Ważne
SKRÓT
- Po trzech kwartałach 2026 roku na siedmiu największych rynkach sprzedano 37,2 tys. mieszkań, a w całym 2025 roku ok. 40,7 tys. Do rekordu brakuje ok. 3,5 tys..
- III kwartał to według szacunków 12,5-13,1 tys. sprzedanych mieszkań, czyli ok. 25 proc. więcej niż rok wcześniej. Wrzesień był najlepszym miesiącem roku.
- Dom Development, Develia, Atal i Budlex liczą na wynik lepszy niż w 2025 roku. Activ Investment zapowiada, że własnego rekordu nie pobije.
- Na siedmiu głównych rynkach czeka blisko 59 tys. mieszkań, z czego niemal 30 proc. jest gotowych do odbioru.
- Część klientów decyduje się na zakup w kilka tygodni, a nawet dni.
Rekord sprzedaży mieszkań tuż-tuż, a ofert prawie 59 tys. Możesz negocjować, nie daj się presji czasu
W sondzie serwisu dompress.pl dwanaście firm odpowiedziało na pytanie, czy rok 2026 przyniesie rekord sprzedaży nowych mieszkań. Cztery mówią wyraźne "tak": Dom Development, Develia, Atal i Budlex liczą na wynik lepszy niż w 2025 roku. Jedna mówi wprost, że "nie". Activ Investment sprzedał w ubiegłym roku dwa duże osiedla i w tym nie zamierza dorównać własnemu rekordowi. Pozostałe firmy z przepytanej dwunastki odpowiadają ostrożniej: mówią o stabilnej sprzedaży, rentowności albo własnym planie, a nie o rekordzie, który będzie pobity lub nie.
Ważne
Jeśli szukasz mieszkania, ważniejsze dla Ciebie od rekordów sektora jest to, co za nim stoi. Na siedmiu głównych rynkach czeka blisko 59 tys. mieszkań, a niemal 30 proc. z nich jest gotowych do odbioru. Przed końcem roku wiele firm nasila sprzedaż, a część kupujących decyduje w kilka tygodni, a nawet dni. To szansa na negocjacje, ale też ryzyko pochopnej decyzji. Niemniej jednak - szansa na rekordowy rok to po prostu więcej mieszkań dostępnych na rynku teraz.
Rekord w zasięgu: 3,5 tys. mieszkań to mniej niż miesiąc sprzedaży z III kwartału
Dane o całym rynku podał w sondzie Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński. W trzecim kwartale na siedmiu największych rynkach sprzedano, według różnych szacunków, od 12,5 do 13,1 tys. mieszkań. To ok. 25 proc. więcej niż rok wcześniej. Poniżej dane o liczbie sprzedanych mieszkań za poszczególne okresy na siedmiu największych rynkach sprzedażowych w Polsce:
- Sam III kwartał 2026: 12,5-13,1 tys. (ok. 25 proc. więcej r/r);
- Styczeń-wrzesień 2026: 37,2 tys.;
- Cały 2025 rok: ok. 40,7 tys.;
- Brakuje do wyniku z 2025: ok. 3,5 tys.
Z tych liczb wynika, że w III kwartale rynek sprzedawał średnio 4,2-4,4 tys. mieszkań miesięcznie. Brakujące 3,5 tys. to mniej niż miesiąc takiego tempa. Żeby poprzeczka padła, IV kwartał musi dać zaledwie ok. 27-28 proc. wyniku IV.
"Pobicie rekordu jest więc realne." - wprost ocenia sytuację Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński.
Cztery firmy liczą na rekord, jedna otwarcie mówi "nie": kto sprzeda więcej niż w 2025 roku?
Najmocniej o rekordzie mówią firmy z największą sprzedażą. Dom Development sprzedał od początku roku 3633 mieszkania, o 13 proc. więcej niż rok wcześniej. Sam III kwartał (1251 lokali) był najlepszy w historii firmy. Dagmara Tumiłowicz-Zengteler, dyrektorka Zespołu Sprzedaży, mówi, że firma wchodzi w ostatni kwartał z mocną pozycją i realną szansą na poprawienie rekordowego wyniku sprzedaży z 2025 roku.
Develia sprzedała od lipca do września 954 mieszkania (o 19 proc. więcej r/r) i przekazała klientom 834 lokale. Podtrzymuje cel 3600-3800 mieszkań na cały rok, który ma poprawić ubiegłoroczny rekord. Atal sprzedał w III kwartale niemal 1000 lokali, ponad dwa razy więcej niż rok wcześniej. Prezes Zbigniew Juroszek zastrzega jednak, że prognoza zakłada zbliżone warunki rynkowe, makroekonomiczne i geopolityczne. Budlex zapowiada sprzedaż "zdecydowanie wyższą" niż w 2025 roku, ale nie podaje liczb.
Zestawienie prognoz od 12 deweloperów:
- Dom Development - realna szansa na poprawę rekordu z 2025;
- Develia - cel 3600-3800 mieszkań, powyżej rekordu z 2025;
- Atal - "znacznie" więcej niż w 2025 (przy zbliżonych warunkach);
- Budlex - sprzedaż "zdecydowanie wyższa" niż w 2025;
- Home Invest - ponad 500 mieszkań, podobnie jak w 2025;
- Ronson Development - ponad 500 mieszkań;
- Archicom - optymizm, ale dynamika "nie jest przesądzona";
- OKRE by Koramic - optymizm, ale "nie stawiamy na wolumen";
- Duda Development - stabilny IV kwartał, plany zrealizowane;
- MS Waryński - kameralne inwestycje, bez porównań z dużymi;
- Alter Investment - przychody to nie liczba lokali;
- Activ Investment - nie zakłada wyniku wyższego niż w 2025.
Activ Investment nie pobije własnego rekordu: dwa osiedla wyprzedane przed końcem budowy
Najciekawszą odpowiedź dała Monika Kudełko z Activ Investment. Rok 2025 był dla firmy rekordowy, a zrobiły go dwa osiedla: ŚwiatoVida w Warszawie i Mój Przewóz w Krakowie. W pierwszym sprzedawano przez większość roku 15-20 mieszkań miesięcznie, w drugim 5-7. Wszystkie 319 mieszkań na Białołęce i 68 na Płaszowie znalazły nabywców jeszcze przed ukończeniem budowy.
"Po wyprzedaniu dwóch dużych projektów naturalnie zmienia się potencjał sprzedażowy kolejnych kwartałów. Dlatego nie zakładamy, że rok 2026 zakończymy wynikiem wyższym niż rekordowy dla nas rok 2025." - wyjaśnia Monika Kudełko, dyrektor ds. Strategii i Komunikacji Marketingowej w Activ Investment.
Wynik dewelopera zależy więc nie tylko od zainteresowania klientów, ale też od wielkości i struktury oferty. Gdy hitowe osiedle się wyprzeda, sprzedaż może spaść nawet przy dobrym popycie. W ostatnim kwartale Activ sprzedaje mieszkania w Krakowie, Katowicach i Gliwicach.
Rekordowe przychody to nie rekord ilości sprzedanych mieszkań: komu nie zależy na wolumenie?
Część firm mówi wprost, że o liczbę sprzedanych lokali się nie ściga. Przy czytaniu nagłówków o rekordach to ważna sugestia, na czym oprócz wolumenu, zarabiają deweloperzy:
- Alter Investment: po siedmiu miesiącach przychody netto spółki były o ponad 33 proc. wyższe niż w całym 2025 roku. Obejmują one jednak także obrót gruntami i projektami, więc prezes Damian Tomasik zastrzega: "nie utożsamiamy wzrostu przychodów spółki z dynamiką liczby sprzedanych lokali". Pod koniec roku firma ma wprowadzić do sprzedaży domy w Pomlewie pod Gdańskiem (75-90 mkw., od 600 tys. zł brutto).
- OKRE by Koramic: w segmencie premium liczy się "jakość i rentowność każdej transakcji, a nie sama liczba sprzedanych mieszkań", mówi prezes Pierre-Vincent Pasquet.
- Duda Development: wiceprezes Katarzyna Brożek zapewnia, że firma "nie bierze udziału w wyścigu na bicie rekordów liczby sprzedanych lokali".
- MS Waryński: buduje kameralne osiedla, więc trudno porównywać go z firmami sprzedającymi tysiąc mieszkań w kwartale.
- Home Invest: liczy na ponad pół tysiąca mieszkań, podobnie jak w 2025 roku, i pilnuje rentowności inwestycji.
Gotowe mieszkania, szersza oferta, niepewne stopy: co pcha sprzedaż w górę?
Pierwszy powód to gotowe mieszkania. Atal zwraca uwagę, że rośnie ich udział w ofercie:
"Pozytywnie na wyniki wpływa rosnący udział gotowych mieszkań w całości naszej oferty, gdyż klienci łatwiej podejmują decyzje zakupowe w ukończonych inwestycjach." - ocenia Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal S.A.
Natomiast OKRE by Koramic opisuje "skrócony czas decyzji zakupowych, często z kilku miesięcy do zaledwie kilku tygodni czy nawet dni". Jego inwestycje Sudea we Wrocławiu i Dolna Górna Wilda w Poznaniu mają już pozwolenie na użytkowanie.
Drugi powód to szersza oferta. Dom Development znacząco zwiększył liczbę lokali w sprzedaży, zwłaszcza w Warszawie i Trójmieście. Develia systematycznie poszerza ofertę, a Ronson uruchamia trzy nowe inwestycje.
Trzeci powód to niepewność co do kosztów kredytu. Archicom tak opisuje zachowanie części kupujących:
"Część klientów, zamiast odkładać zakup w oczekiwaniu na dalsze obniżki stóp procentowych, decyduje się sfinalizować transakcję przy obecnych warunkach rynkowych." - wskazuje Anita Makowska, starszy analityk biznesu w Archicom.
