Artykuł 389 Kodeksu cywilnego wprost definiuje, że umowa przedwstępna to umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innej, określonej umowy, a dokładniej tzw. umowy przyrzeczonej. Prościej jednak będzie powiedzieć, że jest to dokument, na bazie którego nie dochodzi jeszcze do sprzedaży, a obietnicy tejże. Obie strony deklarują taką chęć w określonym czasie, na określonych warunkach i terminie.
Nie oznacza to jednak, że spisanie samej chęci przeprowadzenia takiej transakcji. Kodeks stawia tu jeden twardy wymóg. Otóż umowa przedwstępna musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości to przede wszystkim dokładne określenie przedmiotu sprzedaży (czyli tego, co sprzedajemy lub kupujemy, ale także ceny, którą będziemy musieli zapłacić. Brak któregoś z tych elementów oznacza, że dokument może nie zostać uznany za umowę przedwstępną w rozumieniu przytoczonych wyżej przepisów.
To jednak nie wszystko, bo drugim ważnym elementem takiej umowy jest termin dokonania transakcji. Jeżeli strony go nie wpiszą, to wówczas umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę do tego uprawnioną. Jeśli jednak w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej nikt takiego terminu nie wyznaczy, nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Innymi słowy: obietnica bez daty to obietnica z krótkim terminem przydatności.
Kiedy zawiera się umowę przedwstępną i do czego ona służy?
Umowa przedwstępna przydaje się zawsze wtedy, gdy obie strony chcą transakcji, ale nie mogą jej jeszcze sfinalizować z różnych powodów. Może to być kwestia oczekiwania na decyzję banku w sprawie kredytu, formalności związane z przeprowadzką lub inne zdarzenia. Z tego też powodu jest ona powszechna, zwłaszcza na rynku wtórnym gdzie często strona sprzedająca nadal mieszka w sprzedawanej nieruchomości.
Co więcej, większość banków i tak zażąda podpisanej umowy przedwstępnej jako załącznika do wniosku kredytowego, co sprawia, że staje się ona niezbędna w całym procesie. Poza tym sprzedający musi spłacić hipotekę, ale także uregulować stan prawny i skompletować dokumenty niezbędne do sprzedaży.
W każdym z tych scenariuszy umowa przedwstępna pieczętuje uzgodnione warunki, zabezpieczając obie strony przed niechcianymi zmianami. Dla kupującego oznacza to, że np. cena kupowanej nieruchomości nie wzrośnie, bo zgłosił się ktoś z lepszą ofertą. Sprzedający także zyskuje ochronę, bo jeśli kupujący postanowi nagle wycofać się z transakcji, bo zmienił zdanie, to poniesie on konsekwencje. Wymiar tychże definiuje to, w jakiej formie umowa przedwstępna została w ogóle spisana.
Forma zwykła czy notarialna? Jaki rodzaj umowy przedwstępnej wybrać?
Trzeba pamiętać, że Kodeks cywilny nie wymaga, by umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania była zawarta u notariusza. Wystarczy zwykła umowa spisana między stronami na papierze, choć tutaj trzeba pamiętać, że w zależności od tego, w jakiej formie została ona spisana, konsekwencje jej złamania mogą być różne.
Przykładowo, jeśli umowa ma formę pisemną, a druga strona się wycofa, możemy żądać jedynie odszkodowania. Jest ono motywowane nie tyle utraconą okazją, ile szkodą poniesioną dlatego, że jedna za stron liczyła na zawarcie umowy. Tutaj w grę wchodzą kwestie takie jak np. koszty wyceny, prowizji czy opłat bankowych. To tzw. słaby skutek umowy przedwstępnej (art. 390 § 1 KC).
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy umowa została zawarta w formie aktu notarialnego. Wtedy spełnia ona wymogi formy właściwe dla samej sprzedaży nieruchomości, a to otwiera drogę do tzw. silnego skutku (art. 390 § 2 KC). W sytuacji zerwania takiej umowy jedna ze stron może wejść na drogę sądową. To zaś może doprowadzić nawet do sytuacji, w której prawomocny wyrok sądu zmusi opornego sprzedającego do sfinalizowania transakcji wbrew jego woli.
Warto pamiętać też o terminie. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Oznacza to, że kto zbyt długo zwleka z reakcją, mając spisaną umowę przedwstępną, może zostać z niczym.
Zadatek czy zaliczka? Jedno słowo, ogromna różnica
Pewnym standardem przy podpisaniu umowy przedwstępnej jest sytuacja, w której kupujący wpłaca część ceny kupowanego mieszkania sprzedającemu. Tutaj jednak często dochodzi do mylnego interpretowania tego czy jest to zadatek, czy może zaliczka i dlatego też warto to wytłumaczyć.
Zaliczka to po prostu przedpłata na poczet ceny. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku – z jakiegokolwiek powodu – podlega zwrotowi w nominalnej kwocie. Zadatek działa zupełnie inaczej, a jego funkcje reguluje art. 394 kodeksu cywilnego.
Podstawa prawa
Art. 394 Kodeksu Cywilnego
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Według tego zapisu, jeżeli z umowy wycofa się kupujący, sprzedający może zachować zadatek. Jeżeli jednak to sprzedający się wycofa, to wówczas kupujący może żądać zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej, niż wpłacony zadatek. Warto jednak pamiętać, że zadatek zwraca się jedynie wtedy, gdy umowa zostanie rozwiązana albo nie dojdzie do skutku z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron, ewentualnie obie strony są za to odpowiedzialne.
Biorąc pod uwagę, że zadatek niejako dyscyplinuje obie strony, jest wśród sprzedających i kupujących znacznie popularniejszym rozwiązaniem. Z drugiej strony niesie on za sobą spore konsekwencje, bo jeśli kupujący nie ma pewności, że dostanie kredyt, to zadatek bez odpowiedniego zastrzeżenia w umowie może kosztować go kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Rynek pierwotny: deweloper to osobna historia
Przy zakupie od dewelopera mieszkania w budowie nie podpisuje się klasycznej umowy przedwstępnej, tylko umowę deweloperską, którą zaś reguluje ustawa z 20 maja 2021 r. Dokument ten nakazuje zawierać takie umowy wyłącznie w formie aktu notarialnego. Jeśli zaś deweloper sprzedaje lokal w budynku już oddanym do użytkowania, umowa przedwstępna również powinna mieć formę notarialną, a wpłaty kupującego trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Zanim jednak do tego dojdzie, jest jeszcze wcześniejszy etap – umowa rezerwacyjna. Pozwala ona deweloperowi pobrać opłatę rezerwacyjną w wysokości maksymalnie 1% ceny danej nieruchomości.
Podsumowanie. Warto znać umowę, którą się podpisuje
Choć wydaje się to oczywiste, a wręcz trywialne, tak warto bardzo dobrze wiedzieć, co znajduje się w podpisywanej przez nas umowie przedwstępnej. Choć nie przenosi ona żadnej własności i nie jest pełnoprawnym aktem sprzedaży, tak nadal jest ona niezwykle istotna. Wyznacza ona bowiem ramy i zasady dla obu stron na najbardziej newralgicznym etapie transakcji.
Czy więc za każdym razem trzeba angażować prawnika? Niekoniecznie. Przy kwotach, o jakich mówimy na rynku mieszkań, godzina konsultacji z prawnikiem lub notariuszem to jednak wydatek nieproporcjonalnie mały w porównaniu z tym, ile można stracić przez jeden źle sformułowany punkt.
