Nie ma wątpliwości, że im prędzej uda się wkroczyć z pieniędzmi na plac budowy tym lepiej dla całego przedsięwzięcia: wydłuży się sezon budowlany, można też będzie skorzystać na niższych cenach materiałów. Przed napływem fali klientów łatwiej negocjuje się ceny w składach budowlanych, obowiązują też jeszcze różnego rodzaju promocje. Warto się więc zmobilizować, ale też nie można działać pochopnie i przed ostateczną decyzją lepiej poradzić się specjalisty.

Nie ma domów po 700 zł za mkw., ale są kredyty z dopłatami

Szczególnie warto mieć się na baczności przy zakupie działki budowlanej za gotówkę. Najczęściej w takim przypadku dokumenty dotyczące samej działki analizuje tylko inwestor oraz notariusz i potem niespodziewanie okazuje się, że w niedalekiej odległości planowana np. jest trasa szybkiego ruchu o czym życzliwy sprzedający zapomniał powiedzieć.

Noszący się z zamiarem budowy domu nie mają świadomości, że mogą np. zaciągnąć na ten cel kredyt z dopłatami do odsetek. Gdyby wiedzieli to wcześniej mogliby inaczej zaplanować całe przedsięwzięcie – mówi Tomasz Wiszowaty, doradca Open Finance. Nie każdy też zdaje sobie sprawę, że kredyt budowlany wiąże się z konkretnymi obowiązkami i nie jest to rozwiązanie dla maruderów lubiących wielotygodniowe rozmyślania nad kolorem płytek w łazience, czy drewnem na podłogę. - Należy też przyjąć realne założenia co do kosztów budowy. Żaden bank „nie kupi” planu budowy 200 metrowego domu za 150 tys. zł. Banki szacują taki koszt na minimum 2 tys. zł za metr kw. – tłumaczy Wiszowaty.

Nie z każdym bankiem warto budować

Banki, mimo powszechnego oferowania kredytów budowlanych, w praktyce dzielą się na lepiej lub gorzej nadające się na budowę. Korzystne warunki cenowe w przypadku kredytu budowlanego to zdecydowanie za mało. Oszczędność może się nie opłacić, jeśli bank będzie stawiał bardzo trudne warunki rozliczenia kolejnych transz. Taka współpraca może skończyć się ogromnym stresem i problemami z ciągłością finansowania.

Budowa jest na czas

Co do zasady kredyty na zakup działki i budowę domu pod względem konstrukcji oraz ceny nie różnią się generalnie od zwykłych kredytów hipotecznych na zakup mieszkania. Wyjątkiem są dokumenty, których w przypadku pożyczania pieniędzy na budowę domu jest dużo więcej.

Zainteresowany musi też pamiętać, że na uzyskaniu kredytu budowlanego nie kończą się jego relacje z bankiem, bo bank pożyczone pieniądze wypłaca w transzach. Wypłata każdej kolejnej części kredytu uzależniona jest od postępu prac zgodnie z harmonogramem zawartym w umowie.

Zazwyczaj na budowę banki dają klientom dwa-trzy lata. Jeśli prace się przeciągają konieczne jest aneksowanie umowy kredytowej. A to rodzi ryzyko, że w rewanżu za niedotrzymanie warunków umowy bank zechce też zmienić inne jej parametry - na mniej korzystne dla klienta. Gdy klient będzie nadmiernie przeciągał strunę nie stosując się do harmonogramu musi liczyć się nawet z możliwością wypowiedzenia umowy kredytowej przez bank.

O tym czy harmonogram jest przestrzegany czy nie, decydują kontrole. Banki kontrolują przebieg budowy na różne sposoby i dobrze poznać te metody. Niektóre wysyłają swoich pracowników na inspekcję. A to dodatkowo kosztuje. Inne zadowalają się aktualnymi zdjęciami i dziennikiem budowy, tak jest w ING Banku i Getin Noble Banku. Ewentualnie kontrola robiona jest przez bank za darmo jak w Pekao.

Różne jest też podejście do dokumentowania dokonanych wydatków i tu tkwi ryzyko ewentualnych kłopotów na linii klient – bank. Jednym bankom należy na część wypłacanej transzy przedstawiać faktury za poszczególne towary czy usługi. Innym: BNP Paribas i Pekao wystarczy kontrola, PKO BP kontrola i kosztorys, a np. ING BSK zdjęcia i kopia dziennika budowy. Trzeba liczyć się z tym, że jeśli kontrole nie potwierdzają prawidłowego rozliczenia transzy bank może poprosić o okazanie faktur na wykonane prace i kupione materiały.

- A np. DB PBC będzie wymagać od klienta umowy z generalnym wykonawcą co nie jest częstą praktyką wśród inwestorów – zwraca uwagę doradca Open Finance. - Warto wiedzieć również, że tylko niektóre banki pozwalają na elastyczne budowanie czyli zrobienie w danej transzy robót z odleglejszych etapów harmonogramu - dodaje.

