Ważne
SKRÓT:
- Gmina odmówiła dziewczynce z niepełnosprawnością prawa do mieszkania po zmarłej matce, bo formalnie przebywała w placówce opiekuńczo-wychowawczej.
- RPO uznał, że pobyt w placówce ma charakter czasowy i wynika z decyzji sądu, a nie z woli dziecka - to nie pozbawia prawa do najmu.
- Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego, dzieci najemcy wstępują w stosunek najmu, jeśli stale zamieszkiwały z nim do chwili śmierci.
- Po interwencji Rzecznika gmina zmieniła decyzję i zawarła z dziewczynką umowę najmu na czas nieoznaczony.
- Sprawa pokazuje, że czasowy pobyt w placówce, szpitalu czy internacie nie oznacza automatycznej utraty dotychczasowego miejsca zamieszkania.
Dziewczynka straciła matkę, a gmina chciała odebrać jej jeszcze mieszkanie
Do Rzecznika Praw Obywatelskich trafiła prośba o pomoc w sprawie małoletniej z niepełnosprawnością, której matka była najemczynią lokalu komunalnego. Przed umieszczeniem w placówce opiekuńczo-wychowawczej dziewczynka mieszkała z mamą. Później, już jako podopieczna placówki, regularnie wracała do tego samego mieszkania - na weekendy, święta i wakacje.
Gdy matka zmarła, opiekunka prawna dziewczyny wystąpiła do urzędu miasta o potwierdzenie, że córka wstępuje w stosunek najmu po zmarłej. Gmina odmówiła. Argumentowała, że skoro dziewczynka przebywała w placówce, nie można uznać, że stale zamieszkiwała z matką aż do jej śmierci - a to warunek konieczny do przejęcia najmu.
Czym jest wstąpienie w stosunek najmu i kto może z niego skorzystać?
Śmierć najemcy mieszkania nie oznacza automatycznego końca umowy najmu. Prawo przewiduje mechanizm, dzięki któremu najbliżsi zmarłego mogą wejść w jego miejsce i kontynuować najem na dotychczasowych zasadach.
"W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą." - tak mówi art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego.
Ważne
To nie jest dziedziczenie w klasycznym rozumieniu - prawo do najmu nie wchodzi w skład spadku. Zmiana następuje z mocy samego prawa: osoba spełniająca warunki automatycznie staje się nowym najemcą, a umowa trwa dalej na tych samych zasadach, bez konieczności zgody wynajmującego czy podpisywania nowego dokumentu. Żeby jednak do tego doszło, trzeba spełnić drugi warunek - ten, który w opisywanej sprawie stał się osią sporu.
Co oznacza "stałe zamieszkiwanie" i dlaczego gmina się pomyliła co do art. 691 kodeksu cywilnego?
Sam fakt bycia dzieckiem najemcy nie wystarczy. Ustawa wymaga dodatkowo, by taka osoba stale zamieszkiwała z najemcą w danym lokalu aż do chwili jego śmierci.
"Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci." - tak stanowi art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego.
Sądy od dawna wyjaśniają, że "stałe zamieszkiwanie" nie oznacza fizycznej obecności przez każdy dzień roku. Chodzi o to, gdzie faktycznie koncentruje się czyjeś życie.
"Stałe zamieszkiwanie oznacza ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy." - tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 28.10.1980 r., sygn. III CRN 230/80.
Ważne
RPO wskazał gminie, że pobyt dziewczynki w placówce opiekuńczo-wychowawczej miał charakter czasowy i wynikał z decyzji sądu - nie był jej wyborem ani oznaką zerwania więzi z mieszkaniem. Dziewczynka regularnie wracała do lokalu, trzymała tam swoje rzeczy i traktowała go jako własny dom.
"Nie sposób przyjąć, aby fakt umieszczenia dziecka w placówce opiekuńczo-wychowawczej i pobyt w takiej placówce mógł prowadzić do utraty dotychczasowego stałego miejsca zamieszkania. Przyjąć zaś należy, że mieszkanie, w którym dziecko zamieszkiwało wraz z rodzicem/rodzicami przed umieszczeniem w placówce opiekuńczo-wychowawczej nadal stanowi centrum jego spraw życiowych do chwili osiągnięcia pełnoletniości i świadomej zmiany miejsca zamieszkania." - tak ocenił sytuację RPO.
Kto jeszcze może wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy?
Dzieci najemcy to tylko jedna z kategorii osób uprawnionych do przejęcia najmu. Ustawa przewiduje też inne grupy - każda z nich musi spełnić ten sam warunek stałego zamieszkiwania, a w jednym przypadku dodatkowo wykazać szczególny charakter relacji z najemcą.
- Małżonek niebędący współnajemcą - tylko stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili śmierci;
- Dzieci najemcy i jego współmałżonka - tylko stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili śmierci;
- Osoby, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny - tylko stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili śmierci;
- Osoba pozostająca we wspólnym pożyciu z najemcą - tutaj jest inaczej, bo trzeba wykazać stałe zamieszkiwanie jak wyżej, ale jeszcze więź emocjonalną, fizyczną i gospodarczą.
Dopiero jeśli żadna z tych osób nie spełnia warunków ustawowych, stosunek najmu po prostu wygasa, a lokal wraca do dyspozycji właściciela - w tym przypadku gminy. Dlatego tak istotne jest, by urzędnicy prawidłowo oceniali, czy dana osoba rzeczywiście "stale zamieszkiwała" z najemcą, zamiast opierać się na formalnościach takich jak meldunek czy fizyczna obecność każdego dnia.
