Ważne
O TYM PRZECZYTASZ:
- Liczba ofert najmu wzrosła we wrześniu o 12% miesiąc do miesiąca (m/m), a do serwisu Otodom trafiło 21,7 tys. nowych ogłoszeń w 1 miesiąc.
- Średni czynsz w 16 miastach wojewódzkich spadł do 2676 zł, czyli o 35 zł mniej niż w sierpniu.
- Czynsze obniżyły się w 12 z 16 miast wojewódzkich, najmocniej w Kielcach (-3,6% m/m).
- W Krakowie najem staniał o 5,2% rok do roku, mimo że ceny mieszkań na sprzedaż wciąż rosną.
- Nowelizacja przepisów o najmie krótkoterminowym może skłonić część właścicieli do przejścia na wynajem długoterminowy już teraz, choć zakazy wejdą dopiero od 2028 r.
Rynek najmu odwraca trend wzrostowy - rok temu więcej ofert nie oznaczało tańszego najmu
Wrześniowy wzrost liczby ogłoszeń sam w sobie nie jest nowością - podobny skok podaży Otodom odnotował już rok wcześniej. Tym razem jednak efekt dla najemców jest zupełnie inny.
"Jeśli liczba mieszkań dostępnych na wynajem utrzyma się na obecnym poziomie, w IV kwartale najemcy mogą mieć większe pole do negocjacji niż w 2025. Sam wrześniowy wzrost liczby ofert nie jest zaskoczeniem - podobny widzieliśmy w danych Otodom przed rokiem. Wtedy jednak, mimo większego wyboru mieszkań, czynsze w ujęciu rocznym wciąż rosły. Dziś stawki zaczynają się obniżać" - komentuje Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
21,7 tysiąca nowych ogłoszeń w miesiąc - bogata oferta mieszkań, czyli rynek odwraca się w stronę najemcy
Skala wzrostu podaży robi wrażenie. We wrześniu do serwisu Otodom trafiło 21,7 tys. nowych ofert najmu - to średnio jedno nowe ogłoszenie co dwie minuty. Na koniec miesiąca najemcy mogli wybierać spośród 27,3 tys. ofert w całej Polsce.
Najszybciej liczba ogłoszeń rosła w Kielcach (+28% m/m), Lublinie (+19% m/m) oraz w Krakowie i Wrocławiu (po +15% m/m). To właśnie w tych miastach najemcy zyskali największy wybór i, jak pokazują dane, realną przewagę negocjacyjną.
Kraków: najem tanieje, ale ceny mieszkań na sprzedaż idą w górę
Najbardziej wymowny przykład tego, jak różnie mogą dziś zachowywać się dwa segmenty rynku nieruchomości, daje Kraków. Średnie ceny ofertowe najmu spadły tam o 5,2% rok do roku, choć nadal przekraczają 3,1 tys. zł miesięcznie. To jedno z miast, w których we wrześniu przybyło najwięcej nowych ogłoszeń najmu (+15% m/m).
Zupełnie inaczej wygląda rynek sprzedaży w tym samym mieście. Przeciętne ceny ofertowe nowych mieszkań w Krakowie są o 3,2% wyższe niż przed rokiem, a na rynku wtórnym - po kilku kwartałach wzrostów - dynamika wyhamowała, ale wciąż wynosi 0,4%. Najem i sprzedaż poruszają się więc dziś w przeciwnych kierunkach.
Turyści wyjechali, mieszkania wracają na rynek najmu długoterminowego
Jednym z ważnych źródeł rosnącej podaży są mieszkania wracające z najmu krótkoterminowego po sezonie wakacyjnym, zwłaszcza w miastach turystycznych. W Trójmieście liczba ofert wzrosła we wrześniu o 24,8% m/m, a w samym Sopocie aż o 41%.
Ten sezonowy mechanizm znany jest z poprzednich lat, ale tym razem może go wzmocnić coś więcej niż tylko koniec wakacji. Sejm uchwalił nowelizację ustawy, która pozwoli wspólnotom, spółdzielniom i gminom zakazywać wynajmu na doby, a także stworzy Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych i wprowadzi kary do 50 tys. zł. Zakazy mają obowiązywać dopiero od 2028 r., ale dla części właścicieli mieszkań to już teraz sygnał, by rozważyć przejście na najem długoterminowy.