Skok przez formalności

Aby uzyskać kredyt na budowę działki potrzebny jest odpis z księgi wieczystej nieruchomości najlepiej nie starszy niż miesiąc. Jeśli go nie ma konieczny jest inny dokument np. akt notarialny, albo orzeczenie sądowe o spadku. Niektóre banki mogą nie zająć się sprawą, jeśli nie ma księgi wieczystej lub zaświadczenia ze zbioru dokumentów. Potrzeba również wypisu z ewidencji gruntów i wyrysu z mapy. Jeśli dla danego terenu nie ma planu zagospodarowania konieczna jest decyzja gminy o warunkach zabudowy terenu, na którym znajduje się działka. Konieczne może być też dostarczenie wyceny gruntu.

W przypadku gdy jednym kredytem będzie finansowana także budowa domu należy też przedstawić projekt budynku, kosztorys inwestycji. W niektórych bankach: BGŻ i BNP Paribas takie rozwiązanie wchodzi w grę tylko wtedy gdy działka kupiona jest z pozwoleniem na budowę konkretnej nieruchomości, albo jak w Pekao z rozpoczętą już budową.

Aby starać się o kredyt na sam dom - konieczne jest oczywiście udokumentowanie praw do działki, projekt domu z kosztorysem i pozwolenie na budowę.

Lepiej dwa kredyty czy jeden na wszystko?

Najpierw kredyt na działkę potem na dom, czy kredyt na obie inwestycje od razu? Wybór bankowych ofert w drugim scenariuszu jest nieco mniejszy. Zakup działki i budowę domu za jednym zamachem można spróbować skredytować m.in. w: Aliorze, mBanku, MultiBanku, Euro Banku, Getin Noble Banku, PKO BP, Millennium, Kredyt Banku, Banku Pocztowym.

Każde z rozwiązań ma swoje dobre strony. Jeden kredyt na działkę i budowę domu pozwala na jednokrotne przechodzenie przez formalności kredytowe, mobilizuje też do szybszego działania i pośpiechu w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Idąc do banku trzeba jednak mieć już wybrany projekt domu i uprawdopodobnić uzyskanie pozwolenia na budowę na upatrzonej działce.

Życie pokazuje jednak, że lepiej sprawdzają się dwa osobne kredyty – jeden na działkę i drugi na dom - to mniejsza presja na tempo działania. Na spokojnie można wybierać projekt domu i bez stresu zdobywać zgody na zabudowę tym bardziej, że formalności w urzędach potrafią się przeciągnąć.

Jeśli już zapada decyzja o dwóch kredytach, to nie zawsze warto raz na zawsze przywiązywać się do banku z którym kupiliśmy działkę. Dobra oferta na zakup działki czasem nie idzie w parze z dobrą ofertą na budowę domu. Dlatego biorąc kredyt na działkę dobrze jest wziąć pod uwagę ewentualne koszty wcześniejszej spłaty i refinansu tego kredytu.

Karencja w spłacie

Ważnym elementem oferty jest karencja w spłacie kredytu. Karencja pozwala na czas budowy i wypłaty transz zawiesić spłatę części kapitałowej kredytu. Zwykle karencja trwa dwa lata: DB PBC, Millennium, Pekao, Nordea, ING BSK, ale są banki gdzie jest dłuższa, np. w BOŚ, BZ WBK czy Euro Banku sięga do 3 lat, a w Aliorze nawet do 5 lat. Warto jednak pamiętać, że zawieszona zostaje nie całość, ale tylko część kapitałowa raty. Klient musi spłacać odsetki od uruchomionej kwoty kredytu.

Uwaga na waluty

Zadłużając się na działkę czy budowę domu trzeba być bardzo ostrożnym z braniem kredytów walutowych, szczególnie denominowanych. Transze kredytu denominowanego w walucie (w przeciwieństwie do indeksowanego) wyrażone są w walucie czyli obecnie już głównie w euro.

Przez wahania kursów walut może bowiem zdarzyć się tak, że wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż wnioskowana. A wszystko przez to, że w kredycie denominowanym klient pożycza od banku kwotę w danej walucie. W umowie kredytowej wpisane jest np. 50 tys. euro i właśnie tyle zostanie wypłacone, bez względu na aktualny kurs waluty. Jeśli pomiędzy datą podpisania umowy, a datą wypłaty danej transzy kredytu dojdzie do umocnienia złotego i kurs waluty obcej spadnie, wtedy wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż wnioskowana, a brakującą część trzeba będzie wyłożyć z własnej kieszeni. W kredycie indeksowanym przelicza się inaczej. W umowie kredytowej kwota wyrażona jest w złotych oraz w walucie obcej, ale opatrzona zapisem, że w dniu uruchomienia kredytu ta w walucie obcej może być inna. Ostateczna kwota kredytu jest taka, aby pokryć rzeczywiste zapotrzebowanie klienta.