Czym jest odbiór techniczny i kiedy się odbywa?
Odbiór techniczny to nic innego jak oględziny lokalu przed formalnym przeniesieniem własności. Jest proces, w którym kupujący sprawdza, czy mieszkanie jest zgodne z umową deweloperską, prospektem informacyjnym i sztuką budowlaną. Jeśli w trakcie takich oględzin okaże się, że nie wszystko pokrywa się z dokumentami i ustaleniami, wówczas, wszystkie zastrzeżenia trafiają do protokołu.
Ustawa z dn. 20 maja 2021 roku potocznie nazywana ustawą deweloperską jasno wskazuje moment, w którym odbiór techniczny mieszkania jest możliwy.
Podstawa prawa
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
"Przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu."
Procedury, które będą opisywane w dalszej części artykułu, dotyczą rynku pierwotnego. Przy zakupie mieszkania z drugiej ręki od osoby prywatnej nie ma ustawowej procedury odbioru, a za wady odpowiada sprzedający na zasadach rękojmi z Kodeksu cywilnego.
Kolejną rzeczą, o której zdecydowanie warto pamiętać, to żeby nie mylić odbioru technicznego mieszkania z przekazaniem kluczy. Pierwszy z przypadków to kontrola stanu lokalu, drugi zaś to faktyczne wydanie mieszkania. Bywa, że obie czynności odbywają się tego samego dnia, ale mają inne skutki i nie muszą być ze sobą bezpośrednio powiązane.
Odbiór techniczny mieszkanie - terminy, których deweloper musi przestrzegać
Jeśli w trakcie odbioru technicznego wykazane zostaną wady, które nabywca zgłosi i zostaną wpisane do protokołu, deweloper zobowiązany jest przestrzegania pewnych terminów. Te dokładnie określone są w ustawie z dn. 20 maja 2021 roku.
Termin | Co musi się zdarzyć | Podstawa prawna |
|---|---|---|
14 dni od podpisania protokołu | Deweloper informuje na piśmie lub innym trwałym nośniku, które wady uznaje, a których nie i dlaczego. | art. 41 ust. 4 |
Brak odpowiedzi w ciągu 14 dni | Wady uważa się za uznane. | art. 41 ust. 5 |
30 dni od podpisania protokołu | Deweloper usuwa uznane wady. | art. 41 ust. 6 |
Gdy deweloper nie zdąży usunąć wad mimo prób | Wskazuje nowy termin z uzasadnieniem, który nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. | art. 41 ust. 7 |
Gdy mimo wszystko nie uda się usunąc wad | Nabywca wyznacza własny termin, a po jego upływie może usunąć wady na koszt dewelopera. | art. 41 ust. 8 |
Szczególnie ważna jest kwestia braku odpowiedzi ze strony dewelopera w ciągu 14 dni. Jeśli deweloper przemilczy protokół, prawo traktuje to, jako uznanie wad wskazanych w protokole. W sieci można trafić na informacje, które twierdzą, że tak nie jest, jednak nie jest to prawda.
A w sytuacji, kiedy w umowie znajdą się zapisy, które skracają te terminy albo ograniczają prawa kupującego? W myśl art. 42 postanowienia mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy nie obowiązują, a w ich miejsce wchodzą przepisy ustawowe.
Wada istotna, czyli kiedy można odmówić odbioru mieszkania lub domu
Zanim jednak przystąpimy do odbioru technicznego, mieszkania trzeba wiedzieć, co uznać można za wadę istotną, która faktycznie daje podstawę do odmowy odbioru mieszkania. Zwykła usterka, jak porysowana framuga czy źle wyregulowane okno, nie daje prawa do odmowy odbioru.
Ustawa jej nie definiuje konkretnej listy takich wad, ale w praktyce chodzi o usterkę, która uniemożliwia lub poważnie utrudnia korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem. Za coś takiego uznać można np. przeciekający dach, zawilgocone ściany czy poważne odstępstwo od projektu.
A co w sytuacji, w której kupujący stwierdzi wadę, a deweloper odmówi jej uznania w protokole? Wówczas, zgodnie z art. 41 ust. 9 ustawy deweloperskiej, nabywca może odmówić odbioru takiego lokalu. W takiej sytuacji strony ustalają nowy termin odbioru. Jeśli jednak podczas kolejnego spotkania znowu dojdzie do odmowy ze względu na istotną wadę, wówczas musi przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego, ma na to czas miesiąc od odmowy (art. 41 ust. 12-13).
Jeśli jednak rzeczoznawca potwierdza wadę, to dla kupującego jest to podstawa do odstąpienia od umowy. W takiej sytuacji koszty opinii ponosi nie nabywca, a deweloper. W odwrotnej sytuacji koszta te ponosi nabywca.
Co z wadą zgłoszoną po odbiorze technicznym mieszkania?
Nierzadko bywa tak, że wady mieszkania dostrzegamy nie w trakcie odbioru, ale już po tym, jak to się stanie. W takich sytuacjach niektórzy mogą stwierdzić, że jest już za późno na jakiekolwiek działania, jednak jest to nieprawda. W takich sytuacjach wiele zależy od tego, na jakim etapie wada została dostrzeżona, bo to determinuje, procedurę zgłoszenia.
Jeśli do zlokalizowania usterki doszło po odbiorze technicznym, ale przed aktem przeniesienia własności, należy zgłosić to pisemnie do dewelopera. To także określa ustawa z dn. 20 maja 2021 roku
Podstawa prawa
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
"Jeżeli wada lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zostanie stwierdzona przez nabywcę w okresie od dnia podpisania protokołu, o którym mowa w ust. 3, do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, nabywca może zgłosić taką wadę deweloperowi. Przepisy ust. 4-8 stosuje się odpowiednio, z tym że bieg terminów, o których mowa w ust. 4 i 6, rozpoczyna się od dnia zgłoszenia wady."
Oznacza to, że w takim przypadku obowiązują terminy 14 i 30 dni, które liczone są od dnia zgłoszenia. Jest to więc procedura zbliżona do tego, która jest w przypadku wskazania wad podczas odbioru technicznego.
A co gdy wada zostanie zauważona już po podpisaniu aktu notarialnego? Wówczas sprawa także nie jest przesądzona, bo nabywcy przysługuje zgłoszenie z tytułu rękojmi. Tutaj jednak zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.
