rekordowo wysokiej wartości inwestycji w 2018 r." - podsumował Doyle.

>>> Czytaj też: Z Mordoru do Isengardu. Oto nowe wieżowce, które mają powstać w Warszawie

Po latach rekordów czas na dołek? Oto 4 symptomy przesilenia na rynku mieszkaniowym

2019-01-14T20:42:10Z

psav zdjęcie główne

Faktem jest, że wciąż mieszkania drożeją i to w coraz szybszym tempie. Najnowsze dane NBP sugerują, że za używane mieszkanie w dużych miastach trzeba płacić o ponad 9% więcej niż rok temu. Niestety dane te pochodzą z 3 kwartału 2018 roku, a na świeższe przyjdzie nam jeszcze poczekać około 2 miesiące. Nie zmienia to faktu, że rok temu byliśmy świadkami prawie dwa razy wolniejszych wzrostów cen mieszkań. Wciąż więc jesteśmy świadkami bardzo silnego popytu na mieszkania, który przekłada się na rosnące ceny. Skąd więc w mediach znaleźć można tak liczne doniesienia sugerujące, że w roku 2019 zobaczymy kres hossy mieszkaniowej? Powodem może być to, że z rynku nie napływają już tylko i wyłącznie dobre dane, do których przyzwyczailiśmy się przez ostatnie 5-6 lat.

1. Ceny wyższe niż przed kryzysem

Pierwszą informacją, która powinna studzić huraoptymizm nabywców mieszkań jest fakt, że za nieruchomości trzeba już dziś płacić więcej niż u szczytu ostatniej hossy – wynika z wcześniej wspomnianego indeksu hedonicznego przygotowanego przez NBP za 3 kwartał 2018 roku. Wbrew pozorom nie znaczy to jednak wcale, że mamy do czynienia z bańką spekulacyjną na miarę tej sprzed ponad dekady.

Powód jest prosty - w międzyczasie mieliśmy do czynienia z niemałą inflacją. Podniosła ona ogólny poziom cen o około 25%. Aż o tyle musiałyby więc jeszcze zdrożeć mieszkania, aby w ujęciu realnym ich ceny dotarły do poziomu ze szczytu przed kryzysem. Nawet jednak wtedy wciąż nie moglibyśmy w pełni twierdzić, że mamy do czynienia z bańką spekulacyjną na miarę 2007 roku. Powód? W międzyczasie wynagrodzenia Polaków wzrosły w latach 2007 – 2018 o ponad połowę, a kredyty staniały o jedną trzecią. Podczas gdy w sierpniu 2007 roku przeciętne RRSO kredytu hipotecznego wynosiło 6,8%, to dziś jest to 4,6%. Aby osiągnąć poziom przewartościowania rynku mieszkaniowego sprzed ponad dekady mieszkania musiałyby więc zdrożeć jeszcze o ponad 50%.

Całe szczęście jest to niemal niemożliwe, bo w odróżnieniu od sytuacji z lat 2005-07 dziś kredytobiorcy muszą posiadać minimum 10-proc. wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt co utrudnia nadmierne zadłużanie się. Niemniej te wyliczenia pokazują, że potencjał do dalszych wzrostów cen wciąż jest spory. Martwić może więc to, że im mocniej ceny będą rosły teraz, tym szybciej spadać będą w przypadku pogorszenia koniunktury.

Z drugiej strony trudno spodziewać się dziś spadków cen mieszkań, gdy mamy bardzo dobrą sytuację na rynku pracy, a kredyty pozostają tanie. Wydaje się to niemal niemożliwe bez jakiegoś dodatkowego impulsu. Mógłby być nim odpływ pracowników z Ukrainy, których brak odbiłby się na opłacalności wynajmu mieszkań. Podobnie zadziałać mógłby masowy napływ na rynek tanich mieszkań na wynajem dostarczanych w ramach programu Mieszkanie +. W obu przypadkach wydaje się jednak mało prawdopodobne, aby taki scenariusz ziścił się w 2019 roku.

>>> Czytaj też: Nie przenoście nam stolicy... Czy deglomeracja Polski to dobry pomysł?