Czy wynajem mieszkania wciąż się opłaca inwestorom?
Spadające czynsze przy rosnących kosztach zakupu nieruchomości to sygnał, który powinien zainteresować każdego, kto rozważa zakup mieszkania pod wynajem jako formę inwestycji. Dr Maciej Kietliński tłumaczy, jak to przekłada się na opłacalność takiej inwestycji.
"Jeśli za mieszkanie płacimy więcej, a możliwy do uzyskania przychód z jego wynajmu maleje, obniża się bieżąca rentowność najmu, co może skłaniać potencjalnych inwestorów w nieruchomości na wynajem do szukania innych alternatywnych i bardziej opłacalnych sposobów na zainwestowanie kapitału. Należy również pamiętać, że do inwestycji dochodzą koszty utrzymania nieruchomości, podatki i ryzyko pustostanów - już jeden miesiąc bez najemcy oznacza utratę około 8% potencjalnych rocznych przychodów z czynszu, dlatego niekiedy bardziej opłaca się zaakceptować nieco niższą stawkę niż przez dłuższy czas poszukiwać najemcy" - wyjaśnia dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom.
Ważne
Zdaniem eksperta, nieruchomości na wynajem należy traktować podobnie jak inne aktywa inwestycyjne - porównując oczekiwaną stopę zwrotu z alternatywnymi sposobami lokowania kapitału, przy uwzględnieniu ryzyka i ograniczonej płynności takiej inwestycji.
Ile dziś kosztuje najem w poszczególnych miastach wojewódzkich? [TABELA]
Przeciętna miesięczna cena ofertowa najmu mieszkania w Polsce wyniosła we wrześniu 2676 zł, czyli o 35 zł mniej niż w sierpniu. To jednak średnia z 16 rynków wojewódzkich, z których każdy ma taką samą wagę, niezależnie od liczby dostępnych ogłoszeń - dlatego warto spojrzeć na dane dla konkretnych miast.
Miasto | Czynsz w złotych | Zmiana miesiąc do miesiąca | Zmiana rok do roku |
|---|---|---|---|
Warszawa | 4821 | -1,6% | -2,6% |
Trójmiasto (Gdańsk, Sopot, Gdynia łącznie) | 3183 | -2,8% | -1,8% |
Kraków | 3110 | -1,9% | -5,2% |
Wrocław | 3037 | -1,5% | -3,5% |
Szczecin | 2814 | 0,1% | 0,1% |
Poznań | 2627 | -0,6% | 0,1% |
Lublin | 2499 | -2,4% | -4,0% |
Opole | 2485 | 0,1% | 5,4% |
Olsztyn | 2432 | -1,3% | 5,1% |
Rzeszów | 2424 | -2,3% | -4,3% |
Zielona Góra | 2386 | -1,0% | -2,7% |
Bydgoszcz | 2279 | 1,4% | 4,9% |
Łódź | 2255 | 0,2% | 2,3% |
Katowice | 2315 | -0,9% | -1,0% |
Białystok | 2135 | -1,7% | 2,7% |
Kielce | 2008 | -3,6% | 1,9% |
Ważne
Czynsze obniżyły się we wrześniu w 12 z 16 miast wojewódzkich, najmocniej w Kielcach (-3,6% m/m). Niewielkie podwyżki pojawiły się tylko w Bydgoszczy, Łodzi, Opolu i Szczecinie.
Warszawa kontra Kielce: ta sama kawalerka, zupełnie inna cena
Uśredniony wskaźnik dla całej Polski nie oddaje tego, jak bardzo różnią się realne stawki w poszczególnych miastach. Różnica między najdroższym a najtańszym rynkiem wojewódzkim jest dziś ogromna.
"Różnice są spore. W Warszawie średni czynsz wynosi 4,8 tys. zł, czyli jest niemal dwa i pół raza wyższy niż w Kielcach, gdzie za wynajem trzeba zapłacić przeciętnie 2 tys. zł. W obu miastach najpopularniejsze są mieszkania dwupokojowe, ale w Kielcach najemcy szukają ich zwykle za maksymalnie 2 tys. zł, a w Warszawie do 3,5 tys. zł" - analizuje Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
Ile metrów kwadratowych naprawdę potrzebują najemcy?
