Umowa przedwstępna przy zakupie mieszkania. Co wiedzieć, o czym pamiętać, na co zwracać uwagę?

Artykuł 389 Kodeksu cywilnego wprost definiuje, że umowa przedwstępna to umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innej, określonej umowy, a dokładniej tzw. umowy przyrzeczonej. Prościej jednak będzie powiedzieć, że jest to dokument, na bazie którego nie dochodzi jeszcze do sprzedaży, a obietnicy tejże. Obie strony deklarują taką chęć w określonym czasie, na określonych warunkach i terminie.

Nie oznacza to jednak, że spisanie samej chęci przeprowadzenia takiej transakcji. Kodeks stawia tu jeden twardy wymóg. Otóż umowa przedwstępna musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości to przede wszystkim dokładne określenie przedmiotu sprzedaży (czyli tego, co sprzedajemy lub kupujemy, ale także ceny, którą będziemy musieli zapłacić. Brak któregoś z tych elementów oznacza, że dokument może nie zostać uznany za umowę przedwstępną w rozumieniu przytoczonych wyżej przepisów.

To jednak nie wszystko, bo drugim ważnym elementem takiej umowy jest termin dokonania transakcji. Jeżeli strony go nie wpiszą, to wówczas umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę do tego uprawnioną. Jeśli jednak w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej nikt takiego terminu nie wyznaczy, nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Innymi słowy: obietnica bez daty to obietnica z krótkim terminem przydatności.

Kiedy zawiera się umowę przedwstępną i do czego ona służy?

Umowa przedwstępna przydaje się zawsze wtedy, gdy obie strony chcą transakcji, ale nie mogą jej jeszcze sfinalizować z różnych powodów. Może to być kwestia oczekiwania na decyzję banku w sprawie kredytu, formalności związane z przeprowadzką lub inne zdarzenia. Z tego też powodu jest ona powszechna, zwłaszcza na rynku wtórnym gdzie często strona sprzedająca nadal mieszka w sprzedawanej nieruchomości.

Co więcej, większość banków i tak zażąda podpisanej umowy przedwstępnej jako załącznika do wniosku kredytowego, co sprawia, że staje się ona niezbędna w całym procesie. Poza tym sprzedający musi spłacić hipotekę, ale także uregulować stan prawny i skompletować dokumenty niezbędne do sprzedaży.

W każdym z tych scenariuszy umowa przedwstępna pieczętuje uzgodnione warunki, zabezpieczając obie strony przed niechcianymi zmianami. Dla kupującego oznacza to, że np. cena kupowanej nieruchomości nie wzrośnie, bo zgłosił się ktoś z lepszą ofertą. Sprzedający także zyskuje ochronę, bo jeśli kupujący postanowi nagle wycofać się z transakcji, bo zmienił zdanie, to poniesie on konsekwencje. Wymiar tychże definiuje to, w jakiej formie umowa przedwstępna została w ogóle spisana.

Forma zwykła czy notarialna? Jaki rodzaj umowy przedwstępnej wybrać?

Trzeba pamiętać, że Kodeks cywilny nie wymaga, by umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania była zawarta u notariusza. Wystarczy zwykła umowa spisana między stronami na papierze, choć tutaj trzeba pamiętać, że w zależności od tego, w jakiej formie została ona spisana, konsekwencje jej złamania mogą być różne.

Przykładowo, jeśli umowa ma formę pisemną, a druga strona się wycofa, możemy żądać jedynie odszkodowania. Jest ono motywowane nie tyle utraconą okazją, ile szkodą poniesioną dlatego, że jedna za stron liczyła na zawarcie umowy. Tutaj w grę wchodzą kwestie takie jak np. koszty wyceny, prowizji czy opłat bankowych. To tzw. słaby skutek umowy przedwstępnej (art. 390 § 1 KC).

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy umowa została zawarta w formie aktu notarialnego. Wtedy spełnia ona wymogi formy właściwe dla samej sprzedaży nieruchomości, a to otwiera drogę do tzw. silnego skutku (art. 390 § 2 KC). W sytuacji zerwania takiej umowy jedna ze stron może wejść na drogę sądową. To zaś może doprowadzić nawet do sytuacji, w której prawomocny wyrok sądu zmusi opornego sprzedającego do sfinalizowania transakcji wbrew jego woli.