2. Spadek sprzedaży mieszkań

Na rynek napływają jednak też inne negatywne informacje. I tak na przykład deweloperzy notowani na giełdzie zamknęli rok 2018 sprzedażą aż o 14% mniejszej liczby mieszkań niż w rekordowym roku 2017. Wszystko dlatego, że część kupujących widząc dynamicznie rosnące ceny mieszkań powstrzymało się od zakupu, aby nie kupić nieruchomości na tzw. „górce”. Trzeba pamiętać, że wiele osób, które kupowały w ostatnich latach mieszkania na wynajem to dość zachowawczy inwestorzy, którzy wybierali rynek nieruchomości zamiast rachitycznie oprocentowanych lokat, często kupując lokale za gotówkę.

Dla dalszego rozwoju sytuacji na rynku deweloperskim ważne jest więc to jaką ofertę depozytową będą miały banki. Pod tym względem rok 2019 nie powinien być wyraźnie lepszy niż 2018. Co więcej, Pod wpływem rosnących kosztów banki mogą nawet zostać zmuszone do dalszego obniżenia oprocentowania depozytów (jak w przypadku podatku bankowego). Byłaby to dobra wiadomość dla deweloperów. Warto o tym pamiętać w kontekście powracającego tematu nowelizacji ustawy o Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, który może kosztować banki około 3 miliardy złotych rocznie.

Trzeba też podkreślić, że wzrost cen mieszkań nie bierze się znikąd. Wynika on wprost ze wzrostu cen materiałów, kosztów robocizny i rosnących cen ziemi. Ten ostatni element może zostać w 2019 roku przynajmniej zahamowany w związku z uwolnieniem rynku ziemi rolnej w obszarach administracyjnych miast. To znowu pozwoli deweloperom pozyskiwać tańsze grunty i ma szanse powstrzymać bardzo dynamiczne wzrosty cen mieszkań. Jeśli sytuacja się uspokoi, a depozytariusze wciąż nie będą mieli alternatywy dla swoich pieniędzy, deweloperzy nie powinni obawiać się nadmiernych problemów ze sprzedażą mieszkań, choć z drugiej strony nie ma co liczyć na to, że ich sprzedaż wróci do poziomów z 2017 roku.

3. Spadek popytu na kredyt?

Nadzieją deweloperów mogliby być też nabywcy posiłkujący się kredytem, których od początku 2017 roku wyraźnie przybywało. Niestety w tym przypadku końcówka 2018 roku dla wielu okazała się zimnym prysznicem. Powód? Popyt na kredyty mieszkaniowe spadł bez mała o 25% r/r. Było to najmocniejsze tąpnięcie od 2015 roku, od kiedy BIK publikuje odpowiednie dane, ale też pierwszy spadek od stycznia 2017 roku.

Jest jednak za wcześnie, aby odtrąbić już koniec hipotecznej hossy. Powody są dwa. Grudniowy wynik zaburzył efekt bazy – pod koniec 2017 roku do banków szerokim strumieniem płynęły wnioski kredytowe osób, które chciały skorzystać z ostatniej transzy pieniędzy w programie „Mieszkanie dla młodych”. W ostatnim miesiącu 2018 roku tego efektu nie było. Z samego tego powodu liczba złożonych wniosków kredytowych mogła spaść o około 30%. W efekcie gdyby usunąć z danych sprzed roku wnioski kredytowe, które dotyczyły kredytów z dopłatą, to mogłoby się okazać, że najświeższe dane o popycie na kredyt wciąż miałyby dodatnią dynamikę. To jednak nie tłumaczy faktu, że w grudniu 2018 roku złożono aż o 19% wniosków kredytowych mniej niż w listopadzie. Wytłumaczeniem tego fenomenu jest za to fakt, że okres świąteczny i noworoczny to martwy okres dla banków. W efekcie realnie instytucje finansowe pracowały w grudniu o jedną trzecią krócej niż w listopadzie, co w pełni tłumaczy spadek popytu na kredyt w ostatnim miesiącu ubiegłego roku. Wciąż jest więc za wcześnie, aby jednoznacznie ocenić czy mamy do czynienia z przesileniem na rynku kredytowym czy jedynie wypadkiem przy pracy.