Dane Otodom pokazują też, że najemcy w Polsce szukają znacznie mniejszych mieszkań niż osoby kupujące nieruchomość na własność. Wynajmowane lokale mają średnio 54 mkw., podczas gdy mieszkania zamieszkiwane przez właścicieli (łącznie z domami) są niemal dwukrotnie większe - ich przeciętna powierzchnia to 102 mkw.
W wyszukiwarce Otodom osoby szukające najmu najczęściej wskazują metraż około 40 mkw. (21% wyszukiwań) lub 30 mkw. (17%). To nie przypadek - wiąże się z tym, jak najemcy postrzegają swoje obecne mieszkanie.
"Znaczenie ma nie tylko to, ile przestrzeni mamy do dyspozycji, ale też na jak długo jej potrzebujemy. Z naszego raportu „Szczęśliwy Dom. Każdy na swój sposób. Style życia na rynku nieruchomości" wynika, że 53% Mieszkaniowych Debiutantów, czyli osób, które wyprowadziły się z domu rodzinnego w ciągu ostatnich pięciu lat, traktuje obecne mieszkanie jako tymczasowy przystanek, a 63% chce za dziesięć lat mieszkać w zupełnie innym miejscu. Dla osób, które nie planują zapuszczać korzeni, większy metraż nie zawsze jest więc priorytetem. Mniejsze mieszkanie może oznaczać niższe koszty i większą swobodę w podejmowaniu kolejnych życiowych decyzji" - podsumowuje te dane Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
Co najnowsze dane oznaczają dla osób szukających mieszkania na wynajem już teraz?
Jeśli planujesz wynająć mieszkanie w najbliższych miesiącach, dane wrześniowe działają na twoją korzyść. Większy wybór ofert oznacza większe pole do negocjacji ceny, zwłaszcza w miastach, gdzie podaż wzrosła najmocniej - Kielcach, Lublinie, Krakowie czy Wrocławiu.
Dla inwestorów sygnał jest odwrotny - spadające stawki najmu przy wciąż rosnących lub stabilnych cenach zakupu nieruchomości obniżają bieżącą rentowność tej formy lokowania kapitału. Warto to uwzględnić, porównując zakup mieszkania na wynajem z innymi dostępnymi instrumentami inwestycyjnymi.
Źródło: Otodom
Otodom to najpopularniejszy serwis nieruchomości w Polsce, co potwierdza prowadzone cyklicznie niezależne badanie Mediapanel Gemius. Każdego miesiąca trafia do nas ponad 4 mln realnych użytkowników (wg danych za sierpień 2025 r.), by przeglądać i zamieszczać ogłoszenia sprzedaży i wynajmu nieruchomości: mieszkań, domów, inwestycji deweloperskich czy biur. Poza obszerną bazą ogłoszeń, Otodom sprawia, że rynek nieruchomości jest bardziej dostępny dla wszystkich interesariuszy: wspiera w transakcjach, wprowadza nowatorskie narzędzia i dzieli się najświeższymi danymi, a także pozwala spełniać marzenia o szczęśliwym domu. Otodom jest częścią Grupy OLX, która prowadzi m.in. serwisy OLX i Otomoto.
W redakcji Infor.pl dzieli się wiedzą opartą na przygotowaniu zawodowym radcy prawnego oraz doświadczeniu z kancelarii prowadzonej od 2017 roku. Jego droga zawodowa związana z prawem zaczęła się jednak już w 2012 roku – po ukończeniu studiów na kierunku prawo na Krakowskiej Akademii rozpoczął pracę w kancelarii (choć jako stażysta zdobywał doświadczenie prawnicze już od 2010 roku), by następnie w latach 2014–2016 odbyć aplikację w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Krakowie i zdać państwowy egzamin zawodowy na radcę prawnego w 2017 roku. Szczególny nacisk kładzie na zagadnienia z zakresu prawa cywilnego, gospodarczego, autorskiego, nowych technologii oraz obrotu nieruchomościami, a także prawa pracy i ubezpieczeń społecznych. Z Krakowem związany jako mieszkaniec od 2007 roku, co przekłada się także na dobrą znajomość lokalnego kontekstu. Prywatnie pasjonuje się motoryzacją – zarówno światem samochodowym, jak i motocyklowym (od kilku lat motocyklista) oraz kinematografią. Miłośnik Włoch.
