W Warszawie wynajmujący może zarobić najwięcej
Lokalizacja to czynnik determinujący późniejszą opłacalność najmu. Optymalnym wyborem dla inwestora jest dzielnica, która cechuje się niewielką odległością od centrum i umiarkowanym poziomem cen. Warto pamiętać, że zakup mieszkania oferowanego w peryferyjnej części miasta skutkuje trudnościami ze znalezieniem najemcy i długim czasem oczekiwania na odsprzedaż.
Poniższa tabela prezentuje informacje na temat pięciu atrakcyjnych lokalizacji. Dzięki danym portalu RynekPierwotny.pl zostały określone średnie ceny M1 oraz M2, które deweloperzy oferują w analizowanych częściach Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska. Po skonfrontowaniu tych informacji z lokalnymi stawkami czynszów można wstępnie stwierdzić, że najbardziej zyskowny jest wynajem warszawskich lokali. W ramach bardziej dokładnej analizy, która obejmuje okres 5 lat trzeba uwzględnić koszty związane z:
- taksą notarialną (stanowi ona 0,60 proc. - 0,70 proc. ceny zakupu mieszkania)
- wykończeniem i umeblowaniem zakupionego lokalu oraz drobnymi remontami (przyjęta stawka to 850 zł/mkw. dla M1 i 800 zł/mkw. dla M2)
- czynszem pobieranym przez wspólnotę mieszkaniową oraz podatkiem od nieruchomości (przyjęta stawka miesięczna to 8 zł/mkw.)
>>> Czytaj też: 10 rzeczy, o których trzeba pamiętać, podpisując umowę najmu
Na wyniki zamieszczone w tabeli obok wpływa również podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu (stawka: 8,50 proc.) oraz inflacja. W trakcie pięciu kolejnych lat wynajmu przyjęty wskaźnik wzrostu cen wynosi: 0,50 proc., 1,00 proc., 1,50 proc., 2,00 proc. oraz 2,50 proc. (średnio 1,50 proc.). To oznacza, że w piątym roku realna wartość otrzymanych czynszów będzie spadać najszybciej.
Po uwzględnieniu wszystkich przyjętych założeń okazuje się, że wynajem stołecznego M2 jest najbardziej opłacalny. W przypadku lokalu dwupokojowego zysk skorygowany o inflację wynosi prawie 29 700 zł. Analogiczny wynik dla warszawskiej kawalerki jest niższy o ponad 2800 zł. W przypadku ośmiu innych wariantów inwestycji suma zysków waha się od 13 005 zł (wynajem gdańskiego M2) do 22 082 zł (wynajem krakowskiego M1).
Lokata na 4,8 proc. opłacalna jak stołeczna kawalerka
Na podstawie wyników zaprezentowanych w poprzedniej tabeli można obliczyć rentowność przykładowych wariantów inwestycji. Średnioroczna stopa zysków z najmu analizowanych lokali wynosi od 1,01 proc. (wynajem gdańskiego M2) do 2,37 proc. (wynajem stołecznej kawalerki).
Wszystkie podane wartości uwzględniają już wpływ inflacji oraz obciążenia podatkowe. Dlatego nie można ich bezpośrednio porównywać z oprocentowaniem lokat. Po uwzględnieniu średniej inflacji (1,50 proc.) oraz podatku Belki okazuje się, że roczna i odnawialna lokata ze stawką 4,82 proc. po 60 miesiącach zapewniłaby identyczny zysk jak wynajem warszawskiego M1. W przypadku dziewięciu innych wariantów inwestycji równoważne oprocentowanie depozytu wynosi od 3,12 proc. do 4,48 proc. (patrz poniższe zestawienie).
Artykuł przygotowany przez specjalistów z portalu RynekPierwotny.pl