4. Gorsze wyniki budownictwa mieszkaniowego

Nie najlepsze dane płyną też z urzędu statystycznego. Co miesiąc pokazuje on jak dużo mieszkań zostało oddanych do użytkowania, budowę ilu mieszkań rozpoczęto oraz jak na jak wiele nowych budów pozwalają wydane decyzje administracyjne. Warto zwracać uwagę szczególnie na te dwie ostatnie liczby, bo stanowią one w pewnym sensie wskaźniki wyprzedzające – pokazują jak deweloperzy postrzegają perspektywy dalszego rozwoju popytu na mieszkania.

Problem w tym, że dane te są zaburzone zmianą metodologii badań, do której doszło na początku 2018 roku. W jej efekcie do danych dotyczących dokonań deweloperów dołączono też informacje o domach i mieszkaniach budowanych przez osoby indywidualne. Ważna jest tu deklaracja osoby fizycznej, że nieruchomości nie są budowane na własne potrzeby tylko na sprzedaż lub wynajem. Efekt jest taki, że aktualne dane mogą być zawyżone nawet o 10-20%.

Gdyby więc skorygować o 15% dane publikowane przez urząd, to okaże się, że skala działalności prowadzonej przez deweloperów nie rośnie już z dwucyfrowym tempie, do czego przyzwyczaiły lata 2013 – 2017. Wciąż liczba mieszkań, których budowa jest rozpoczynana lub liczba uzyskiwanych pozwoleń rośnie, ale z co najwyżej kilkuprocentową dynamiką (r/r). Warto te dane bacznie obserwować, bo są dobrym barometrem kondycji rynku mieszkaniowego.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Z Mordoru do Isengardu. Oto nowe wieżowce, które mają powstać w Warszawie

2019-01-13T21:00:08Z

psav zdjęcie główne

Jeszcze niedawno, gdyby spytać Warszawiaka, która okolica kojarzy mu się z zagłębiem biurowym usłyszelibyśmy dwie odpowiedzi: prestiżowe Rondo ONZ oraz będący obiektem żartów i memów okolice ulicy Domaniewskiej, znane również jako słynny „Mordor”. Wciąż te dwa rejony, czyli Centralny Obszar Biznesu (COB) i Mokotów dostarczają największą podaż powierzchni biurowej – kolejno 815 tys. m2 i 1 330 tys. m2 (wg stanu na koniec 2017 r.); ale na znaczeniu zyskują nowe lokalizacje, a zwłaszcza okolice ronda Daszyńskiego na Woli oraz okolice centrum handlowego Arkadia i Dworca Gdańskiego na Żoliborzu. O ich popularności decyduje położenie obok węzłów komunikacyjnych (metro, tramwaje, pociągi, autobusy).

Warszawa to ponad połowa całej polskiej podaży powierzchni biurowej (GLA – gross lease area). Szacunkowo na koniec 2018 r. jest jej ok. 5,7 mln m2, a jeszcze w 2012 r. było to 3,7 mln m2 co oznacza wzrost o 40 proc. w ciągu 6 lat. Obecnie w budowie (lub zatwierdzonych do budowy) jest ok. 1,3 mln m2 powierzchni biurowej z czego ponad 530 tys. m2 ma powstać w rejonie Woli. Dla porównania w COB jest to 220 tys. m2, a na Mokotowie jedynie ok. 100 tys. m2 nowej powierzchni, co pokazuje, w którą stronę przechyla się punkt ciężkości.

