Na ten podatek czeka wielu Polaków. Właściciele mieszkań mogą zapłacić nawet 9 tys. złotych

Spór o podatek katastralny. Jak jest aktualnie?

Aktualnie podatek od mieszkań w Polsce liczony jest nie od wartości nieruchomości, a jej powierzchni. Maksymalna stawka, jaką gmina może nałożyć na budynki i lokale mieszkalne w 2026 roku to dokładnie 1,25 zł za każdy metr kwadratowy. Oznacza to, że właściciele mieszkań np. o powierzchni 50 mkw. zapłacą 62,50 zł. Od stycznie 2027 roku opłata ta wzrośnie do 1,29 zł, co oznacza wzrost stawki o 2,7%.

W praktyce za taki 50-metrowy lokal trzeba będzie zapłacić 64,50 zł. Co bardzo ważne, nie ma tutaj znaczenia, czy jest to kawalerka w powiatowym miasteczku na Podkarpaciu, czy duże mieszkanie na warszawskim Wilanowie; wyznacznikiem jest metraż, a nie cena czy tym bardziej lokalizacja mieszkania.

Lewica chce zmian. Podatek od trzeciego mieszkania w zależności od wartości

System ten jednak nie wszystkim odpowiada, głównie ze względu na fakt, iż nie stanowi on żadnej blokady przed gromadzeniem nieruchomości przez jedną osobę lub podmiot. Wobec tego posłowie z Lewicy złożyli 20 marca 2026 roku projekt nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który w ich optyce nazywany jest wręcz "podatkiem od biznesu mieszkaniowego". Jego podstawowym założeniem jest właśnie ograniczenie biznesu związanego z akumulacją kapitału w nieruchomościach.

Jednym z najważniejszych założeń projektu jest zmiana podstawy opodatkowania od trzeciego mieszkania lub domu. W takiej sytuacji wysokość zobowiązania mierzona byłaby nie od metrażu, a wartości nieruchomości. Przez pierwsze pięć lat stawka wynosiłaby 0,5% wartości rocznie, a potem rosłaby 0,1% rokrocznie przez kolejną dekadę, osiągając pułap 1,5% wartości.

Tu może rodzić się pytanie, kto miałby ową wartość wyznaczać. Tutaj także Lewica ma swój pomysł, proponują wycenę poprzez rzeczoznawcę i jasny system, który mnożyłby metraż mieszkania przez średnią cenę transakcyjną metra w danej gminie. Dane te za byłyby pobierane z rządowego Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniowym (skr. DOM). To jednak nie rozwiązuje wszystkich pytań, bo skąd byłoby wiadomo, które mieszkanie jest tym "trzecim"? O tym akurat decydowałaby kolejność zakupu, a do spisu brane byłyby wszystkie nieruchomości podatnika w całym kraju.

W ten sposób mieszkanie warte ok. 600 tys. złotych, za które dziś właściciel płaci przeważnie kilkadziesiąt złotych rocznie, mogłoby stać się podstawą do sporych obciążeń. Jeśli faktycznie byłoby to trzecie mieszkanie, to przy stawce 0,5% wartości, właściciel płaciłby 3 tys. zł, a po dekadzie byłaby to już kwota 9 tys. złotych na rok. Szefowa klubu Lewicy, Anna Maria Żukowska, podkreśla, że podatek ten ma dotknąć około 1% obywateli.

Ekspert sceptyczny wobec nowego podatku od nieruchomości. To nie właściciele mieszkań poniosą koszty?

Choć pomysł ten ma wielu zwolenników, zwłaszcza wśród tych, którzy ze względu na aktualne ceny mieszkań, mają problem z zakupem własnej nieruchomości, nie jest to rozwiązanie idealne. Tak przynajmniej twierdzi Dr. hab Bartłomiej Marona, profesor Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. W rozmowie z Portalem Samorządowym stwierdził, że stanowczo przeciwstawia się takiej formie opodatkowania nieruchomości. Jego zdaniem nowa forma opodatkowania wcale nie odwróciłaby rynkowego trendu inwestowania w nieruchomości.

W praktyce właściciele więcej niż dwóch mieszkań po prostu przenieśliby koszta związane z nowym podatkiem na najemców, aby zminimalizować obciążenie nałożone domyślnie na nich. Jest to więc sytuacja, w której jedna z bardziej obciążonych finansowo grup społecznych, czyli właśnie najemcy, dostaliby rykoszetem za pomysł, który miał celować we właścicieli zbyt dużej liczby mieszkań. Oni w tym czasie w ogóle by tego nie odczuli.

Poza tym system ten mógłby rodzić pewne niesprawiedliwości ze względu na sposób, w jaki ów podatek jest naliczany. Chodzi przede wszystkim o dysproporcję między właścicielami mieszkań, a osobami posiadającymi wiele lokali handlowych lub działek o wartości większej od np. trzech mieszkań.

Nie byłoby to sprawiedliwe. Dlaczego osoba, posiadająca trzy mieszkania miałaby płacić dodatkowy podatek, podczas gdy ktoś inny, posiadający lokale handlowe lub działki o wyższej łącznej wartości, nie byłby nimi objęty?

- Dr. hab Bartłomiej Marona, prof UEK

Taki stan rzeczy mógłby też prowadzić do powstawania kolejnych patologii na rynku pracy. Właściciele mieszkań mogliby zacząć kierować swoje inwestycje nie w mieszkania, a pseudolokale, które potem i tak wynajmowaliby do celów mieszkalnych. To zaś sprawiłoby, że na rynku pojawiłoby się wiele nowych ofert, ale kompletnie niedostosowanych do najmu, a te dostępne, stałyby się jeszcze mniej dostępne cenowo dla przeciętnego odbiorcy.

Co zamiast podatku od trzeciego mieszkania?

Taka krytyka pomysłu Lewicy wydaje się słuszna, ale nie odpowiada na pytanie - co w zmian, skoro i tak wiadome jest, że coś z podatkami od nieruchomości zrobić trzeba. Tutaj prof. Marona proponuje oddać większą swobodę w ustaleniu stawek podatków samorządom, jednocześnie podnosząc maksymalne ich wartości na poziomie centralnym. Wydaje się to rozwiązanie bardziej dostosowane do lokalnych potrzeb i możliwości, a jednocześnie oddaje władze w ręce samorządów.

Jednocześnie pełna reforma systemu nieruchomości wydaje się aktualnie skrajnie trudna. Przede wszystkim chodzi o to, że to powinien być element znacznie szerszego odświeżenia, a wręcz przebudowy systemu podatkowego. Profesor podkreślił, że nie można rozpatrywać jednego (choć trzeba przyznać, że niezwykle medialnego) podatku, bez uwzględnienia innych opłat i danin, które funkcjonują w naszym systemie fiskalnym.

Aktualnie jednak kwestie takie jak uwarunkowania polityczne skutecznie uniemożliwiają wprowadzenie podatku od wartości trzeciej i kolejnych nieruchomości. Pomysł, choć dla zwykłych obywateli pozornie atrakcyjny, nie znajduje szerokiego poparcia w gronie polityków i ekspertów. Pytanie tylko, czy za jakiś czas wdrożenie go w tej, lub innej formie, nie stanie konieczne z perspektywy rynku nieruchomości.