Podstawą roszczeń są (zmieniają poprzednie linie orzecznicze)
1) wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt P 10/16) link do wyroku i
2) postanowienie Sądu Najwyższego z 19 marca 2026 r. (sygn. akr II CSKP 1045/24). link do postanowienia (właśnie tu mamy tą elektryzującą kwotę 335 000 zł).
Służebność przesyłu. Na jakiej podstawie właściciele działek mogą domagać się pieniędzy od przedsiębiorstw?
Podstawą prawną roszczeń właścicieli nieruchomości, przez które przebiegają gazociągi, wodociągi i linie energetyczne, są przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące służebności przesyłu. Wprowadzono je 3 sierpnia 2008 r., dodając do Kodeksu cywilnego art. 305¹–305⁴.
Wcześniej przedsiębiorstwa przesyłowe również mogły uzyskiwać prawo do korzystania z cudzych nieruchomości, ale odbywało się to na innych podstawach prawnych. Mogły to być między innymi umowy, decyzje administracyjne lub odpowiednio ukształtowane służebności gruntowe. Dlatego nie można automatycznie uznać, że wszystkie instalacje wybudowane przed 2008 r. znajdują się na prywatnych działkach bez podstawy prawnej.
Nie oznacza to jednak, że właściciele takich nieruchomości są pozbawieni możliwości dochodzenia wynagrodzenia. Kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy przedsiębiorstwo posiada skuteczny tytuł prawny do korzystania z działki, jaki jest jego zakres oraz czy doszło do zasiedzenia służebności.
Szczególnie istotne są przypadki instalacji powstałych w latach 70. i 80. XX wieku. Właściciele działek często wyrażali wówczas zgodę na przeprowadzenie wodociągu, gazociągu lub linii energetycznej, nie ustanawiając jednak formalnej służebności. Sama zgoda na budowę urządzeń nie zawsze oznacza przyznanie przedsiębiorstwu trwałego prawa do korzystania z nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu.
Służebność przesyłu podstawą roszczeń
Najważniejsze znaczenie mają art. 305¹ i 305² Kodeksu cywilnego. Pierwszy określa, na czym polega służebność przesyłu, a drugi reguluje możliwość jej ustanowienia za wynagrodzeniem.
Przepis | Znaczenie dla właściciela nieruchomości |
|---|---|
Art. 305¹ k.c. | Pozwala ustanowić na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego prawo do korzystania z określonej części cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do eksploatacji urządzeń. |
Art. 305² § 1 k.c. | Umożliwia przedsiębiorcy wystąpienie do sądu o ustanowienie służebności za odpowiednim wynagrodzeniem, jeżeli właściciel działki odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń. |
Art. 305² § 2 k.c. | Daje właścicielowi nieruchomości możliwość żądania odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności, jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń. |
Art. 305¹ k.c. – jakie uprawnienia daje przedsiębiorstwu służebność przesyłu?
Służebność przesyłu pozwala przedsiębiorstwu korzystać z określonego fragmentu prywatnej działki w związku z eksploatacją znajdujących się na niej urządzeń. Dotyczy to między innymi słupów energetycznych, przewodów napowietrznych, kabli podziemnych, gazociągów i wodociągów.
W praktyce może oznaczać prawo dostępu do instalacji w celu przeprowadzenia kontroli, konserwacji, napraw lub usunięcia awarii. W uzasadnionych przypadkach przedsiębiorstwo może potrzebować wjazdu na nieruchomość ciężkim sprzętem.
Dla właściciela działki istotne są również ograniczenia w korzystaniu z gruntu. W pobliżu urządzeń mogą obowiązywać zakazy zabudowy, ograniczenia dotyczące sadzenia drzew lub wykonywania robót ziemnych. Ich zakres zależy od rodzaju instalacji, przepisów technicznych i istniejącego tytułu prawnego przedsiębiorstwa.
Służebność przesyłu nie oznacza jednak nieograniczonego prawa do dysponowania cudzą nieruchomością. Przedsiębiorca może korzystać z niej tylko w zakresie wynikającym z ustanowionego prawa i przeznaczenia urządzeń.
Jeżeli na działce znajduje się instalacja wybudowana kilkadziesiąt lat temu, należy sprawdzić, na jakiej podstawie przedsiębiorstwo korzysta z gruntu. Przykładowo umowa zawarta z rodzicami obecnego właściciela w 1976 r. może mieć inne skutki prawne niż decyzja wywłaszczeniowa, ustanowiona służebność czy prawo nabyte przez zasiedzenie.
Art. 305² k.c. – kiedy właściciel działki może żądać pieniędzy?