W okolicach ronda Daszyńskiego (które przez niektórych prześmiewczo nazywane jest Isengardem) już istnieje 600 tys. m2 GLA, a w ciągu 3-4 lat powstanie drugie tyle. Pomijając aspekt humorystyczny porównywania dzielnic do krain z „Władcy Pierścieni”, przed miastem i deweloperami stoi duże wyzwanie, aby to nowe centrum biurowe Warszawy nie stało się utrapieniem dla mieszkańców i pracowników. Zakładając, że na jednego pracownika przypada ok. 12-14 m2 GLA to już niedługo na Woli może pracować 80-100 tys. osób, które codziennie będzie się przemieszczać do swojej pracy i z powrotem. Docelowo mówi się nawet o 2,5 mln m2 powierzchni i 200 tys. pracowników. Wydaje się jednak, że bliskość zarówno metra jak i kilku linii tramwajowych i autobusowych oraz stacji PKP Warszawa Ochota pozwoli na w miarę sprawne dojazdy.

Zdecydowanie największą realizowaną obecnie inwestycją w Warszawie i w całej Polsce jest Port Praski, który będzie kompleksem nie tylko biurowym (190 tys. m2), ale też mieszkalnym (160 tys. m2) i handlowo-usługowym (90 tys. m2). Projekt ten jest przykładem wyciągnięcia wniosków ze wszystkiego co poszło źle na Mordorze, co oznacza, że w tej nowej de facto dzielnicy powstaną równolegle biura, ale i mieszkania, co w zamyśle ma pomóc uniknąć komunikacyjnego horroru, który odgrywa się codziennie na Mokotowie. Podobnie dzieje się na Woli, gdzie w sąsiedztwie ronda Daszyńskiego powstają duże inwestycje mieszkaniowe (odległość 1-2 stacji metra, którego kolejny odcinek ma zostać oddany do użytkowania jesienią 2019 r.) oraz w okolicach Dworca Gdańskiego.

Za kilka lat będziemy mieć w Warszawie trzy zagłębia biurowe, każde oferujące ponad 1 mln m2 GLA ścieśnione na stosunkowo niewielkiej powierzchni (w zasadzie nawet cztery jeśli doliczyć rejon Al. Jerozolimskich, aczkolwiek jest to dłuższy odcinek ciągnący się od Ronda Zawiszy, przez Dworzec Zachodni aż do ul Popularnej). Automatycznie narzuca się pytanie, czy popyt nadąży za podażą i czy biura nie będą stały puste. Na ten moment procent pustostanów w Warszawie waha się w okolicy 10 proc. przy czym na Mokotowie jest to ponad 15 proc. Z naszych rozmów z deweloperami wynika, że nie budują oni spekulacyjnie, to znaczy, że już na etapie planowania i przed rozpoczęciem budowy podpisują pierwsze wstępne umowy najmu z przynajmniej jednym dużym najemcą. Duże znaczenie ma tu przenoszenie się do Polski tzw. centrów usług dla biznesu (SSC) – międzynarodowe korporacje chętnie lokują w Polsce swoje siedziby backoffice. Rokiem kiedy można spodziewać się wzrostu pustostanów będzie 2020 r., kiedy według planów ma zostać oddanych do użytkowania ponad 500 tys. m2 GLA (ponad dwa razy więcej niż w 2019 r.).

Sposób w jaki rozbudowywało się zagłębie biurowe na Mokotowie pozostawiał wiele do życzenia. Była to pierwsza faza biurowej urbanizacji na stosunkowo tanich gruntach poprzemysłowych prowadzona bez patrzenia z szerszej perspektywy na tego typu projekty. W okolicy nie było ani dużych osiedli mieszkaniowych, ani rozwiniętej komunikacji miejskiej. Nowe zagłębia biurowe powstają jednak wokół rozwiniętej infrastruktury komunikacyjnej i w pobliżu osiedli mieszkaniowych, lub – jak w przypadku Portu Praskiego – całość powstaje równolegle. Na szczęście władze miasta i deweloperzy wyciągnęli wnioski, ale taki ogrom powstających biur i tak może zakorkować miasta (o ile nowoczesne wieżowce nie będą stały puste).

