Deweloperzy obawiają się zahamowania sprzedaży. Mniej mieszkań w ofercie i obawy o 2027 rok

Klient chce, ale deweloper nie dokłada mieszkań

W październiku deweloperzy z siedmiu największych miast Polski wprowadzili do sprzedaży około 3 tysiące mieszkań. Dla porównania jest to niemal połowa mniej lokali w stosunku do września, kiedy to na sprzedaż wystawiono ok. 5,6 tysiąca. Ciekawa jest jednak dynamika zachowań samych kupujących. Okazuje się bowiem, że w tym samym czasie, w którym liczba nowych mieszkań spadła, sprzedało się ich łącznie 4,7 tysiąca lokali. Wniosek, jaki z tego płynie jest stosunkowo prosty - mieszkań ubywa więc szybciej, niż pojawia się nowych.

Z punktu widzenia sprzedaży październik był więc kolejnym mocnym miesiącem pod kątem dynamiki sprzedaży, co pokazuje, że wbrew niekorzystnym czynnikom, wiele osób nadal chce kupować mieszkania. Jednocześnie spada też liczba nowych inwestycji, a oferta w dużych miastach naszego kraju spadała. Ale czy jest to spadek sukcesywny?

Według raportu przedstawionego przez portal Tabelaofert na razie za wcześnie jest, aby jednoznacznie to potwierdzić. Jeden słabszy miesiąc pod kątem nowych ofert nie oznacza z automatu, że nowych inwestycji będzie coraz mniej. Naturalnie, aby poprawnie to ocenić, trzeba będzie zebrać dane z kilku następnych miesięcy.

Deweloperzy nie planują podwyżek, ale...

A jak ta kwestia przekłada się na ceny mieszkań? Średnia cena ofertowa nowego mieszkania w 7 największych miastach to 16 286 zł/mkw. Oznacza to wzrost w stosunku do wrześniowej średniej ceny o 0,4%. W stosunku do początku roku mowa o wzroście średniej ceny o 3,4%. Mimo tego skoku cen na razie nic nie zapowiada. W październikowym Indeksie Nastrojów Deweloperów prawie 78% firm deweloperskich spodziewa się, że sytuacja cenowa po prostu się ustabilizuje. Dla kontekstu warto dodać, że podwyżek spodziewa się 16,4%, gdzie jeszcze miesiąc wcześniej takie podwyżki prognozowało 20,2%.

Co bardzo ciekawe, deweloperzy są za to mniej pewni sprzedaży. Wskaźnik zmiany tempa sprzedaży spadł z 0,31 we wrześniu do 0,15 w październiku. Choć jest to wynik "na plusie", to trzeba podkreślić, że jest on najniższy od czerwca bieżącego roku. Wobec tego około 15% firm deweloperskich spodziewa się, że rynek nieruchomości spowolni. Co więcej, według prognoz zakładają, że nawet to tempo może się nie utrzymać w ostatnich dwóch miesiącach 2026 roku.

Jest to więc nieco sprzeczne z tym, co do tej pory mówili niektórzy deweloperzy, spodziewający się większego zainteresowania sprzedażą przed końcem roku.

Mimo wszystko to spodziewane spowolnienie tłumaczy ostrożność deweloperów w kontekście nowych inwestycji. Kiedy firmy nie są pewne, jaki popyt zastanie ich w momencie oddawania nieruchomości do sprzedaży. Przy takich prognozach wiele firm woli najpierw sprzedać to, co ma aktualnie, zamiast jeszcze bardziej powiększać aktualną ofertę.

Co te dane oznaczają dla kupujących?

Z perspektywy kupującego aktualna sytuacja zmienia tak naprawdę niewiele. Dla nich wybór ostatecznie wciąż jest bardzo duży i mają szeroki zakres tego, w czym mogą wybierać. Patrząc na to holistycznie, można jednak powiedzieć, że dziś kupujący mają szerokie pole do negocjacji podczas zakupu, zwłaszcza w przypadku gotowych lokali.

Duża liczba mieszkań na rynku sprawia, że deweloperom często zależy przede wszystkim na tym, aby jak najszybciej sprzedać gotowy lokal. Dla nich jest to bowiem kapitał, który ciągle czeka na uwolnienie. Z tego też powodu skłonności deweloperów do obniżek lub oferowania dodatkowych profitów mogą być po prostu znacznie większe. Nie bez znaczenia może być także kwestia kredytów i predykcji z tym związanych na 2027 rok.

Obecnie ekonomiści nie wykluczają podwyżek stóp procentowych na początku 2027 roku. To oznacza, że w nadchodzących 12 miesiącach chętnych na zakup mieszkania może być mniej, bo ich możliwości kredytowe po prostu się zmniejszą.