Zobaczmy, jak duże uprawnienia mają przedsiębiorstwa przesyłowe, których wodociągi, gazociągi, linie energetyczne czy słupy znajdują się na prywatnych działkach, i jak bardzo ograniczają one prawa właścicieli nieruchomości.
- Prawo do wjazdu na prywatną działkę, również ciężkim sprzętem. Pracownicy przedsiębiorstwa mogą wchodzić i wjeżdżać na posesję, aby kontrolować, konserwować i naprawiać instalacje. Mogą też wymieniać urządzenia, modernizować je, rozbudowywać, przebudowywać, wykonywać nowe przyłącza i prowadzić związane z tym roboty budowlane. Nie chodzi więc wyłącznie o sytuacje awaryjne.
- Prawo do stałego zajmowania części działki. Przedsiębiorstwo może utrzymywać na cudzym gruncie wodociąg, gazociąg, słupy energetyczne czy inne urządzenia przesyłowe oraz korzystać z wyznaczonego pasa terenu na potrzeby działania instalacji. Właściciel działki musi znosić obecność tej infrastruktury i związane z nią ograniczenia.
- Zakaz sadzenia drzew, krzewów i stawiania różnych obiektów. Właściciel nie może swobodnie zagospodarować części własnej działki. W pasie zajętym przez instalację mogą obowiązywać zakazy sadzenia drzew i krzewów oraz stawiania altan, garaży czy innych obiektów. Ograniczenia dotyczą również miejsc, w których nasadzenia lub zabudowa utrudniałyby dostęp do urządzeń przesyłowych.
W praktyce właściciel ma działkę, ale o sposobie korzystania z jej części decydują potrzeby przedsiębiorstwa przesyłowego. Musi godzić się na obecność cudzej infrastruktury, ograniczenia w zabudowie i nasadzeniach oraz wjazdy ekip technicznych, także ciężkim sprzętem.
Te uprawnienia są dla właściciela nieruchomości bardzo trudne do negocjowania. Nawet jeśli technicznie możliwe jest ograniczenie pasa zajętego przez instalację albo zmniejszenie uciążliwości, trudno oczekiwać, że przedsiębiorstwo samo zrezygnuje z części swoich uprawnień.
Walka pszczelarzy z rurą gazową. Przez lata nie mogli swobodnie korzystać z własnego ogrodu
Znam osobiście historię rodziny pszczelarzy, która wiele lat temu zgodziła się na przeprowadzenie gazociągu przez swoją dużą działkę ogrodową.
Nie zdawali sobie wówczas sprawy z konsekwencji tej decyzji.
Okazało się, że gazociąg to nie tylko rura zakopana w ziemi. To również pas terenu po obu jej stronach, na którym obowiązują ograniczenia. Nie można tam swobodnie sadzić drzew ani wznosić zabudowań. W razie awarii na prywatną posesję może wjechać ciężki sprzęt, a właściciel musi liczyć się z rozkopaniem części ogrodu.
Rodzina nie otrzymywała za te ograniczenia żadnych pieniędzy.
Przez lata pszczelarze pisali do różnych instytucji, prosząc o przesunięcie gazociągu poza ogród. Było to technicznie możliwe. Rury mogły zostać poprowadzone pod pobliską drogą wewnętrzną.
Problem polegał na tym, że przedsiębiorstwo musiałoby ponieść koszty przebudowy i załatwić formalności. Łatwiej było odmawiać właścicielom działki.
Sytuacja zmieniła się dopiero wtedy, gdy gazociąg wymagał modernizacji i wymiany rur. Tym razem pszczelarze stanowczo odmówili zgody na kolejne prace w ogrodzie.
I nagle okazało się, że można przeprowadzić gazociąg kilkanaście metrów dalej, pod drogą. Rozwiązanie, które wcześniej wydawało się niemożliwe do zrealizowania, zostało wykonane sprawnie i szybko.
Rodzina odzyskała możliwość swobodniejszego korzystania ze swojej nieruchomości.
Firmy przesyłowe z wieczystymi uprawnieniami. Wjazd na działkę ciężkiego sprzętu przy awarii. Zakaz sadzenia drzew. I zakaz budowanie altanek
Są to uprawnienia do pasa ochronnego wokół infrastruktury przesyłowej, mające w praktyce charakter wywłaszczenia – nie można tam nie tylko budować, ale w odniesieniu do gazu także sadzić drzew. I to wszystko bez prawa do wynagrodzenia, pod hasłami konieczności znoszenia przez właścicieli działek tych uciążliwości w imię interesu ogólnego. Interes ten jest chroniony przez sądy, gdyż oczywiste jest, że gdzieś muszą być umieszczone rury z wodą i gazem oraz słupy i kable energetyczne. Tyle że wiele z inwestycji przesyłowych było/jest przeprowadzanych po najniższej linii oporu – zamiast umieścić rury pod drogą albo w pasie drogowym, wchodzono na prywatne działki. Przy pełnej świadomości, że w praktyce nie trzeba będzie płacić za pozyskane do korzystania nieruchomości. I ten problem wypłynął teraz dzięki wyrokowi Trybunału Konstytucyjnego z końca 2025 r. w sprawie zasiedzenia służebności przesyłowych na bazie służebności gruntowych. W praktyce nakazuje on w wielu wypadkach negocjacje między właścicielami działek a firmami mającymi posadowione na cudzych działkach wodociągi, rury gazowe. O co? O płatności za ostatnie 6 lat bezumownego korzystania z działek, o służebność przesyłu, a nawet o usunięcie z działek instalacji przesyłowych.
Gazociąg, wodociąg, linia energetyczna czy magistrala ciepłownicza przebiegająca przez prywatną działkę to ograniczenia dla jej właściciela.
