Deweloperzy bardziej elastyczni niż przed kilkoma laty
Choć dla wielu kupujących sytuacja na rynku nieruchomości nie jest idealna, tak nie da się zignorować faktu, że dzisiaj deweloperzy są bardziej skorzy do negocjacji, niż jeszcze 2 lub 3 lata temu. Według danych NBP w II kwartale 2026 roku średni rabat między cenami ofertowymi a transakcyjnymi wynosił około 8,5%. Dla porównania w I kwartale 2023 roku było 6%, za to w I kwartale 2020 roku było to zaledwie 3,2%. Widać więc pewną tendencję deweloperów do większej elastyczności, chcąc w ten sposób utrzymać zainteresowanie klientów.
Skąd jednak bierze się owa elastyczność? W głównej mierze z coraz większej liczby gotowych mieszkań. Według raportu JLL gotowe lokale stanowią dziś 25% ofert w siedmiu największych polskich miastach wobec 16% z ubiegłego roku. Do tego dochodzą niezbyt optymistyczne dla deweloperów prognozy, które zakładają, że w 2027 roku wzrost sprzedaży jest mało prawdopodobny. W tej sytuacji inwestorzy stoją więc przed problemem sporej liczby gotowych mieszkań, których nikt nie kupi, a to generuje koszty i przy okazji jest argumentem dla kupującego.
Sęk w tym, że nie zawsze deweloperzy chcą drastycznie schodzić z cen metra kwadratowego. W głównej mierze chodzi o kolejnych klientów, bo taka obniżka w cenach ofertowych czy transakcyjnych widoczna jest dla wszystkich kolejnych nabywców. W ten sposób firma może "rozochocić" tych, którzy oczekują dużych rabatów i od tego warunkują zakup nieruchomości.
Miejsca postojowe i komórki lokatorskie - na czym da się ugrać najwięcej
Jednym z elementów, na których da się najwięcej ugrać w kontekście negocjacji z deweloperami, bywają miejsca postojowe oraz komórki lokatorskie. Miejsce w garażu podziemnym, zwłaszcza dużych miastach potrafi kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Teraz jednak w wielu nowych inwestycjach pojawiały się oferty, w których te dodawane były jako "gratis" do nieruchomości lub były sprzedawane za symboliczną złotówkę. W jednej z łódzkich inwestycji, w ramach zachęty oferowano miejsce postojowe oraz komórkę lokatorską za połowę standardowej ceny. Tego rodzaju akcje pokazują, że deweloperzy mają przestrzeń do negocjacji i nie kryją się z nimi.
A co jeśli w inwestycji, w której chcemy kupić mieszkanie, akurat nie ma żadnych akcji promocyjnych tego rodzaju? To wcale nie musi oznaczać, że deweloperzy nie są chętni do negocjacji. Wtedy warto zapytać o indywidualne warunki i próbować pokazać, że odpowiednie rabaty mogą uczynić ofertę dewelopera bardziej konkurencyjną, zwłaszcza na tle innych, w tej samej okolicy. Dobrze jest mieć też takie inne ogłoszenia sprawdzone i udokumentowane, bo sama walka argumentem "gdzie indziej jest lepiej" nie zawsze musi być skuteczna.
Co więcej, w ramach negocjacji deweloperzy coraz chętniej decydują się na nieco elastyczniejszy harmonogram płatności, np. według systemu 10/90 lub 20/80. Oznacza to, że większość pieniędzy (np. 80 lub 90% całej sumy) trafia do dewelopera dopiero przy odbiorze mieszkania. I choć tutaj cena się nie zmienia, to dla osób wynajmujących mieszkanie oraz biorących na potrzeby zakupu nieruchomości kredyt, to spora różnica. Pozwala to skrócić lub wyeliminować czas, w którym podwójnie opłacany jest najem oraz rata zaciągniętego kredytu.
W tym przypadku trzeba jednak pamiętać, że deweloperzy rzadko skłonni są na samodzielne przyznawanie tego rodzaju "okazji". To często jest element negocjacji z potencjalnym zainteresowanym, zwłaszcza kiedy kwestia zakupu jest na "ostrzu noża" i zbyt duże obciążenie kupującego ratą oraz czynszem może zniechęcić do zakupu.
Koszty notarialne, standard wykończenia i zmiany lokatorskie
Kolejną grupą korzyści, które można ugrać podczas negocjacji z deweloperem, wiążą się z dodatkowymi kosztami, które do niedawna ponosiłby kupujący, ewentualnie dzieliłby koszty na pół z deweloperem. Jedną z takich rzeczy są koszty notarialne, które zazwyczaj właśnie ponosiły obie strony. Zazwyczaj nie oznacza jednak, że jest to sztywna zasada, bo da się to niekiedy negocjować. Co więcej, jeden z łódzkich inwestorów sam z siebie proponował pokrycie wszystkich kosztów notarialnych przy zakupie mieszkania z danej inwestycji. Choć koszta te to okolice kilku tysięcy złotych, to nawet taka oszczędność przy zakupie mieszkania może pozwolić na lepsze umeblowanie kupowanego lokalu.
Innym elementem, wartym przedyskutowania z deweloperem jest standard wykończenia nieruchomości. Wbrew powszechnemu przekonaniu określenie "standard deweloperski" nie jest czymś zapisanym sztywno w przepisach. Oznacza to więc, że to deweloper określa, jakie okna, drzwi czy parapety znajdą się w mieszkaniach i to właśnie może być polem do dodatkowych negocjacji. Skoro więc nie da się zejść z ceny, to można w tej samej cenie zapewnić sobie nieco lepszy standard niektórych elementów naszego mieszkania.
Wreszcie, negocjować można także wszelkiego rodzaju zmiany lokatorskie, które chcielibyśmy w naszej nieruchomości. Kwestie takie jak przesunięcie ściany działowej, dodatkowa liczba gniazdek czy inny układ całej instalacji, to elementy, które znacznie łatwiej ustalić i wynegocjować, kiedy mieszkanie dopiero powstaje. Im wcześniej zaadresujemy taką potrzebę deweloperowi, tym większa szansa na to, że ten przystanie na naszą propozycję. Można także dopytać o dodatkowe rabaty do sklepów, którzy współpracują z danymi inwestorami. Dzięki temu możemy zaoszczędzić nie na samym mieszkaniu, a jego meblowaniu lub wyposażaniu w sprzęty AGD.
W ten sposób ogólne koszta zakupu i wykończenia nieruchomości mogą być po prostu tańsze, co sumarycznie jest dla kupującego wartością dodaną. Trzeba jednak pamiętać, aby negocjować z głową i klasą. W takich sytuacjach cena ofertowa czy transakcyjna nie muszą być jedną drogą do zaoszczędzenia od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych.
Absolwent Uniwersytetu Jagiellońskiego, redaktor zawodu i pasji. Zajmuje się tematami technologicznymi, branżą gier oraz nowymi mediami. Wolne chwile lubi spędzać nie tylko przy grach, ale także na odkrywaniu i analizowaniu fikcyjnych światów, ewentualnie na składaniu komputerów.