Autor: Wojciech Bartosik, analityk, Michael/Ström Dom Maklerski

Ekspert, który przewidział krach na rynku nieruchomości w 2008 r., zapowiada recesję

2019-01-08T20:59:42Z

psav zdjęcie główne

Według Jamesa Stacka 2019 rok będzie najgorszym rokiem dla amerykańskiego rynku nieruchomości od ostatniego kryzysu. W rozmowie z redakcją Bloomberg powiedział: „Sprzedaż domów będzie kontynuowała trend spadkowy w ciągu kolejnych 12 miesięcy, albo i dłużej. Mieszkania i domy stracą na wartości – nadchodzi recesja”.

Rok temu Stack ostrzegał, że rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych narazi zawyżony rynek mieszkaniowy na problemy. Branża budowlana w 2018 r. popadła w kłopoty. Obecnie coraz bardziej widoczne są oznaki nadchodzącej recesji nie tylko na rynkach nieruchomości, ale i gospodarki w ogóle. Według amerykańskiego indeksu Association of Realtors, kontrakty na zakup domów w USA spadły w listopadzie o 7,7 proc. Nastroje konsumenckie w grudniu znacznie się pogorszyły, a wskaźnik produkcji w Stanach Zjednoczonych spadł najbardziej od 2008 r.

Stack, który w swojej pracy zarządza 1,3 miliardem dolarów, analizuje rynek nieruchomości na podstawie danych kompletowanych od 1929 roku. Zapowiedział katastrofę mieszkaniową w 2005 roku, tuż przed osiągnięciem szczytowej wartości. Teraz Stack twierdzi, że inwestorzy znów stali się zbyt „żywiołowi”. Tymczasem oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych osiągnęło najwyższy poziom (4,94 proc.) w listopadzie, to od tego czasu spadło do 4,51 proc. Stopa bezrobocia w USA jest bliska najniższej w ciągu ostatnich pięćdziesięciu lat. Mimo to, jak mówi Stack, potencjalni nabywcy domów zaczynają się zastanawiać – czy w ogóle stać ich na zakup domu?

>>> Czytaj też: Demograficzna zapaść w Japonii. To największy kryzys od czasu II wojny światowej

Zniknie opłata za użytkowanie, pozostanie podatek od gruntu

2019-01-07T16:51:25Z

psav zdjęcie główne

Do końca 2018 r. właściciele mieszkań wybudowanych na gruntach należących do gminy lub Skarbu Państwa uiszczali opłatę za ich użytkowanie wieczyste oraz podatek od nieruchomości. Od 1 stycznia 2019 r., gdy stali się właścicielami ziemi (zgodnie z ustawą z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – Dz.U. poz. 1716), będą płacić jedynie podatek od nieruchomości. Jego wysokość może się nieznacznie zmienić, ale będzie to wynik corocznych podwyżek stawek, a nie przekształcenia użytkowania wieczystego we własność.

Zmiana formy, ale nie wysokości daniny

Użytkownicy mieszkań zgłaszali DGP swoje obawy dotyczące wpływu tego przekształcenia na podatek od nieruchomości. Ministerstwo Finansów uspokaja jednak, że zmiana formy władania nieruchomością nie wpłynie na wysokość obciążeń.

– Podstawą opodatkowania gruntów podatkiem od nieruchomości jest bowiem ich powierzchnia, która po przekształceniu pozostaje przecież taka sama. Inny jest jedynie tytuł prawny władania nią, który nie ma wpływu na wysokość opodatkowania – wyjaśnia resort w odpowiedzi na pytania DGP.

Ze stanowiskiem resortu zgadzają się spytani o to włodarze następujących miast: Warszawa, Szczecin, Gdańsk, Białystok, Zielona Góra, Bydgoszcz, Łódź, Katowice, Kraków i Olsztyn.

Przedstawiciele Urzędu Miasta Szczecin zwracają przy tym uwagę, że ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie różnicuje stawek w zależności od tego, czy grunty znajdują się w wieczystym użytkowaniu, czy są własnością podatnika. W 2019 r. stawka maksymalna daniny wyniesie 0,49 zł za 1 mkw. działki. Rady gmin mogą ją obniżać.

