Pośrednik zarabia podwójnie
Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości jest dla pośredników całkiem komfortowa i trudno jakkolwiek z tym polemizować. Kiedy potencjalny klient kontaktuje się z biurem i wyraża chęć zakupu mieszkania, musi podpisać umowę pośrednictwa, a ta oczywiście uwzględnia prowizję, jeśli w ramach współpracy uda się takie mieszkanie kupić. Co więcej, nawet jeśli ów klient sam znajdzie interesującą go ofertę, ale ta działa na rynku w ramach biura nieruchomości, z którym współpracuje, to pośrednik i tak na tym zarobi i to podwójnie.
W rezultacie przy zakupie mieszkania za ok. 600 tys. złotych trzeba przygotować się na dodatkowy wydatek w wysokości około 2% wartości transakcji, czyli mniej więcej 12 tys złotych. Jest to opłata, którą trzeba uiścić pośrednikowi za usługę. Jeśli faktycznie się jej potrzebowało, to jest to zrozumiałe, jeśli jednak nikt o nią nie prosił, a jest ona dodatkowym, ale problematycznym zobowiązaniem. Jest to tym bardziej niezrozumiałe, że podobna prowizja nałożona jest na sprzedającego. W rezultacie pośrednik dostaje pieniądze od dwóch stron.
Jedna transakcja, jedna prowizja - rząd chce ukrócić Eldorado pośredników
Właśnie w tego rodzaju proceder celuje projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomości, który złożony został przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dokument ten zakłada zakaz pobierania przez pośrednika wynagrodzenia jednocześnie od kupującego i sprzedające w ramach tej samej transakcji. Wedle proponowanych przepisów pośrednik miałby reprezentować tylko jedną stronę, a więc tylko od niej brać pieniądze za wykonywaną pracę.
Całość tłumaczona jest konfliktem interesów, który aktualnie występuje, a który uderzać może zarówno w sprzedających, jak i kupujących. W końcu trudno jednocześnie walczyć o jak najniższą cenę dla kupującego i jak najwyższą dla sprzedającego. Tych dwóch rzeczy po prostu nie da się pogodzić, a też nie da się ukryć, że na takim scenariuszu profitować będzie przeważnie sprzedający, bo im wyższa cena, tym wyższa prowizja dla pośrednika.
Poza tym projekt ustawy zakłada kilka dodatkowych wymagań i obowiązków, z których pośrednicy będą musieli się wywiązywać. Chodzi m.in. o możliwość wystawienia ogłoszenia dopiero po zawarciu umowy pośrednictwa z właścicielem. Takie ogłoszenia będą musiały być też wyraźnie oznaczone, jako te pochodzące bezpośrednio z biura. Ma to zapobiec sytuacjom, w których biuro wystawia ofertę bez wiedzy właściciela, aby zebrać kontakty i zachęcić go do podpisania umowy.
Co więcej, pośrednik będzie miał nałożone obowiązki, których nie będzie można ominąć czy usunąć żadną umową. Chodzi m.in. o weryfikację stanu prawnego i faktycznego lokalu. Dodatkowo pojawi się niezbywalny obowiązek informowania klienta o ustaleniach ws. negocjacji czy zakupu oraz dokumentowanie prezentacji.
Wreszcie, branża pośredników nieruchomości ma być kontrolowana przez Inspekcję Handlową. Ma ona sprawdzać, czy pośrednik nie pobiera prowizji od dwóch stron i nie uzależnia pokazania mieszkania od podpisania umowy pośrednictwa. Naruszenie tych przepisów ma oczywiście skutkować karami. Ta może wynieść od dwu- do nawet pięciokrotności przeciętnego wynagrodzenia. W skrajnych przypadkach może się to nawet skończyć zakazem prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa.