Nie chodzi tylko o obecność rur lub przewodów. W praktyce właściciel traci możliwość swobodnego zagospodarowania części swojej nieruchomości. Nie może tam postawić garażu, posadzić drzew ani urządzić ogrodu według własnego uznania. Musi też liczyć się z tym, że na jego teren wjedzie ciężki sprzęt w celu naprawy lub modernizacji instalacji.
Ograniczenia te obowiązują przez dziesięciolecia, a właściciele nieruchomości nie zawsze otrzymują za nie wynagrodzenie.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt P 10/16) otworzył właścicielom nieruchomości nowe możliwości kwestionowania zasiedzenia służebności przez przedsiębiorstwa przesyłowe.
W zależności od sytuacji prawnej mogą oni dochodzić trzech rodzajów roszczeń:
- Wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.
- Wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres nieprzedawniony.
- Usunięcia urządzeń przesyłowych z działki, choć w praktyce jest to roszczenie bardzo trudne do wyegzekwowania.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., P 10/16
Rury ciepłownicze w ogrodzie i garażu. Właścicielka poszła do sądu
Problemy pokazuje sprawa rozpatrywana przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie.
Przez prywatną nieruchomość przebiegała magistrala ciepłownicza wybudowana w 1969 r. Początkowo rury znajdowały się pod ziemią.
W 1992 r. instalację przebudowano. Część rur poprowadzono nad ziemią, przez ogród, a następnie przez garaż – wzdłuż ściany i pod sufitem.
Właścicielka domu, ogrodu i garażu została zmuszona do uwzględniania obecności cudzej infrastruktury na własnym terenie. Magistrala ograniczała jej możliwość swobodnego korzystania z nieruchomości i zmiany jej zagospodarowania.
Kobieta zakwestionowała w sądzie możliwość nabycia służebności przez zasiedzenie. Sąd nie uwzględnił stanowiska przedsiębiorstwa o zasiedzeniu.
Co oznacza służebność przesyłu? Ogromne ograniczenia dla właściciela domu
Najlepiej widać to na przykładzie uprawnień, których przedsiębiorstwa przesyłowe domagają się w związku z utrzymywaniem instalacji na cudzym gruncie.
Po pierwsze – wjazd ciężkiego sprzętu na prywatną posesję.
Przedsiębiorstwo może uzyskać prawo wejścia i wjazdu na nieruchomość, także ciężkimi pojazdami i maszynami. Nie chodzi wyłącznie o awarie. Uprawnienia mogą obejmować przeglądy, konserwację, naprawy, wymianę rur, modernizację oraz rozbudowę sieci.
Oznacza to, że właściciel musi liczyć się z obecnością ekip technicznych i prowadzeniem robót na własnym terenie.
Po drugie – trwałe zajęcie części działki przez cudzą instalację.
Przedsiębiorstwo uzyskuje prawo utrzymywania urządzeń przesyłowych na nieruchomości oraz korzystania z określonego pasa gruntu. Właściciel nadal posiada działkę, ale nie może korzystać z niej tak swobodnie jak z terenu nieobciążonego służebnością.
Po trzecie – zakaz sadzenia drzew i budowania.
To jedno z najbardziej dotkliwych ograniczeń. W pasie eksploatacyjnym mogą obowiązywać zakazy sadzenia drzew i krzewów, stawiania altan, garaży, ogrodzeń lub innych obiektów utrudniających dostęp do instalacji.
W praktyce właściciel może mieć dużą działkę, ale część jej powierzchni staje się dla niego niemal bezużyteczna.
Po czwarte – ograniczenia obowiązujące przez wiele lat.
Służebność przesyłu nie jest zwykłą zgodą na jednorazowe wejście na działkę. To prawo związane z funkcjonowaniem infrastruktury, które może obciążać nieruchomość także po zmianie jej właściciela.
Właśnie dlatego konsekwencje ustanowienia służebności odczuwają również kolejni właściciele, w tym dzieci i wnuki obecnego właściciela.
Właściciel ma działkę, ale nie może swobodnie nią dysponować
Największy problem polega na ogromnej dysproporcji między interesami przedsiębiorstwa przesyłowego a sytuacją właściciela nieruchomości.
Dla przedsiębiorstwa kilka metrów gruntu zajętych przez rury to jedynie niewielki fragment sieci. Dla właściciela domu ten sam fragment oznacza utratę możliwości budowy garażu, rozbudowy domu, posadzenia drzew czy urządzenia ogrodu według własnego pomysłu.
Nie wszystkie ograniczenia są jednak automatyczne i jednakowe. Ich zakres zależy od rodzaju instalacji, przepisów technicznych oraz treści ustanowionej służebności. Może on być przedmiotem sporu i oceny sądu.
Historia pszczelarzy pokazuje, że czasami istnieje rozwiązanie techniczne pozwalające przenieść instalację poza prywatną działkę. Problemem bywają koszty, formalności i brak zainteresowania przedsiębiorstwa zmianą dotychczasowego przebiegu sieci.
Dlatego właściciele nieruchomości powinni bardzo dokładnie analizować konsekwencje każdej zgody na przeprowadzenie infrastruktury przesyłowej przez ich teren. Z pozoru niewielka rura oznacza bowiem ograniczenia prawa własności na całe dziesięciolecia.
Ukończył prawo i filologię polską na Uniwersytecie Jagiellońskim. Pracował w kancelariach prawnych, prowadził szkolenia prawnicze. Z Grupą INFOR związany od 2003 roku.
Specjalizacja: świadczenia i ubezpieczenia społeczne, ZUS, zasiłki, prawo pracy, cywilne i gospodarcze, prawo administracyjne, podatki, ubezpieczenia społeczne, sektor publiczny.