MF: nie trzeba składać informacji na podatek

Wątpliwości budzi też to, czy zmiana formy prawnej władania gruntem powoduje obowiązek złożenia informacji na podatek od nieruchomości. Dokument ten składa się do gminy, gdy kupujemy mieszkanie, działkę lub dom, w terminie 14 dni od zakupu (podaje się w nim powierzchnię nabytej nieruchomości). Pojawia się więc pytanie, czy w związku z nabyciem prawa własności do działki pod domem lub blokiem, w którym mamy mieszkanie, też trzeba go wypełniać.

Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że nowi właściciele gruntów nie mają takiego obowiązku. Urzędy miast również uspokajają. Jedynie Katowice i Olsztyn przyznają, że ostateczna decyzja w tej sprawie jeszcze nie zapadła.

Nie wszyscy eksperci zgadzają się z resortem

Doktor hab. Rafał Dowgier z Katedry Prawa Podatkowego Uniwersytetu w Białymstoku oraz dr hab. Bogumił Pahl z Katedry Prawa Finansowego Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego uważają, że stanowisko Ministerstwa Finansów jest błędne. Zgadzają się, że przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności jest jedynie zmianą formy prawnej i zasadniczo nie wpływa na wysokość podatku od nieruchomości. Bogumił Pahl podkreśla jednak, że choć wygasa prawo użytkowania wieczystego, powstaje własność.

– Skoro obowiązek podatkowy wygaśnie w stosunku do wieczystego użytkownika, a powstanie wobec właściciela, to zgodnie z art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podatnik powinien złożyć nową informację na podatek – mówi Rafał Dowgier.

Bogumił Pahl akcentuje, że jeśli podatnik nie wywiąże się z obowiązku jej złożenia, organ podatkowy powinien go do tego wezwać. Za brak informacji podatnikowi nie grożą jednak żadne sankcje karnoskarbowe, bo przekształcenie formy prawnej nieruchomości nie wpływa na wysokość podatku.

>>> Czytaj też: Koniec użytkowania wieczystego. Co w praktyce oznacza przewłaszczenie?

Soboń: Użytkownicy gruntów Skarbu Państwa nie będą w gorszej sytuacji

2019-01-03T20:21:35Z

psav zdjęcie główne

Soboń pytany był w TVP Info, dlaczego na gruntach Skarbu Państwa bonifikata związana z opłatą za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność wynosi "tylko 60 proc. i czy nie można z tym czegoś zrobić". Zauważono, że samorządy dają wyższe bonifikaty, np. w Warszawie wynosi ona 98 proc.

"Samorządy mają tutaj swobodę (...). Bonifikaty muszą być oczywiście ustawowo jednakowe i tutaj trzeba było jakąś stawkę zaproponować. Myśmy zaproponowali stawkę, która uwzględnia również interes samorządów. Bo wpływy z gruntów Skarbu Państwa nie wpływają wyłącznie do Skarbu Państwa, ale w jednej czwartej one trafiają do samorządów i to tych najbiedniejszych samorządów, bo samorządów powiatowych" - tłumaczył.

Wyjaśnił, że m.in. różne stawki bonifikat na gruntach Skarbu Państwa i samorządów były powodem podjęcia inicjatywy legislacyjnej przez Senat w grudniu ub.r.

"Ona trafi, ta ustawa, ta nowelizacja, w styczniu do Sejmu. Spodziewam się, że posłowie, którzy będą zajmowali się tą ustawą doprowadzą do takiego rozwiązania, które my życzliwie(...) wspieramy i ze strony rządu będzie tutaj przychylność, aby dać wojewodom taką możliwość - ponieważ te stawki są różne - żeby w drodze zarządzenia wojewody w danym samorządzie dostosować wysokość bonifikaty na gruntach Skarbu Państwa do tej bonifikaty na gruntach samorządowych. Więc na pewno na gruntach Skarbu państwa nikt nie będzie w gorszej sytuacji" - zapowiedział.

1 stycznia 2019 r. weszły w życie przepisy, których celem jest przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów, na których stoją budynki mieszkalne - we własność tych terenów. Jak informował

po przyjęciu ustawy minister inwestycji i rozwoju Jerzy Kwieciński, dzięki zmianom 2,5 mln użytkowników wieczystych staje się z mocy prawa właścicielami gruntów pod swoimi mieszkaniami.

Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów ma na celu ustawowe przekształcenie z dniem 1 stycznia 2019 r. we własność gruntów na rzecz właścicieli domów jednorodzinnych i samodzielnych lokali położonych w budynkach wielorodzinnych wraz z budynkami gospodarczymi, garażami i innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Takie przekształcenie jest odpłatne. Osoby, które stają się z mocy prawa właścicielami gruntów, są zobowiązane do uiszczenia należności za nabycie prawa własności w formie corocznej opłaty przez 20 lat. Wysokość opłaty rocznej za przekształcenie odpowiadała wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, obowiązującej w dniu przekształcenia. Na mocy ustawy samorządy mogą waloryzować te opłaty - już z tytułu własności - ale tylko przy zastosowaniu wskaźników ogłaszanych przez GUS.

Dzięki ustawie możliwe jest wniesienie opłaty jednorazowo. Na gruntach Skarbu Państwa obowiązuje wysokość bonifikaty określona przez ustawę. Dla tych, którzy postanowią zapłacić całą 20-letnią sumę jednorazowo w pierwszym roku, bonifikata wynosi 60 proc., a w kolejnych latach będzie obniżana o 10 proc.

Bonifikata może być także udzielana przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność na gruntach samorządowych - jej wysokość jest ustalana przez radę gminy, powiatu lub sejmik województwa.

Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków będzie stanowić zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, które właściwy organ przekaże do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej w terminie 14 dni od wydania. Sąd dokona z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych.

Obowiązek wniesienia opłaty obciąża każdorazowo właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę, przez okres pozostały do wnoszenia tej opłaty.

Rynek mieszkaniowy w Anglii: to będzie najgorsza dekada od czasu II wojny światowej

2019-01-06T15:34:59Z

psav zdjęcie główne

Zapaść na rynku mieszkaniowym w Anglii pogłębia się od lat i to pomimo rządowych zobowiązań przyspieszenia budowy nowych mieszkań. Chroniczny niedobór lokali mieszkalnych winduje ceny mieszkań do poziomów, które są poza zasięgiem coraz większej grupy mieszkańców.

Z szacunków Centre for Policy Studies wynika, że w latach 2010-2019 w Anglii zbudowanych zostanie tylko 1,3 miliona nowych mieszkań. To mniej niż połowa z 3 milionów zbudowanych w dekadzie z 60. ubiegłego wieku.

>>> Czytaj też: Bloomberg: Wielka Brytania blefuje. Londyn zupełnie nie jest przygotowany na "twardy Brexit"

Padł rekord wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce

2019-01-03T14:28:07Z

psav zdjęcie główne

"Polska należy do nielicznych krajów w Europie, w których aktywność inwestycyjna w segmencie nieruchomości komercyjnych rośnie. Dobra pozycja gospodarcza państwa, w tym wskaźniki dotyczące wynajmu powierzchni komercyjnych stwarzają sprzyjające warunki do inwestowania. Specjaliści Walter Herz obliczają, że wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce w 2018 r. przekroczyła 6 mld euro. Wśród zawartych umów dominowały kontrakty dotyczące kupna/sprzedaży nieruchomości handlowych, które objęły ok. 42% ogólnego wolumenu inwestycji. Nieco miej, przeszło 40% wartości wszystkich inwestycji związanych było ze zmianami własnościowymi nieruchomości z segmentu biurowego. Inwestycje w obiekty magazynowe stanowiły około 16%, a w hotele 1,5%" - czytamy w komunikacie.

Kapitał zagraniczny napływa do Polski głównie z RPA, Korei Południowej, Singapuru i USA, dodano. Jednym z głównych graczy na naszym rynku inwestycyjnym, podobnie jak w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, są od dawna fundusze niemieckie i austriackie. Przez ostatnie lata zbudowały w Polsce duże portfele nieruchomości i wciąż są aktywne na polskim rynku, szczególnie jeśli chodzi o topowe nieruchomości biurowe, choć w ostatnim czasie ich udział w wolumenie transakcji spada.

