Choć mieszkania używane zawsze dominowały wśród nieruchomości kupowanych za kredyty z dopłatami do odsetek, to od 31 sierpnia 2011 roku miało się to zmienić. Drastycznie spadły wówczas limity cen mieszkań kwalifikowanych na preferencyjny kredyty. Lobbing inwestorów dążył do wykreślenia mieszkań używanych z programu kredytów z dopłatami, ostatecznie sprawił jednak, że limity cen do tej pory jednakowe dla obu rynków, od końca sierpnia zmieniły się bardziej na niekorzyść rynku wtórnego. Mieszkanie używane musi być o jedną piątą tańsze niż mieszkanie z rynku pierwotnego. Różnica jest więc spora i przy niskich pułapach cen m2 akceptowanych przez RnS, dawała deweloperom podstawy wierzyć, że od tej pory to głównie do nich będzie płynął strumień pieniędzy pożyczanych w ramach programu Rodzina na Swoim.

W Warszawie i Gdańsku królują nowe mieszkania

Tym bardziej, że sprostanie limitom cenowym z programu RnS nie jest łatwe. Obecnie m2 mieszkania w stolicy, kwalifikującego się do finansowania kredytem z dopłatami do odsetek, na rynku pierwotnym wynosi 6435 zł, a na rynku wtórnym 5148 zł. Dużo to czy mało? Mediana styczniowych statystyk transakcji zawartych przez klientów Open Finance i Home Brokera mówi o kwocie 7545 zł (cena jest wypadkową zakupów nowych jak i używanych lokali). Gołym okiem widać, że znalezienie lokum z limitem cenowym dla rynku wtórnego to nie lada wysiłek. Potwierdzają to również szczegółowe statystyki Banku Gospodarstwa Krajowego, obejmujące IV kw. 2011 roku. Widać w nich, że wartość kredytów na mieszkania z rynku wtórnego średnio spadła o trzy czwarte, a liczba z ok. 600 kwartalnie do 165 sztuk. W przeciwieństwie do rynku pierwotnego, gdzie ich liczba z 454 na początku roku wzrosła do 774 w IV kwartale.

Podobnie zresztą sytuacja wygląda w wielu innych dużych miastach. Około 30 proc. różnicy między cenami transakcyjnymi a limitami cenowymi dla rynku wtórnego można też zaobserwować we Wrocławiu, Szczecinie, Białymstoku, Lublinie i Zielonej Górze. Trudno jest też jest znaleźć spełniające wymagania programu RnS używane mieszkanie w Gdańsku, a w Krakowie właściwie graniczy to z cudem. Statystyki kończące się na ostatnim kwartale pokazują w tych miastach gwałtowny, przeważnie 80-proc., a nawet i wyższy spadek sprzedaży kredytów z dopłatami na mieszkania używane, w porównaniu z I czy II kwartałem 2011 roku. W Krakowie i Lublinie pod koniec zeszłego roku program RnS praktycznie już nie istniał dla rynku wtórnego. (Choć należy zauważyć, że cały rynek kredytów z dopłatami do odsetek w ujęciu liczbowym skurczył się w IV kw. 2011 roku. o ok. 30 proc., a wartościowo o ok. 40 proc. w porównaniu z pierwszymi kwartałami ub.r.). Z powodu korzystniejszych limitów na rynku pierwotnym nieco lepiej sytuacja wyglądała właśnie na tym rynku. Spadki liczby kredytów wahały się od połowy do dwóch trzecich wcześniejszej sprzedaży. Wyjątkiem był Gdańsk, gdzie prawie doszło do podwojenia liczby kredytów na nowe mieszkania. Tam bowiem limit na rynek pierwotny pokrywa się z cenami z zawieranych ostatnio transakcji.

