Biznes bez ryzyka
Przez lata, gdy ceny mieszkań potrafiły rosnąć nawet o kilkanaście procent rocznie, fliperka była biznesem, w którym czynnik ryzyka był naprawdę minimalny. Nadal można było nieco stracić na opóźniającym się remoncie czy zbyt dużych kosztach z nim związanych, jednak ostatecznie ciągle rosnący rynek był w stanie skutecznie zniwelować te różnice. Na koniec dnia prawie zawsze cena zakupu była niższa od jej późniejszej sprzedaży i to niezależnie od tego, czy odświeżenie lokalu było wykonane dobrze lub nie.
Największym ryzykiem byli kłopotliwi lokatorzy, którzy mogli nadal mieszkać w kupowanej nieruchomości i nie chcieli się wyprowadzić. Jeśli jednak tego problemu nie było, to biznes fliperski mógł kwitnąć i w gruncie rzeczy tak było. Liczba ofert tego rodzaju, ale też osób, które aktywnie działały jako fliperzy, była naprawdę wysoka. Teraz jednak sytuacja rynkowa nieco się zmieniła, wymuszając bardzo konkretne zmiany.
Koniec hossy i początek poważnych rozterek
Ten "złoty okres" flipowania najwidoczniej się kończy, bo jak wynika z rozmów przeprowadzonych przez "Rzeczpospolitą", takich klasycznych filperów, którzy zarabiają na obrocie mieszkań w krótkim terminie, jest wyraźnie mniej, niż jeszcze przed 2022 rokiem. Nie oznacza to jednak, że z rynku wypadli wszyscy, bo w głównej mierze chodzi o tych, którzy z takiego biznesu uczynili sobie dodatkowe źródło dochodu, działając bez większego zaplecza.
Wpływ na to ma przede wszystkim rynkowo-kredytowa koniunktura, niezachęcająca do podejmowania tego rodzaju inwestycji. Jest to efekt coraz droższych kredytów oraz wysokich stóp procentowych, które we fliperów-amatorów uderzają podwójnie. Z jednej strony muszą oni znacznie rozważniej podchodzić do podejmowanych inwestycji, a z drugiej muszą także brać pod uwagę zdolność i możliwości potencjalnych kupujących, a te także w ostatnim czasie nie należą do najwyższych. To sprawiło też, że z rynku zniknęli inwestorzy, którzy dostarczali filperom dodatkowego finansowania.
Nie bez znaczenia jest fakt, że według danych ubywa także ofert na rynku wtórnym, czyli jednym z podstawowych miejsc, skąd tacy przedsiębiorcy brali swoje towary. Łukasz Wydrowski, prezes agencji Estatic Nieruchomości, w rozmowie z "Rzp" wskazuje, że liczba mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie i we Wrocławiu spadła odpowiednio o 20 i 22%. Zdarza się też tak, że lokal wykończony przez flipera musi konkurować z ofertą od dewelopera, a wtedy staje on często na straconej pozycji, bo ten drugi może pozwolić sobie na upusty, a dodatkowo oferuje gwarancję.
Zyski porównywalne do lokaty
Wyliczenia przyjęte przez Wydrowskiego zakładają, że mieszkanie do remontu, a więc idealny cel dla flippera, są tańsze o 20-30% względem odnowionego w tej samej okolicy. Przy 50-metrowym lokalu, który po remoncie może być wart ok. 600 tys złotych, najpierw trzeba zainwestować około 590 tys. zł, co daje 10 tys. zł zysku i to przed odjęciem od tego podatków. Co więcej, taka inwestycja trwa przeważnie około pół roku i narażona jest na różne dodatkowe koszty czy opóźnienia, a więc dochodzi do tego także czynnik stresu.
Co całkiem ciekawe, podobny zysk można uzyskać na lokatach, które - w przeciwieństwie do fliperki - nie są obciążone tak dużym ryzykiem i mają pewną gwarancję zwrotu. Na czym więc zarabiają Ci, którzy jednak na tym rynku pozostali i nadal działają?
Teraz celem tych, którzy pozostali jako aktywni fliperzy, są mieszkania, których właściciele mają różnego rodzaju problemy. Oznacza to, że atrakcyjnym kąskiem stają się lokale odziedziczone w spadku, zadłużone lub takie, których właściciele muszą szybko podjąć decyzję o sprzedaży.
Co więcej, mało który inwestor szuka dziś lokali w słabym stanie, gdzie wymagany jest gruntowny remont, z włączeniem do tego wymiany wszystkich instalacji. Zamiast tego celuje się w mieszkania, w których wymagany jest jedynie kosmetyczny remont, a więc taki, który wzbudzi w kupującym efekt wow. Liczy się też lokalizacja, bo bardziej niż mieszkanie na obrzeżach, poluje się teraz na takie, które oferuje dobry i niedługi dojazd do centrum.
Można więc powiedzieć, że fliperka przeszła pewnego rodzaju metamorfozę. Nie jest to już tylko łatwy biznes, dzięki któremu można łatwo i szybko dorobić. Trudno też postrzegać to jako lokatę kapitału, który będzie rósł. Aktualnie jest to bardziej biznes, który wymaga od inwestora nie tylko czasu i zaangażowania, ale także dogłębnego zrozumienia zasad.
Absolwent Uniwersytetu Jagiellońskiego, redaktor zawodu i pasji. Zajmuje się tematami technologicznymi, branżą gier oraz nowymi mediami. Wolne chwile lubi spędzać nie tylko przy grach, ale także na odkrywaniu i analizowaniu fikcyjnych światów, ewentualnie na składaniu komputerów.