To jeden z najważniejszych przepisów dla osób, które chcą uzyskać wynagrodzenie za urządzenia przesyłowe znajdujące się na ich nieruchomościach.
Jeżeli przedsiębiorstwo korzysta z działki bez odpowiedniego tytułu prawnego, a ustanowienie służebności jest konieczne do eksploatacji urządzeń, właściciel może zaproponować zawarcie odpłatnej umowy.
Gdy przedsiębiorca odmawia, właściciel ma możliwość wystąpienia do sądu z żądaniem ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.
Wysokość wynagrodzenia zależy od okoliczności konkretnej sprawy. Znaczenie mają między innymi powierzchnia nieruchomości objęta służebnością, rodzaj urządzeń, zakres ingerencji przedsiębiorstwa oraz ograniczenia w zabudowie i zagospodarowaniu gruntu.
Inaczej będzie więc wyglądała sytuacja właściciela działki, przez której skrajny fragment przebiega kabel energetyczny, a inaczej osoby, której nieruchomość przecina gazociąg z rozległą strefą kontrolowaną.
Co ważne, z żądaniem ustanowienia służebności może wystąpić również przedsiębiorca przesyłowy, jeżeli właściciel odmawia zawarcia umowy. Także w tym przypadku przepisy przewidują odpowiednie wynagrodzenie dla właściciela gruntu.
Nie każde urządzenie przesyłowe daje jednak automatycznie prawo do nowej zapłaty. Jeżeli przedsiębiorstwo ma już skuteczny tytuł prawny obejmujący wymagany zakres korzystania z nieruchomości, roszczenie o ustanowienie kolejnej służebności może okazać się bezzasadne.
Wynagrodzenie za służebność a zapłata za wcześniejsze korzystanie z działki
Warto odróżnić dwa rodzaje roszczeń. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu dotyczy przyznania przedsiębiorstwu określonego prawa do korzystania z nieruchomości. Natomiast roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu odnosi się do okresu, w którym przedsiębiorstwo korzystało z niego bez skutecznego tytułu prawnego.
W tym drugim przypadku znaczenie mają przepisy o roszczeniach właściciela wobec posiadacza, w szczególności art. 224 i 225 Kodeksu cywilnego. Trzeba również uwzględnić przedawnienie. Nie można przyjmować, że w każdej sprawie właściciel automatycznie otrzyma wynagrodzenie za sześć ostatnich lat.
Dlatego przed wystąpieniem z roszczeniem konieczne jest ustalenie historii instalacji, dokumentów dotyczących jej budowy, treści ewentualnych umów i decyzji administracyjnych oraz tego, czy przedsiębiorstwo mogło nabyć odpowiednie prawo przez zasiedzenie.
Pieniądze za słup, kabel, wodociąg, gaz - od czego zacząć?
Pierwsze co musisz zrobić, aby zarobić pieniądze za służebność przesyłu albo 6 lat bezumownego korzystania z Twojej działki, to napisać dwuzdaniowy list do właściciela słupa energetycznego o treści: "Jestem właścicielem działki 1045/12. Proszę pokazać mi podstawę prawną do tego, że słup stoi na mojej działce". List może być napisany odręcznie. Niepotrzebne są żadne wywody prawnicze i argumenty oraz załączniki. A potem odpowiedź porównać np. z ww art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. I już wiesz "Mogę wejść do walki o pieniądze albo jednak zrezygnuję".
TO NAPRAWDĘ BARDZO, BARDZO PROSTE.
WAŻNE! Wyrok TK nie został opublikowany. Jest to jednak tak oczywisty wyrok jasno wynikający z przepisów, że sądy cywilne zaczęły go już stosować nie oglądając się na publikację w Dzienniku Ustaw. Podobnie jak było ze słynnym wyrokiem TK o przeliczaniu na nowo emerytur osób, które były na wcześniejszych emeryturach i pomniejszono im o te emerytury wypłaty na emeryturach zasadniczych 60 lat (kobiety) / 65 lat (mężczyźni).
Jakie pieniądze można otrzymać?
Decyduje w praktyce powierzchnia jaką wyłączył wodociąg, gazociąg, linia przesyłowa co do możliwości zabudowy.
Ukończył prawo i filologię polską na Uniwersytecie Jagiellońskim. Pracował w kancelariach prawnych, prowadził szkolenia prawnicze. Z Grupą INFOR związany od 2003 roku.
Specjalizacja: świadczenia i ubezpieczenia społeczne, ZUS, zasiłki, prawo pracy, cywilne i gospodarcze, prawo administracyjne, podatki, ubezpieczenia społeczne, sektor publiczny.