Pięć uprzywilejowanych województw

Choć są i odmienne przykłady. Mieszkańcy Bydgoszczy, Katowic, Łodzi i Torunia, po zmianach limitów cen są w uprzywilejowanej sytuacji i mają używane mieszkania w programie RnS po cenach zbliżonych do tych obowiązujących na rynku. I tam klienci korzystają z kredytów z dopłatami pełnymi garściami. W efekcie, w Bydgoszczy i Toruniu liczba preferencyjnych kredytów na mieszkania używane wzrosła od 10 do 20 proc. Na rynku pierwotnym, gdzie sytuacja cenowa jest jeszcze bardziej komfortowa, w Bydgoszczy liczba kredytów się podwoiła, a w Toruniu skoczyła o blisko 80 proc. Bardzo dobrze po zmianach program RnS miał się również w całym woj. kujawsko-pomorskim. Ponad 10-proc. wzrost liczby, przy niewielkim spadku wartości, widać było także w Katowicach. Nieźle było w całym województwie śląskim. Podobnie jest z Łodzią i woj. łódzkim. Na zmianach nie ucierpieli też mieszkańcy woj. lubuskiego oraz Gorzowa Wielkopolskiego, ale już w pobliskiej Zielonej Górze był większy kłopot z zakupami mieszkań używanych za kredyt z dopłatami do odsetek.

Ostre cięcia limitów cen mieszkań kwalifikowanych do programu Rodzina na Swoim, szczególnie na rynku wtórnym nie okazały się równie dotkliwe dla wszystkich województw i ich stolic. Po zmianie powstały białe plamy na mapie, gdzie o rządowych dopłatach do kredytów można jedynie pomarzyć i takie gdzie program, który miał być powoli wygaszany przeżywa drugą młodość.

Styczniowego, 58-proc. udziału w wartości udzielonych kredytów z dopłatami na rynku mieszkań używanych, nie da się jednak wytłumaczyć wyłącznie dobrym wstrzeleniem się programu w rynkowe ceny mieszkań pięciu województw i ich stolic. Wygląda na to, że silna startowa pozycja rynku wtórnego w tym roku jest po części także efektem kreatywnej sprzedaży i zaniżania cen nieruchomości na umowach. Po zmianie zasad Programu RnS wieści o sposobach na omijanie limitów cen docierały głównie z rynku pierwotnego, to część inwestorów miała ponoć przenosić część kosztów transakcji na parking lub piwnicę, a nawet podpisywać umowy na sprzedaż mieszkań bez tynków i instalacji, ale jak pokazują statystyki to rynek wtórny „radzi sobie” chyba lepiej.

O ile zgodnie z życzeniem deweloperów nie udało się zwiększyć udziału nowych mieszkań w kredytach RnS, to rządowy plan ograniczenia sprzedaży kredytów z dopłatami jak na razie ma się nieźle. Styczeń był trzecim miesiącem z kolei, w którym liczba kredytów z dopłatami do odsetek nie przekraczała 3 tys. sztuk, czyli średnio o około 1,5 tys. mniej niż miało to miejsce w miesiącach przed wprowadzeniem zmian w RnS w 2011 roku. Konkretnie, w minionym miesiącu, banki udzieliły 2865 kredytów z dopłatami do odsetek, o łącznej wartości 497 mln zł. W grudniu zeszłego roku takich kredytów było 2999 sztuk, a w listopadzie 2766.
Łącznie od początku obowiązywania Programu RnS objął on 138,7 tys. kredytów o wartości przekraczającej 25,5 mld zł. Program skończy się wraz z 2012 rokiem i można oczekiwać, że pod koniec roku znów zyska na popularności. Kluczowa dla udanego finiszu RnS będzie dostępność mieszkań klasyfikujących się do preferencyjnego kredytu.

Rodzina na Swoim to rządowy program kredytów z dopłatami do odsetek, pomagający w zdobyciu własnego „M” osobom nieposiadającym nieruchomości. Rząd finansuje około połowy odsetek rat płaconych przez pierwszych osiem lat spłaty rat. Prawo do jego zaciągnięcia mają małżeństwa, rodzice samotnie wychowujący dzieci, a od sierpnia 2011 również single. Warunek to nieukończone 35 lat, przynajmniej przez jednego wnioskodawcę. Rodzice i osoby z dziećmi mają możliwość zakupu na kredyt mieszkania o maksymalnej wielkości 75 m2, choć kredyt z dopłatą ogranicza się do 50 m2. Mogą też sfinansować dom o pow. do 140 m2, przy czym kredyt z dopłatą obejmuje finansowanie 70 m2. Single mogą kupić mieszkanie do 50 m2, ich kredyt z dopłatami sfinansuje powierzchnię 30 m2.

Halina Kochalska, Open Finance