Blisko 59 tys. ofert i koniec roku: negocjuj, ale nie daj się pospieszać deweloperowi
Według Archicomu na siedmiu głównych rynkach jest blisko 59 tys. mieszkań, z czego niemal 30 proc. to lokale gotowe do odbioru. Tak szeroka oferta zwiększa konkurencję między deweloperami, szczególnie pod koniec roku. Archicom spodziewa się większej aktywności promocyjnej i lepszych warunków zakupu wybranych mieszkań. Kupujący mogą porównać wiele ofert i negocjować, zwłaszcza przy lokalach dostępnych od ręki.
Jest też pułapka. Gdy decyzja zapada w kilka dni, łatwo przeoczyć szczegóły umowy i kredytu. Co możesz zrobić przed decyzją o zakupie mieszkania od dewelopera?
- Porównaj kilka ofert w tej samej okolicy. Konkurencja między deweloperami działa na twoją korzyść.
- Przy gotowych mieszkaniach zapytaj o obniżkę ceny lub inne warunki.
- Poproś o warunki promocji na piśmie i sprawdź, co dokładnie obejmują.
- Policz ratę przy dzisiejszych stopach. Nikt w sondzie nie obiecuje, że spadną.
- Nie podpisuj niczego w kilka dni tylko dlatego, że inni kupują szybko. Przede wszystkim to warunki sprzedaży powinny Ci odpowiadać - pośpiech bywa złym doradcą.
Gdzie szukać nowych ofert w IV kwartale:
Deweloperzy wskazywali na wciąż dostępne inwestycje:
- Wrocław: Drobnera 22 (Ronson, start w pierwszej połowie listopada), przedsprzedaż Traugutta nad Oławą (OKRE, generalny wykonawca Unibep) i gotowa Sudea.
- Warszawa: Bosco na Białołęce i Halo Bemowo (Ronson) oraz większa oferta Dom Development.
- Poznań: gotowa Dolna Górna Wilda; Epika Jeżyce (Duda) jest skierowana do inwestorów i klientów biznesowych.
- Trójmiasto: większa oferta Dom Development, domy Alter Investment w Pomlewie i projekt Borkowo Nova.
- Kraków, Katowice, Gliwice: oferta Activ Investment.
- Inne: Ronson uruchamia Nową Północ 2 i Nowe Warzymice 7.2, a Develia zapowiada nowe projekty, które wkrótce uruchomi w kilku miastach.
Sprzedaż mieszkań 2026 - czy padnie rekord? Czy warto się spieszyć z decyzją o zakupie mieszkania? FAQ
Czy w 2026 roku padnie rekord sprzedaży nowych mieszkań?
Po 9 miesiącach sprzedano na siedmiu największych rynkach 37,2 tys. mieszkań, a w całym 2025 roku ok. 40,7 tys. Według MS Waryński pobicie rekordu jest realne.
Ile mieszkań sprzedano w III kwartale 2026 roku?
Według różnych szacunków 12,5-13,1 tys., ok. 25 proc. więcej niż rok wcześniej. Dom Development sprzedał 1251 mieszkań, Develia 954, a Atal niemal 1000.
Który deweloper nie pobije swojego rekordu z 2025 roku?
Activ Investment. Firma wyprzedała dwa duże osiedla (319 mieszkań w Warszawie i 68 w Krakowie) i uważa, że zmienia to jej potencjał sprzedażowy.
Czy rekordowe przychody dewelopera oznaczają rekord sprzedanych mieszkań?
Nie zawsze. Alter Investment podaje wzrost przychodów o ponad 33 proc., ale obejmuje on także obrót gruntami i projektami. Spółka nie utożsamia go z liczbą sprzedanych lokali.
Ile nowych mieszkań jest teraz w sprzedaży?
Według Archicomu blisko 59 tys. na siedmiu głównych rynkach, z czego niemal 30 proc. to lokale gotowe do odbioru.
Czy pod koniec roku można negocjować z deweloperem?
Archicom spodziewa się większej aktywności promocyjnej i lepszych warunków zakupu wybranych mieszkań. Najłatwiej o rozmowę przy lokalach dostępnych od ręki. Gwarancji na obniżkę ceny jednak nie ma.
Źródło: dompress.pl
W redakcji Infor.pl dzieli się wiedzą opartą na przygotowaniu zawodowym radcy prawnego oraz doświadczeniu z kancelarii prowadzonej od 2017 roku. Jego droga zawodowa związana z prawem zaczęła się jednak już w 2012 roku – po ukończeniu studiów na kierunku prawo na Krakowskiej Akademii rozpoczął pracę w kancelarii (choć jako stażysta zdobywał doświadczenie prawnicze już od 2010 roku), by następnie w latach 2014–2016 odbyć aplikację w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Krakowie i zdać państwowy egzamin zawodowy na radcę prawnego w 2017 roku. Szczególny nacisk kładzie na zagadnienia z zakresu prawa cywilnego, gospodarczego, autorskiego, nowych technologii oraz obrotu nieruchomościami, a także prawa pracy i ubezpieczeń społecznych. Z Krakowem związany jako mieszkaniec od 2007 roku, co przekłada się także na dobrą znajomość lokalnego kontekstu. Prywatnie pasjonuje się motoryzacją – zarówno światem samochodowym, jak i motocyklowym (od kilku lat motocyklista) oraz kinematografią. Miłośnik Włoch.
