W danych GUS o dokonaniach budownictwa mieszkaniowego w lutym 2024 roku mamy całą serię dobrych informacji. Część z nich była w pełni oczekiwana, a część wręcz przeciwnie, ale łączy je jedno – dane te są pozytywne. Przecież na przykład okres od grudnia do lutego to zazwyczaj nie jest czas, który sprzyja rozpoczynaniu nowych inwestycji przez deweloperów. Powód jest prosty – aura za oknem nie rozpieszcza budowlańców. Najnowsze dane GUS zdają się jednak mówić „nie tym razem”.
Okazuje się bowiem, że w samym tylko lutym deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 14,2 tys. mieszkań. To ponad dwa razy więcej (115,2%) niż rok wcześniej. Jeśli to niewystarczająco oddaje wyjątkowość drugiego miesiąca bieżącego roku, to warto dodać, że był to pod względem liczby rozpoczynanych przez deweloperów inwestycji najlepszy luty w historii.
/>
Nadrabiamy zaległości
Skąd tak dobry wynik? Jest to splot co najmniej kilku czynników. Na pewno wiele osób zauważyło, że luty był w bieżącym roku wyjątkowo ciepły. I choć budowlańcy potrafią sobie radzić z niesprzyjającymi warunkami atmosferycznymi, uporczywymi opadami czy mrozami, to bez wątpienia cieplejsza aura ułatwia prace na budowie.
Drugim ważnym czynnikiem jest mocny popyt na mieszkania, który utrzymuje się na bardzo przyzwoitym poziomie pomimo zakończenia programu dopłat do kredytów. Optymistyczne są też perspektywy na przyszłość wynikające z dynamicznie rosnących wynagrodzeń i nadziei na obniżki stóp procentowych. W sumie powinno to powodować, że coraz więcej Polaków będzie stać na kredyt i to niezależnie już nawet od tego, że nowy gabinet zapowiada uruchomienie w bieżącym roku nowego programu mieszkaniowego wspierającego rodziny wielodzietne i osoby kupujące pierwsze mieszkanie. Kluczowe znaczenie mogą mieć też zmiany w prawie, które stawiają przed deweloperami nowe wymagania, ale to bardziej powinno wpływać na dane o pozwoleniach na budowę. Bez wątpienia lepszym dla nas scenariuszem byłby ten, w którym do większej aktywności skłaniała firmy skromna wciąż jeszcze oferta dostępna w biurach sprzedaży. Ta po okresie dramatycznego wykupienia w drugiej połowie 2023 roku zaczęła się już odbudowywać, ale przed nami wciąż długa droga, aby doprowadzić do sytuacji, w której podaż jest na tyle duża, że bilansuje się z popytem.
Mocne dane o pozwoleniach
W lutym dobre dane napłynęły też na temat wydawanych deweloperom pozwoleń na budowę. Wzrost o ponad 42% względem sytuacji sprzed roku sygnalizuje, że firmy bardzo aktywnie przygotowują nowe projekty. Przy czym trzeba mieć świadomość, że tak wysoki wynik jest po części efektem niskiej bazy – po prostu w lutym rok temu wydano deweloperom mało pozwoleń. Ponadto interpretując dane o tych decyzjach administracyjnych trzeba zawsze mieć z tyłu głowy fakt, że obarczone są one dużą zmiennością. Ale to nie wszystko. Warto też wiedzieć, że spora część wydanych pozwoleń nie przekłada się potem na rozpoczynane inwestycje. Dlatego należy na te dane patrzeć z większą rezerwą.
Więcej kluczy do nowych mieszkań
Wzrosty zanotowaliśmy nawet w kategorii mieszkań oddawanych do użytkowania. W lutym deweloperzy dostarczyli bowiem prawie 9,8 tysięcy nowych mieszkań. To o ponad 20% więcej niż przed rokiem. Wynik o tyle zaskakujący, że jeszcze mniej więcej do połowy 2025 roku deweloperzy raczej tylko wyjątkowo chwalić się będą dostarczaniem na rynek większej liczby gotowych mieszkań.
/>
Wszystko dlatego, że od 2022 roku do połowy 2023 roku skłonność deweloperów do rozpoczynania nowych budów była mała. Skoro wtedy nie zaczynaliśmy budować, to teraz nie ma za bardzo czego kończyć. Na lepsze dane na temat mieszkań oddawanych do użytkowania – przynajmniej przez deweloperów – będziemy musieli poczekać do 2025 roku. Wtedy swój kres zaczną mieć budowy odważniej rozpoczynane ze względu na start programu „Bezpieczny Kredyt 2%” czyli przede wszystkim mówimy tu o inwestycjach zaczynanych w drugiej połowie 2023 roku.
Efekt wczesnej wiosny albo inwestorzy indywidualni wstają z kolan
Niemałym zaskoczeniem są też dobre dane na temat liczby budów, w ramach których Polacy wznoszą domy na własne potrzeby. W lutym 2024 roku – po raz pierwszy od 2021 roku mieliśmy tu bardzo mocny sygnał ożywienia w postaci wyraźnego wzrosty liczby rozpoczętych inwestycji (wzrost o prawie połowę w ujęciu (r/r)). Jest to o tyle zaskakujące, że wcześniej przez wiele miesięcy aktywność inwestorów indywidualnych szorowała po dnie. Może właśnie w tej niskiej bazie tkwi część sekretu tego, że raptem Polacy zaczęli budować więcej domów niż przed rokiem.
Aby było jasne – w budownictwie indywidualnym tak źle, jak w ostatnich miesiącach, nie było od kilkunastu lat. W sumie trudno się temu jednak dziwić po doświadczeniach 2022 roku. Wtedy gwałtownie rosły koszty budowy, raty kredytów zaciągniętych na budowę potrafiły się podwoić, a gdyby i tego było mało, to zakręcone kurki z kredytami nie pozwalały zdobyć dodatkowych pieniędzy potrzebnych do zakończenia rozpoczętych inwestycji. Te doświadczenia wciąż są w Polakach żywe, a więc zanim zaczniemy cieszyć się z ożywienia w tym obszarze, powinniśmy poczekać na dane za kolejne miesiące.
I choć pozytywne informacje za luty cieszą, to za wcześnie na świętowanie także z jeszcze dwóch powodów. Po pierwsze w parze z szybkim odbiciem liczby rozpoczynanych budów nie kroczy wcale równie dynamiczna poprawa w przypadku liczby wydawanych Polakom pozwoleń na budowę. Ponadto może się okazać, że dobre dane za luty są efektem pogody, która pomimo trwającej zimy sprzyjała w tym roku rozpoczynaniu inwestycji wcześniej niż zwykł to wyznaczać kalendarz.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust