Plan ogólny, czyli...? NSA rozwiewa wątpliwości
Plan ogólny wprowadzony został na mocy reformy planowania przestrzennego z 2023 roku. Zastąpił on dotychczasowe uwarunkowania i regulacje dt. zagospodarowania przestrzennego, które obowiązywały do 31 sierpnia 2026 roku. A jaka jest różnica między nowymi a starymi przepisami? Można powiedzieć, że zasadnicza, bo studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wiązało gminę tylko przy uchwalaniu planów miejscowych, plan ogólny jest obowiązujący na terenie całej gminy i to z nim muszą być zgodne plany miejscowe. Dodatkowo popularne "wuzetki", a więc decyzje o warunkach zabudowy także muszą być zgodne z PO.
Okazuje się jednak, że zgodnie z najnowszym orzeczeniem Najwyższego Sądu Administracyjnego, plan ogólny gminy nie jest tylko dokumentem, który wyznacza kierunki dalszej zabudowy. To w gruncie rzeczy akt prawa miejscowego, a jego ustalenia przesądzają o tym, co i gdzie będzie można zabudować.
W komunikacie NSA czytamy, że ustalenia planów ogólnych wiążą organy gminy przy sporządzaniu planów miejscowych, ale także przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli więc plan ogólny zobowiązuje do przestrzegania, to może też naruszać czyjś interes prawny, a to otwiera drogę dla sądów.
Sprawa z Radzionkowa zmusiła NSA do działania
Skąd jednak w sprawie planów ogólnych wzięła się decyzja NSA? Wszystko ze względu na pozornie prosty spór sąsiedzki mieszkańców Radzionkowa w województwie śląskim. Pewien mieszkaniec tej miejscowości miał nieruchomość w strefie wielofunkcyjnej, z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Dla jego własnej działki wprowadzenie PO nie zmieniło w gruncie rzeczy nic, ale wpłynęło na wszystkie działki w jego sąsiedztwie. Według danych planów miejscowych tereny przylegające do jego były przeznaczone pod zieleń, sport i rekreację oraz korytarze ekologiczne.
W efekcie uchwalenia planu ogólnego dopuszczono tam budowę zabudowy jednorodzinnej oraz nieruchomości przeznaczonych pod usługi. Ów mieszkaniec zaskarżył tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. Wśród podnoszonych przez niego argumentów znalazły się te, wskazujące, że nowa zabudowa może pogorszyć warunki hydrologiczne, przynieść więcej hałasu i zniszczyć walory krajobrazowe okolicy. Wszystko to miało wpłynąć na sposób korzystania z jego nieruchomości oraz jej wartość; oczywiście chodzi tutaj o wpływ negatywny.
WSA w Gliwicach uznał, że ów mieszkaniec nie miał prawa do sprzeciwiać się nowym planom i odrzucił skargę. Dlaczego jednak sąd powiedział "nie"? W opinii sądu, choć przeznaczenie okolicznych terenów się zmieniło, to plan ogólny nie narusza interesu mieszkańca. WSA stwierdził, że skarżący musiałby wykazać dokładniej, że przyszła zabudowa tych terenów faktycznie powodowałaby mu uciążliwości. Ten jednak odwołał się do NSA, który postanowienie uchylił i nakazał sądowi zająć się sprawą od nowa. Nie oznacza to jednak, że sąd przystał na wszystkie jego skargi.
W ocenie NSA prawo własności nie jest wykonywane w oderwaniu od sposobu zagospodarowania otoczającej przestrzeni. Zmiana dopuszczalnych funkcji terenów bezpośrednio sąsiadujących z nieruchomością może wpływać na warunki korzystania z niej, nawet jeśli plan ogólny nie zmienia strefy obejmującej samą nieruchomość skarżącego.
- komunikat NSA (II OSK 2294/26
Przy okazji też NSA znacząco obniżył poprzeczkę tego, co musi zrobić właściciel, który chciałby zaskarżyć NSA. Według tej wykładni wystarczy wskazać konkretny związek między zapisami planu a prawami właściciela. Nie trzeba więc udowadniać, że przyszłe sąsiedztwo będzie ponadprzeciętnie uciążliwe. Czy więc jeden spór jest w stanie odwrócić losy wielu innych osób, którzy w efekcie nowych planów mogą być pokrzywdzeni?
Nie każdy wygra z planami ogólnymi - trzeba pamiętać o jednym warunku
Choć samo orzeczenie może być przełomowe, to nie oznacza z automatu, że każdy, komu nie podoba się plan ogólny, może zaskarżyć go do NSA i wygrać. Samo mieszkanie obok terenu, który zostanie dotknięty zmianami, nie wystarczy. Skarżący musi bowiem pokazać, w jaki sposób zapisy plany dotyczące sąsiedniej działki wpłyną na jego sytuację. Liczy się to, czy wiążące ramy wyznaczone przez plan dotykają indywidualnej sytuacji właściciela, a nie tylko tego, czy plan zmienia sposób korzystania z sąsiedniej działki.
Co więcej, sytuacja z Radzionkowa jeszcze się nie skończyła, bo NSA nie unieważnił planu, a jedynie nakazał ponownie rozpatrzeć go pod kątem merytorycznych. Oznacza to, że "piłka nadal jest w grze", ale wygrana w sądzie zależeć będzie od tego czy WSA w Gliwicach dopatrzy się błędów przy uchwalaniu planu dla gminy.
Najgorsze jednak w tej sytuacji jest przede wszystkim to, że jeśli sąd dopatrzy się nieprawidłowości, to dotknie to wszystkie osoby z gminy, które chcą budować na terenie objętym planem. Jeśli sąd unieważni plan ogólny, to na działkach bez planu miejscowego budowa nowych domów może po prostu stanąć. Orzeczenie może więc zmienić bardzo wiele i dlatego też przy zakupie jakiegokolwiek gruntu pod zabudowę trzeba będzie oceniać ryzyko, czy aby przypadkiem nasza budowa nie stanie przez skargę sąsiada.
Absolwent Uniwersytetu Jagiellońskiego, redaktor zawodu i pasji. Zajmuje się tematami technologicznymi, branżą gier oraz nowymi mediami. Wolne chwile lubi spędzać nie tylko przy grach, ale także na odkrywaniu i analizowaniu fikcyjnych światów, ewentualnie na składaniu komputerów.
