Zarządy spółdzielni od 27 lipca 2009 r. mogą zarabiać na osobach, które chcą nabyć odrębną własność lokali wybudowanych z funduszy socjalnych byłych przedsiębiorstw państwowych – zadecydował Trybunał Konstytucyjny.

Obowiązujący do 27 lipca 2009 r. art. 48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwia tańsze nabycie prawa własności spółdzielcom wynajmującym lokale wybudowane przez ich zakłady pracy lub inną jednostkę organizacyjną.

Od czego zależą koszty

Jeśli spółdzielnia otrzymała mieszkanie nieodpłatnie, to wnioskujący o przeniesienie prawa własności najemca powinien pokryć koszty dokonanych przez nią nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal. Musi też spłacić zadłużenie wynikające z umowy najmu.

Artykuł 48 ust. 3 został zakwestionowany przed Trybunałem przez posłów lewicy, którzy uznali, że wyłącza on swobodę rozporządzania przez spółdzielnie przysługującym im prawem własności. Pogląd ten znalazł uznanie wśród większości sędziów Trybunału. Ich zdaniem umożliwienie tańszego wykupu najemcom byłych lokali zakładowych to zbyt daleka ingerencja we własność prywatną.

Jak stwierdził Trybunał, poprzez konieczność stosowania takich zasad uwłaszczeń spółdzielnia pozbawiona została swobody podjęcia decyzji o zbyciu własności lub zachowaniu jej w swoim ręku oraz odebrano jej wpływ na to, komu przypadnie własność lokalu. Ograniczono jej możliwość oddziaływania na ustalenie wysokości świadczenia pieniężnego przysługującego za utraconą własność. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego doszło więc do naruszenia istoty prawa własności poprzez wprowadzenie ograniczeń dotyczących podstawowego uprawnienia składającego się na treść tego prawa. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych od 27 lipca 2009 r. umożliwia spółdzielniom podejmowanie decyzji o wysokości opłat związanych z wyodrębnieniem własności byłych lokali zakładowych. Nie oznacza to, że nie mogą oni podjąć uchwały, w której zadecydują o kontynuowaniu dotychczasowych zasad nabywania własności do takich mieszkań.

Zmiana wysokości opłat

Przedmiotem rozpoznania Trybunału były także inne przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Wśród nich znajdował się m.in. art. 4 ust. 8 ustawy, który stanowi, że w przypadku zakwestionowania na drodze sądowej zasadności zmiany wysokości opłat eksploatacyjnych spółdzielca ponosi te opłaty w dotychczasowej wysokości.

Obejmuje to zarówno te opłaty, które są niezależne od spółdzielni mieszkaniowej, jak i te, które od niej zależą. W takiej sytuacji obowiązek pokrycia różnicy między zaktualizowaną wysokością opłat, które muszą być poniesione (niezależnych od spółdzielni), a opłatą wnoszoną przez osobę występującą na drogę sądową w wysokości dotychczasowej, obciąża całą spółdzielnię, a więc pozostałych spółdzielców. Zdaniem Trybunału oznacza to nieuzasadnione naruszenie przez kwestionowany przepis zasady równości w zakresie ochrony praw majątkowych wszystkich spółdzielców.

Kadencja rady nadzorczej

Za niekonstytucyjny został uznany także przepis, zgodnie z którym nie można być członkiem rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej dłużej niż przez dwie kolejne kadencje. Jak orzekł Trybunał, przyjęcie takiego rozwiązania oznacza ograniczenie autonomii decyzyjnej członków spółdzielni, którzy wcześniej obdarzyli zaufaniem określonych członków rady nadzorczej, a mimo to z dniem wejścia w życie takiego rozwiązania (31 lipca 2007 r.) mandat członków, którzy sprawowali funkcję dłużej niż kolejną drugą kadencję, wygasł z mocy prawa. O ograniczeniach czasowych w zasiadaniu w radzie nadzorczej będą więc decydować członkowie spółdzielni, a nie ustawodawca.

Podstawa prawna

● Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).

● Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 15 lipca 2009 r., sygn. akt K 64/07.

Więcej informacji z branży nieruchomości: w serwisie "Własne mieszkanie".