- Nagły zwrot akcji na podium: Warszawa wcale nie otwiera tego zestawienia. Sprawdź, które miasto niespodziewanie przejęło tytuł lidera drożyzny.
- Szokująca przepaść regionalna: Różnica między skrajnymi regionami w Polsce wynosi aż kilkadziesiąt pensji. Gdzie sytuacja jest najbardziej dramatyczna?
- Złudne pozory na rynku: Dlaczego tańsze mieszkanie wcale nie oznacza mniejszego obciążenia dla portfela? Odkryj mechanizm, który myli większość kupujących.
- Nowy punkt odniesienia: Zobacz, jak wygląda zderzenie twardych cen nieruchomości z realnymi zarobkami w Twojej okolicy.
Wielki Ranking 16 miast
Im wyższy wskaźnik w poniższej tabeli, tym większym obciążeniem dla domowego budżetu (w odniesieniu do zarobków w regionie) jest zakup nieruchomości w stolicy województwa.
Msc. | Miasto (Województwo) | Średnia cena 50 m² | Mediana pensji brutto | Liczba pensji |
1. | Kraków (małopolskie) | 744 900 zł | 7 954,62 zł | 93,6 |
2. | Warszawa (mazowieckie) | 837 500 zł | 8 988,56 zł | 93,2 |
3. | Gdańsk (pomorskie) | 669 600 zł | 8 030,20 zł | 83,4 |
4. | Wrocław (dolnośląskie) | 627 300 zł | 8 338,02 zł | 75,2 |
5. | Rzeszów (podkarpackie) | 524 700 zł | 7 250,00 zł | 72,4 |
6. | Poznań (wielkopolskie) | 531 800 zł | 7 507,64 zł | 70,8 |
7. | Lublin (lubelskie) | 497 550 zł | 7 458,10 zł | 66,7 |
8. | Białystok (podlaskie) | 468 600 zł | 7 605,00 zł | 61,6 |
9. | Szczecin (zachodniopomorskie) | 463 600 zł | 7 712,00 zł | 60,1 |
10. | Olsztyn (warmińsko-mazurskie) | 434 150 zł | 7 305,30 zł | 59,4 |
11. | Zielona Góra (lubuskie) | 443 750 zł | 7 600,00 zł | 58,4 |
12. | Opole (opolskie) | 447 750 zł | 7 697,00 zł | 58,2 |
13. | Kielce (świętokrzyskie) | 404 300 zł | 7 298,46 zł | 55,4 |
14. | Bydgoszcz (kujawsko-pomorskie) | 397 850 zł | 7 437,39 zł | 53,5 |
15. | Łódź (łódzkie) | 401 900 zł | 7 548,87 zł | 53,2 |
16. | Katowice (śląskie) | 409 400 zł | 8 011,46 zł | 51,1 |
*
Kraków wyprzedza Warszawę, dlaczego tak się stało?
To największe zaskoczenie całego zestawienia. W Warszawie 50-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje średnio 837 500 zł (16 750 zł/m²), podczas gdy w Krakowie jest to 744 900 zł (14 898 zł/m²). Różnica w cenie na korzyść Krakowa wynosi aż 92,6 tys. zł.
Dlaczego więc to stolica Małopolski znalazła się na pierwszym miejscu? Kluczem okazały się zarobki:
- Mediana wynagrodzeń na Mazowszu: 8 988,56 zł brutto
- Mediana wynagrodzeń w Małopolsce: 7 954,62 zł brutto
Wyższe płace na Mazowszu z nawiązką kompensują wyższe ceny mieszkań w stolicy. W rezultacie w Krakowie na mieszkanie trzeba pracować 93,6 pensji, a w Warszawie 93,2 pensji.
Rzeszów vs Poznań: Złudzenie niższej ceny
Jeszcze ciekawszy przypadek widzimy w środkowej części tabeli:
- Poznań: Mieszkanie 50 m² = 531 800 zł (Mediana: 7 507,64 zł) co przekłada się na 70,8 pensji
- Rzeszów: Mieszkanie 50 m² = 524 700 zł (Mediana: 7 250,00 zł) co przekłada się na 72,4 pensji
Choć mieszkanie w Rzeszowie jest kwotowo tańsze o ponad 7 tys. zł, to z powodu niższej mediany płac na Podkarpaciu jego zakup wymaga od mieszkańców większego wysiłku finansowego niż w Wielkopolsce.