"Zainteresowanie inwestorów niemieckich polskim rynkiem nieruchomości przede wszystkim z segmentu biurowego i logistycznego utrzymuje się wciąż na wysokim poziomie, co można było zauważyć w ubiegłym roku. Niemniej silną konkurencją dla funduszy niemieckich są dziś inwestorzy z Azji, Południowej Afryki i Ameryki Północnej" - powiedział partner zarządzający i prezes Walter Herz Bartłomiej Zagrodnik, cytowany w komunikacie.

Najwyższy udział w wolumenie transakcyjnym w 2018 roku odnotował sektor nieruchomości handlowych. Największą transakcją w tym segmencie była sprzedaż przez ARES/AXA/Apollo Rida na rzecz Chariot Top Group portfela 28 nieruchomości handlowych za łączną kwotę około 1 mld euro. Fundusz EPP sfinalizował zaś pierwszy etap transakcji zakupu centrów handlowych M1, przejmując za około 360 mln euro centra w Czeladzi, Krakowie, Zabrzu i Łodzi. Malezyjski fundusz EPF kupił natomiast Galerię Katowicką za 300 mln euro.

Popyt na obiekty handlowe zaczyna jednak maleć. Zdaniem Zagrodnika, w najbliższym czasie preferowane przez inwestorów będą bardziej nieruchomości biurowe i logistyczne.

"Największą trudnością dla kupujących jest deficyt produktów inwestycyjnych. Niewielka nowa podaż w segmencie biurowym, z jaką należy się liczyć w tym i przyszłym roku, wobec utrzymującego się, wysokiego popytu zgłaszanego na nieruchomości biurowe przyniesie wzrost konkurencyjności w tym segmencie rynku. Tym bardziej, że warszawskie obiekty biurowe są coraz bardziej atrakcyjne rynkowo ze względu na tendencję wzrostową czynszów na wynajem powierzchni i niskie stopy pustostanów w aglomeracji" - wyjaśnił prezes.

W minionym roku widać było rosnącą ilość transakcji w segmencie nieruchomości biurowych. W trzecim kwartale br. największą transakcją na rynku biurowym w Warszawie była sprzedaż dwóch budynków kompleksu Gdański Business Center za 200 mln euro. Właściciela zmienił też biurowiec Spektrum Tower, który został przejęty przez Globalworth za 101 mln euro. Globalworth Poland Real Estate zawarł także z Unibail-Rodamco-Westfield umowę na zakup za 190 mln euro dwóch warszawskich biurowców Lumen i Skylight o łącznej powierzchni 45 tys. m2, które są częścią wielofunkcyjnego kompleksu Złote Tarasy zlokalizowanego w sąsiedztwie Dworca Centralnego, wymienia Walter Herz.

Skanska w tym czasie sprzedała pierwszy biurowiec w stołecznej inwestycji Generation Park za 83 mln euro. Deweloper zawarł również transakcję sprzedaży dotyczącą budynków C i D kompleksu biurowego Silesia Business Park w Katowicach, które za 59 mln euro nabyła grupa inwestycyjnej ISOC Group z siedzibą w Manili na Filipinach. Ponadto wśród zeszłorocznych transakcji znalazł się biurowiec Biura przy Bramie, wchodzący w skład projektu Browary Warszawskie firmy Echo Investment, który zostanie zakupiony przez fundusz zarządzany przez firmę GLL Real Estate Partners za 76,5 mln euro po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

White Stone Development planuje zaś zakup dwóch budynków biurowych położonych w Warszawie przy ulicy Cybernetyki 7 i 7a oferujących łącznie około 15 tys. m2 powierzchni najmu. Singapurski fundusz Cromwell European REIT planuje z kolei przejąć od spółki Artemis Acquisition Poland warszawskie biurowce Riverside Park i Grójecka 5 oraz biurowiec Arkońska Business Park w Gdańsku za ponad 72 mln euro, podano także.

>>> Czytaj też: Gdzie kupić mieszkanie na wynajem? Ranking najbardziej dochodowych dzielnic miast w Polsce