Warto pamiętać też o terminie. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Oznacza to, że kto zbyt długo zwleka z reakcją, mając spisaną umowę przedwstępną, może zostać z niczym.

Zadatek czy zaliczka? Jedno słowo, ogromna różnica

Pewnym standardem przy podpisaniu umowy przedwstępnej jest sytuacja, w której kupujący wpłaca część ceny kupowanego mieszkania sprzedającemu. Tutaj jednak często dochodzi do mylnego interpretowania tego czy jest to zadatek, czy może zaliczka i dlatego też warto to wytłumaczyć.

Zaliczka to po prostu przedpłata na poczet ceny. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku – z jakiegokolwiek powodu – podlega zwrotowi w nominalnej kwocie. Zadatek działa zupełnie inaczej, a jego funkcje reguluje art. 394 kodeksu cywilnego.

Według tego zapisu, jeżeli z umowy wycofa się kupujący, sprzedający może zachować zadatek. Jeżeli jednak to sprzedający się wycofa, to wówczas kupujący może żądać zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej, niż wpłacony zadatek. Warto jednak pamiętać, że zadatek zwraca się jedynie wtedy, gdy umowa zostanie rozwiązana albo nie dojdzie do skutku z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron, ewentualnie obie strony są za to odpowiedzialne.

Biorąc pod uwagę, że zadatek niejako dyscyplinuje obie strony, jest wśród sprzedających i kupujących znacznie popularniejszym rozwiązaniem. Z drugiej strony niesie on za sobą spore konsekwencje, bo jeśli kupujący nie ma pewności, że dostanie kredyt, to zadatek bez odpowiedniego zastrzeżenia w umowie może kosztować go kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Rynek pierwotny: deweloper to osobna historia

Przy zakupie od dewelopera mieszkania w budowie nie podpisuje się klasycznej umowy przedwstępnej, tylko umowę deweloperską, którą zaś reguluje ustawa z 20 maja 2021 r. Dokument ten nakazuje zawierać takie umowy wyłącznie w formie aktu notarialnego. Jeśli zaś deweloper sprzedaje lokal w budynku już oddanym do użytkowania, umowa przedwstępna również powinna mieć formę notarialną, a wpłaty kupującego trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Zanim jednak do tego dojdzie, jest jeszcze wcześniejszy etap – umowa rezerwacyjna. Pozwala ona deweloperowi pobrać opłatę rezerwacyjną w wysokości maksymalnie 1% ceny danej nieruchomości.

Na co zwracać uwagę przed podpisaniem umowy przedwstępnej?

Sama wiedza na temat tego, czym umowa przedwstępna przy zakupie nieruchomości jest istotna. Niemniej jednak warto także wiedzieć, na co zwracać uwagę już na etapie jej podpisywania. Dzięki temu jesteśmy w stanie uniknąć niewygodnych i dosyć problematycznych sytuacji.

Trzeba bowiem pamiętać, że każdy niedoprecyzowany punkt to niemałe ryzyko sporu, który swój finał może mieć nawet przedsądem. To zaś może nas kosztować sporo niepotrzebnego stresu. Dlatego też warto zwrócić uwagę na kilka naprawdę istotnych aspektów.