Katowice na szarym końcu, i to doskonała wiadomość
Na szarym końcu zestawienia znalazły się Katowice z wynikiem 51,1 pensji. Średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym wynosi tam zaledwie 8 188 zł (409 400 zł za 50 m²), podczas gdy mediana zarobków w województwie śląskim (8 011,46 zł) należy do jednych z najwyższych w kraju. Różnica między Krakowem a Katowicami to aż 42,5 miesięcznych wypłat.
Ile musisz mieć na koncie na start?
Sama zdolność kredytowa to nie wszystko. Największym wyzwaniem dla młodych kupujących pozostaje zgromadzenie twardej gotówki na tzw. wkład własny. Przy wymogu 20% wartości nieruchomości, kwoty prezentują się następująco:
- Warszawa: 167 500 zł
- Kraków: 148 980 zł
- Rzeszów: 104 940 zł
- Katowice: 81 880 zł
Do powyższych kwot należy doliczyć koszty taksy notarialnej, ewentualną prowizję biura nieruchomości oraz budżet na wykończenie lub remont.
FAQ - Najważniejsze pytania i odpowiedzi
Czy 94 pensje oznaczają, że na mieszkanie trzeba odkładać przez 8 lat?
Wskaźnik ten jest miarą porównawczą, a nie kalkulatorem oszczędności. Obliczenia bazują na kwotach brutto, a żaden kupujący nie jest w stanie przeznaczać 100% pensji na zakup lokalu (konieczne jest pokrycie kosztów życia). Większość transakcji realizowana jest też przy wsparciu kredytu hipotecznego.
Czy zestawienie dotyczy mieszkań z rynku pierwotnego (od dewelopera)?
Analiza została oparta wyłącznie na cenach transakcyjnych z rynku wtórnego publikowanych przez NBP.
Dlaczego porównano miasta wojewódzkie z zarobkami z całego województwa?
Wynika to z dostępności danych, GUS podaje mediany wynagrodzeń w ujęciu wojewódzkim. Wskaźnik dobrze obrazuje jednak relację cen w głównym ośrodku miejskim do poziomu zamożności całego regionu.
Jak obliczyliśmy ranking? Metodologia i źródła
Zastosowany wzór:
Liczba miesięcznych pensji = (średnia cena transakcyjna 1 m² × 50) ÷ mediana miesięcznego wynagrodzenia brutto w województwie.
Wskaźnik obliczono na podstawie:
- NBP: średnich cen transakcyjnych mieszkań z rynku wtórnego w IV kwartale 2025 r., baza BaRN, raport z marca 2026 r. Dane transakcyjne objęte tym notowaniem pochodzą zasadniczo z okresu wrzesień–listopad 2025 r.
- GUS: median miesięcznych wynagrodzeń brutto za grudzień 2025 r., według miejsca zamieszkania zatrudnionych, w przekroju województw.
- Obliczenia własne: wartości hipotetycznego lokalu o powierzchni 50 m² oraz relacji tej wartości do regionalnej mediany pensji.
Ceny wykorzystane w porównaniu są średnimi cenami za metr kwadratowy mieszkań o różnych powierzchniach. Przemnożenie ich przez 50 m² daje szacunek, a nie średnią cenę rzeczywistych transakcji dotyczących wyłącznie lokali tej wielkości. Dane NBP mogą podlegać późniejszym rewizjom.
Źródła: Narodowy Bank Polski, GUS.
Anna Zdrowiecka jest dziennikarką i redaktorką specjalizującą się w szeroko rozumianej tematyce konsumenckiej. Pisze o zmianach, usługach, nowych rozwiązaniach oraz codziennych problemach, które mogą wpływać na decyzje i wydatki czytelników. Publikuje w serwisach Infor.pl, Dziennik.pl, Forsal.pl i Zdrowiego.pl.
W swoich artykułach porusza między innymi tematykę domowych poradników, zakupów, usług, technologii użytkowej, telekomunikacji oraz praw konsumenta. Skupia się przede wszystkim na praktycznym znaczeniu opisywanych zmian, wyjaśnia, kogo dotyczą, co oznaczają w codziennym życiu i na co warto zwrócić uwagę.
Stawia na prosty, zrozumiały język, rzetelne źródła oraz informacje, które pomagają czytelnikom podejmować świadome decyzje.