Jak zakończyła się sprawa niepełnosprawnej dziewczynki?
Po interwencji RPO prezydent miasta ponownie przeanalizował sprawę. Tym razem urząd uwzględnił argumentację Rzecznika dotyczącą charakteru pobytu w placówce opiekuńczo-wychowawczej.
W efekcie wydano zaświadczenie potwierdzające wstąpienie dziewczynki w stosunek najmu po zmarłej matce, a następnie zawarto z nią umowę najmu lokalu na czas nieoznaczony. Dziewczynka zachowała więc prawo do mieszkania, które przez całe życie było jej domem - mimo okresowego pobytu w placówce.
Co zrobić, jeśli urząd odmawia wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym?
Jeśli znajdziesz się w podobnej sytuacji - zwłaszcza po okresie przebywania w szpitalu, internacie, placówce opiekuńczej czy innym miejscu poza stałym miejscem zamieszkania - warto wiedzieć, jakie argumenty możesz podnieść.
Jak wykazać stałe zamieszkiwanie mimo czasowej nieobecności?
- Udokumentuj, że twoja nieobecność wynikała z okoliczności niezależnych od ciebie (decyzja sądu, leczenie, nauka).
- Zbierz dowody regularnych powrotów do lokalu - zeznania świadków, zdjęcia, korespondencję.
- Wskaż, że w lokalu pozostawały twoje rzeczy osobiste.
- Podkreśl, że nie podjąłeś świadomej decyzji o zmianie centrum życiowego.
- Jeśli urząd odmówi, możesz zwrócić się o pomoc do Rzecznika Praw Obywatelskich.
Ważne
Sprawa tej dziewczynki pokazuje, że urzędy czasem interpretują przepisy zbyt dosłownie, pomijając rzeczywisty sens regulacji. Czasowa nieobecność w mieszkaniu - wymuszona okolicznościami, a nie wyborem - nie powinna automatycznie przekreślać prawa do dotychczasowego domu.
Wstąpienie w umowę najmu lokalu po zmarłym - pytania i odpowiedzi (FAQ)
Co to jest wstąpienie w stosunek najmu?
To mechanizm prawny, dzięki któremu po śmierci najemcy jego bliscy mogą kontynuować najem lokalu na dotychczasowych warunkach, bez konieczności zawierania nowej umowy.
Kto może wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy?
Małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, osoby, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny, oraz osoba pozostająca z nim faktycznie we wspólnym pożyciu.
Jaki warunek trzeba spełnić, żeby wstąpić w stosunek najmu?
Trzeba stale zamieszkiwać z najemcą w danym lokalu do chwili jego śmierci - czyli mieć tam faktyczne centrum swojego życia. Osoby pozostające we wspólnym pożyciu z najemcą muszą jeszcze więź emocjonalną, fizyczną i gospodarczą.
Czy pobyt w placówce opiekuńczo-wychowawczej pozbawia prawa do mieszkania rodzica?
Nie. Jeśli pobyt ma charakter czasowy i wynika z decyzji sądu, nie oznacza utraty dotychczasowego stałego miejsca zamieszkania.
Czy wstąpienie w stosunek najmu to to samo co dziedziczenie mieszkania?
Nie. Prawo do najmu nie wchodzi w skład spadku - zmiana najemcy następuje z mocy prawa na podstawie odrębnych przepisów.
Co się dzieje, jeśli nikt nie spełnia warunków do wstąpienia w stosunek najmu?
Stosunek najmu wygasa, a lokal wraca do dyspozycji właściciela, np. gminy.
Co zrobić, jeśli gmina odmawia uznania prawa do najmu po zmarłym rodzicu?
Można się odwołać, a w przypadku dalszej odmowy - zwrócić się o pomoc do Rzecznika Praw Obywatelskich.
Czym jest "wspólne pożycie" w kontekście wstąpienia w stosunek najmu?
To relacja podobna do małżeńskiej, oparta na więzi emocjonalnej, fizycznej i gospodarczej. Dotyczy partnerów najemcy, niekoniecznie formalnie zameldowanych czy spokrewnionych.
Źródło: Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich
W redakcji Infor.pl dzieli się wiedzą opartą na przygotowaniu zawodowym radcy prawnego oraz doświadczeniu z kancelarii prowadzonej od 2017 roku. Jego droga zawodowa związana z prawem zaczęła się jednak już w 2012 roku – po ukończeniu studiów na kierunku prawo na Krakowskiej Akademii rozpoczął pracę w kancelarii (choć jako stażysta zdobywał doświadczenie prawnicze już od 2010 roku), by następnie w latach 2014–2016 odbyć aplikację w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Krakowie i zdać państwowy egzamin zawodowy na radcę prawnego w 2017 roku. Szczególny nacisk kładzie na zagadnienia z zakresu prawa cywilnego, gospodarczego, autorskiego, nowych technologii oraz obrotu nieruchomościami, a także prawa pracy i ubezpieczeń społecznych. Z Krakowem związany jako mieszkaniec od 2007 roku, co przekłada się także na dobrą znajomość lokalnego kontekstu. Prywatnie pasjonuje się motoryzacją – zarówno światem samochodowym, jak i motocyklowym (od kilku lat motocyklista) oraz kinematografią. Miłośnik Włoch.