Lokator nie płaci i nie chce się wyprowadzić. Co może zrobić właściciel, a za co sam może odpowiadać

Wymiana zamków lub odcięcie prądu - dlaczego właściciel nie może tego zrobić?

Choć dla wielu osób jest to najprostsze wytłumaczenie i rozwiązanie, tak wymiana zamków lub odcięcie mediów krnąbrnemu najemcy nie jest dobrym rozwiązaniem. Takie decyzje, choć mogące wynikać z uzasadnionej frustracji właściciela, mogą skończyć się dla niego odpowiedzialnością cywilną lub karną. Artykuł 191 Kodeksu karnego wprost przewiduje karę dla osób, które "uporczywie utrudniają drugiej osobie korzystanie z zajmowanego mieszkania". W takim przypadku próby zmuszenia nieuczciwego lokatora do wyprowadzki nie są żadnym wytłumaczeniem.

Czy w takim razie właściciel może bezceremonialnie wparować do jakby nie patrzeć, swojego mieszkania, wystawić rzeczy lokatora za drzwi i dokonać samowolnej eksmisji? Tego też nie może zrobić, bo polskie prawo dopuszcza odzyskanie lokalu tylko poprzez drogę sądową lub komorniczą.

Z perspektywy właściciela poczucie bezsilności jest zrozumiałe. Jednak działanie pod wpływem frustracji może stworzyć drugi problem, tym razem związany z jego własnym postępowaniem. Celem powinno być skuteczne odzyskanie mieszkania i ograniczenie strat. Każdy krok warto oceniać właśnie pod tym kątem.

- Jacek Piotr Kacprzyk, ekspert rynku nieruchomości

Z tego też powodu warto powziąć konkretne kroki, które mogą pomóc uregulować trudną sytuację, a jednocześnie nie wpędzą właściciela w kłopoty. O czym dokładnie mowa?

Rozmowa, ale z konkretami

Opóźnienia lub brak płatności nie zawsze muszą oznaczać złą wolę najemcy. Ten mógł stracić pracę, wpaść w kłopoty lub z różnych innych, nie do końca zależnych od niego przyczyn, ominąć płatność. Jeśli jest to pierwsza tego rodzaju sytuacja lub trwa ona od niedawna, warto zawsze ustalić przyczynę problemu i ustalić konkrety termin spłaty.

W takich okolicznościach możliwe jest, aby zobowiązanie rozłożyć na raty. Dzięki temu zyskujemy większą pewność, że otrzymamy należne nam pieniądze, a najemca nie zostaje obciążony zbyt dużym, jednorazowym zobowiązaniem. To, wbrew pozorom, pozwala się dogadać.

Trzeba jednak pamiętać, aby na taką okoliczność przygotować odpowiednie dokumenty. Kwestie takie, jak wysokość długu, harmonogram spłat, ale także wysokość rat powinny zostać spisane.

Jednocześnie właściciel powinien dokumentować takie kwestie i archiwizować wszystko, co wiążę się z potencjalnymi problemami. Jeśli opóźnienia lub brak wpłat wynikają ze złej woli lokatora, takie dowody mogą być niezwykle przydatne, gdy sprawa trafi do sądu.

Wypowiedzenie umowy, ile trzeba czekać, żeby nie wydłużyć procesu?

A co w sytuacji, gdy sytuacja z nieopłacanym mieszkaniem jest nagminna? Wówczas, przy zwykłym najmie mieszkania, wypowiedzenie umowy reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów.

Według tych procedur najemca musi zalegać z czynszem co najmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe, czyli najczęściej trzy miesiące. Jeśli tak się stanie, to właściciel musi go poinformować pisemnie o zamiarze wypowiedzenia, dając mu dodatkowy miesiąc na spłatę zaległych, ale i aktualnych należności.

W sytuacji, w której najemca nadal nie dostosowuje się do wezwań, właściciel może wypowiedzieć umowę pisemnie, z podaniem przyczyny. W tej sytuacji obowiązuje miesięczny okres wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

W praktyce oznacza to, że od pierwszej niezapłaconej raty do formalnego końca umowy mija od 5 do 6 miesięcy. Jest to całkiem sporo czasu, zwłaszcza jeśli mieszkanie ma charakter inwestycyjny.

Kiedy najemca przestaje płacić, właściciel chce jak najszybciej odzyskać kontrolę nad mieszkaniem. Pośpiech może jednak wydłużyć całą sprawę, jeśli wypowiedzenie zostanie źle przygotowane. Warto od początku zadbać o dokumenty i terminy, ponieważ każdy kolejny miesiąc bez wpływów obciąża budżet właściciela i obniża rentowność inwestycji

- Jacek Piotr Kacprzyk

Dodatkowe SMS-y czy groźby niczego tutaj nie przyśpieszą. Nie warto też robić tego w pośpiechu, bo potencjalny błąd w umowie może całą procedurę wydłużyć.