Wszystko to wygląda więc za ostrą regulację segmentu, w którym od lat panowała całkowita samowolka. Popyt i podaż ukształtowały bowiem sytuację, w której strona pośrednicząca w zakupie stała się nieodłącznym elementem procesu, zyskując przy tym możliwość pobierania opłat z obu stron. Warto jednak pamiętać, że ustawa nie reguluje ustawowego limitu wysokości prowizji. Ta nadal pozostawać ma przedmiotem negocjacji pośrednika z klientem.
Pomysł dzieli branżę. Jedni mówią o końcu nadużyć, inni o "antyrynkowym" charakterze
Jak zawsze w takich sytuacjach, projekt spolaryzował branżę pośredników, w którą jest on wycelowany. Piotr Romanowicz, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, w rozmowie z Portalem Samorządowym stwierdził, że ów zakaz jest "antyrynkowy" oraz sprzeczny ze swobodą zawierania umów. W jego opinii pośrednik, który zna obie strony transakcji, jest w stanie skuteczniej doprowadzić do finalizacji, a to i tak ostatecznie po stronie klienta leży ostateczna decyzja.
Pośrednik, który pobiera prowizję zarówno od kupującego, jak i sprzedającego, znając jedną i drugą stronę, szuka wspólnego mianownika i w ten sposób finalnie szybciej doprowadza do satysfakcjonującego obie strony transakcji konsensusu. Uważam, że podstawą prowadzenia pośrednictwa na rzecz obu stron tej samej transakcji powinna być zgoda klientów zamawiających usługę. Obecnie tak jest - to klient ostatecznie decyduje, czy skorzysta z usług danego pośrednika lub nie oraz na jakich warunkach.
- Piotr Romanowicz
Do tego dochodzi także kwestia nadmiernej ingerencji w rynek oraz przerzucenia kosztów tylko na jedną stronę. Chodzi bowiem o sytuację, w której pośrednik doliczy dodatkową kwotę, którą normalnie zapłaciłby kupujący, do ceny mieszkania. Innymi słowy, prowizja będzie, tylko zawoalowana w cenie mieszkania.
Finalnie koszty i tak zostałyby w dużej mierze przerzucone na drugą stronę lub ukryte w wyższych cenach nieruchomości
- Piotr Romanowicz
Z drugiej strony pojawiają się głosy aprobaty wobec projektu ograniczającego możliwości pobierania prowizji przez pośredników. Dr Daniel Lubowiecki, inny ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG, właściciel Lubowiecki Nieruchomości zwraca uwagę, że aktualnie osoba zainteresowana kupnem nieruchomości może być poproszona o podpisanie umowy pośrednictwa, nawet jeśli nie zamierzała tego robić.
Chodzi o sytuację, w której osoba zainteresowana obejrzeniem nieruchomości jest namawiana do tego, aby podpisać dokument, w którym pośrednik zaczyna szukać dla niego nieruchomości, często jest w ogóle warunkiem obejrzenia lokalu, który samemu się znalazło. Z tego właśnie powodu ocenia on cały projekt pozytywnie.
Pozytywnie oceniam propozycję wprowadzenia przepisów zakazujących pobierania prowizji od obu stron transakcji jednocześnie, ponieważ w obecnym stanie prawnym dochodzi do nadużyć. Taka zmiana zwiększy zaufanie do pośredników
- t
Aktualnie projekt został wpisany do wykazu 23 czerwca 2026 roku, a 4 września skierowany został do konsultacji publicznych oraz uzgodnień międzyresortowych. Obecnie jest on na etapie opiniowania, więc do ewentualnego przegłosowania jeszcze długa droga. Ostatecznie jednak kierunek zmian może zainteresować tych, którzy w najbliższym czasie poszukiwać będą swojego mieszkania.
Absolwent Uniwersytetu Jagiellońskiego, redaktor zawodu i pasji. Zajmuje się tematami technologicznymi, branżą gier oraz nowymi mediami. Wolne chwile lubi spędzać nie tylko przy grach, ale także na odkrywaniu i analizowaniu fikcyjnych światów, ewentualnie na składaniu komputerów.