1. Dane stron i ich status prawny. Punkt chyba najbardziej oczywisty, jednak lepiej go nie ignorować. W przypadku, gdy to my jesteśmy stroną kupującą, warto sprawdzić, czy osoba, która nam to mieszkanie sprzedaje, jest właścicielem lub współwłaścicielem. W tym drugim przypadku trzeba także pamiętać, że do sprzedaży potrzebna jest zgoda obojga małżonków. Jeżeli zaś w imieniu sprzedającego występuje pełnomocnik, to pełnomocnictwo powinno mieć formę aktu notarialnego.
2. Precyzyjny opis nieruchomości. W tej sytuacji sam adres to zdecydowanie za mało. Przeglądając dane w umowie przedwstępnej, dobrze jest zwrócić uwagę na numer księgi wieczystej, powierzchnię, liczbę pomieszczeń. To jednak nie wszystko, bo nie warto pomijać kwestii takich jak np. piwnica, komórka lokatorska czy miejsce postojowe.
3. Stan prawny z księgi wieczystej. Przed podpisaniem takiej umowy dobrze jest sprawdzić, czy na mieszkaniu nie ciąży hipoteka, służebność lub czy przypadkiem nie została tam wpisana dodatkowa osoba. Choć tego rodzaju rzeczy nie zawsze przekreślają zakup, to umowa musi jasno określać, kto i do kiedy rzeczy te zostaną usunięte. Wówczas mamy pewność, że sprzedający nie pozostawi nam niemiłej niespodzianki, o której dowiemy się dopiero po zakupie.
4. Cena i harmonogram płatności. W ramach przedwstępnej umowy warto także określić aspekty dotyczące harmonogramu płatności, zwłaszcza jeśli ten miałby odbywać się w ratach. Nawet jeśli jednak tak by się nie działo, to kwestie takie jak pełna kwota sprzedaży, wysokość wpłaty przy umowie przedwstępnej, termin i sposób zapłaty reszty nadal są niezwykle istotne. Na tym etapie można też wskazać, że część kwoty zostanie przelana na poczet spłaty jego hipoteki.
5. Wyraźne nazwanie wpłaty. Jak już zostało to określone nieco wcześniej, trzeba jasno określić i ustalić, czy wpłata będzie zadatkiem, czy też zaliczką. Wszelkiego rodzaju nieścisłości lub niejasne sformułowania zawarte w umowie mogą skończyć się w sądzie, co generuje dodatkowy stres i koszta.
6. Określony termin umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna powinna zawierać dokładny termin, kiedy zostanie zawarta umowa sprzedaży nieruchomości. Termin powinien być przede wszystkim realny do wypełnienia przez obie strony, uwzględniając procedury dotyczące na przykład kredytu hipotecznego ze strony kupującego.
7. Klauzula kredytowa. Jeśli zakup zależy od uzyskania przez kupującego kredytu hipotecznego, to umowa powinna przewidywać także sytuację, w której otrzyma on odmowę ze strony banku. W tym zapisie chodzi o to, aby kupujący mógł wtedy odstąpić od umowy, nie tracąc zadatku. Bez takiego zapisu możemy skończyć bez mieszkania, ale także niemałej kwoty pieniędzy.
8. Termin wydania lokalu i jego stan. Umowa przedwstępna może określić, kiedy dostaniemy lub zdamy klucze do nieruchomości. Na tym etapie można także określić, czy mieszkanie będzie opróżnione ze wszystkich sprzętów. Podobnie, tyczy to lokatorów, którzy aktualnie mieszkają w owej nieruchomości. Dla większego komfortu warto także uwzględnić spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego wraz ze stanami liczników.
9. Konsekwencje niewykonania umowy. W tej sytuacji obie strony mogą dodatkowo zabezpieczyć się w razie np. opóźnienia przy zdawaniu lokalu. Taka sytuacja pozwala sprzedającemu i kupującemu zabezpieczyć się przed ewentualnymi aktami złośliwości. Trzeba jednak pamiętać, żeby potencjalne sankcje były adekwatne i równe dla obu strony.

Podsumowanie. Warto znać umowę, którą się podpisuje

Choć wydaje się to oczywiste, a wręcz trywialne, tak warto bardzo dobrze wiedzieć, co znajduje się w podpisywanej przez nas umowie przedwstępnej. Choć nie przenosi ona żadnej własności i nie jest pełnoprawnym aktem sprzedaży, tak nadal jest ona niezwykle istotna. Wyznacza ona bowiem ramy i zasady dla obu stron na najbardziej newralgicznym etapie transakcji.

Czy więc za każdym razem trzeba angażować prawnika? Niekoniecznie. Przy kwotach, o jakich mówimy na rynku mieszkań, godzina konsultacji z prawnikiem lub notariuszem to jednak wydatek nieproporcjonalnie mały w porównaniu z tym, ile można stracić przez jeden źle sformułowany punkt.