Koniec umowy to nie koniec problemu

Jeśli po wygaśnięciu umowy lokator dalej mieszka w lokalu, właściciel musi wystąpić do sądu o wyrok nakazujący opróżnienie mieszkania. Dopiero po tym, gdy sąd wyda taki nakaz, może on pójść do komornika, aby ten egzekwował wyrok. Odrębnie od tego, właściciel także może pozwać najemcę o zapłatę zaległości, a także o odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego.

Jak więc widać, narzędzia prawne są, jednak pojawiają się dwie przeszkody, o których właściciele często nie wiedzą. Trzeba mieć je na uwadzę, głównie ze względu na własny interes.

Wydając wyrok eksmisyjny, sąd z urzędu bada, czy lokatorowi przysługuje lokal socjalny. Dotyczy to m.in. kobiet w ciąży, małoletnich, osób niepełnosprawnych, emerytów i rencistów uprawnionych do pomocy społecznej czy bezrobotnych. Jeśli sąd przyzna takie prawo, eksmisja jest wstrzymana, dopóki gmina nie zaproponuje lokalu. A na lokale socjalne czeka się w wielu miastach latami. Właściciel może w tym czasie żądać od gminy odszkodowania, ale to kolejny proces i tym razem nie z osobą prywatną, a jednostką samorządową.

Co więcej, trzeba pamiętać, że od 1 listopada do 31 marca eksmisji co do zasady się nie wykonuje, chyba że lokator ma zapewnione inne mieszkanie albo pomieszczenie tymczasowe. Wyjątki dotyczą m.in. sprawców przemocy domowej, osób rażąco naruszających porządek domowy i osób, które zajęły lokal samowolnie. Dla właściciela, który w połowie października, ma już wyrok w ręku, oznacza to często czekanie do wiosny.

Taka sytuacja potrafi irytować jeszcze bardziej, lecz trudno jakkolwiek je przejść lub wykorzystać inne metody. Z tego też powodu pojawia się coraz więcej głosów za tym, aby usprawnić procedury i skrócić czas rozwiązywania sporów na linii właściciel - najemca.

Rynek potrzebuje sprawnych procedur i przewidywalnego czasu rozwiązywania sporów. Osoby, które znalazły się w trudnej sytuacji życiowej, powinny mieć dostęp do realnej pomocy. Jednocześnie prywatny właściciel nie powinien pozostawać bez skutecznych narzędzi ochrony swoich praw. Poczucie bezpieczeństwa po obu stronach jest warunkiem dobrze działającego rynku najmu

- Jacek Piotr Kacprzyk

Nadal jednak najlepszym rozwiązaniem jest odpowiednie zabezpieczenie się na takie wypadki. W tej sytuacji jedną ze skuteczniejszych metod jest wykorzystanie tzw. najmu okazjonalnego, który nakłada na najemcę obowiązek wskazania lokalu zastępczego i daje właścicielowi nieco więcej możliwości dochodzenia swoich praw.

Co chce zmienić Sejm?

W Sejmie leży poselski projekt nowelizacji (druk nr 2447), złożony 26 lutego 2026 r. przez posłów Konfederacji. Po pierwszym czytaniu 30 kwietnia trafił do Komisji Nadzwyczajnej ds. zmian w kodyfikacjach, a we wrześniu wpłynęło do niego stanowisko rządu.

Założenia projektu odwracają nieco logikę obecnych przepisów. Wedle tego projektu prawo miałoby działać bardziej na korzyść właścicieli, którzy są tutaj bardziej poszkodowaną stroną.

Chodzi m.in. o możliwość wypowiedzenia umowy już po jednym miesiącu, braku prawa do lokalu socjalnego dla najemców z zaległościami, łatwiejsze wypowiedzenie umowy "na potrzeby własne" czy brak kar za odcięcie mediów i wejście do lokalu.

Projekt ten ma zarówno swoich zwolenników, jak i krytyków. Jedni wskazują, że może to korzystnie wpłynąć na sytuację z podażą mieszkań i obniżenie czynszów. Drudzy zaś wskazują, że uderza to za bardzo w tych, którzy znajdują się w trudnych sytuacjach materialnych. Co gorsza, może to otworzyć pole do nadużyć względem najemców, nawet tych uczciwych.