Ceny mieszkań się stabilizują, a deweloperzy nadal budują. W tych miastach pole do negocjacji jest większe

Deweloperzy nadal budują na potęgę. Wzrost inwestycji o 32% rok do roku

W II kw. 2026 r. w całej Polsce ruszyła budowa 65,2 tys. mieszkań. To o 32% więcej niż w I kwartale i o 18% więcej niż rok wcześniej.

Co dość ciekawe, okres wakacyjny nie przyczynił się do spadku tempa. Mimo spowolnienia na samych budowach, deweloperzy i tak rozpoczęli więcej inwestycji niż przed rokiem. Wzrosła też liczba mieszkań oddanych do użytku, a tegoroczne wakacje były pod tym względem najlepsze od czterech lat.

Jednym z bardziej martwiących czynników może być fakt, że koszty budowy rosną, choć wzrosty te, według raportu NBP, zwolniły. A co dokładnie drożeje? Przede wszystkim grunty i robocizna, choć warto też uwzględnić, że po raz pierwszy od dwóch lat NBP odnotował też wzrost średnich cen materiałów budowlanych.

Sprzedaż spada, a realne ceny mieszkań delikatnie idą w dół

Zestawienie z sześciu największych rynków wykazało, że sprzedaż w II kwartale 2026 roku spadła o 8,3% wobec poprzedniego kwartału, do 11,4 tys. mieszkań. Oferta mieszkań dostępnych na tych rynkach wzrosła w tym czasie o 3%.

To w pewnym sensie tłumaczy fakt drobnego spadku cen mieszkań. Deweloperom trudniej podnosić ceny, kiedy popyt na kolejne mieszkania spada. Według NBP to właśnie wysoka podaż była głównym powodem, dla którego ceny stały w miejscu. Jeśli przy tak dużej liczbie nowych inwestycji popyt się nie odbije, deweloperzy będą musieli rozważyć kolejne regulacje cen.

Ceny transakcyjne w II kwartale 2026 wzrosły wobec poprzedniego kwartału, choć były one stosunkowo nieznacznie. Najmocniej drożały nowe mieszkania w Warszawie, tutaj zanotowano wzrost 1,9 proc. Na rynku wtórnym w sześciu największych miastach ceny spadły o 0,6 proc.

W skali roku ceny na rynku wtórnym wzrosły od 0,3 do 2,6%, choć trzeba pamiętać, że jest to mocno zależne od konkretnego miasta. Gdzie więc są te wszystkie spadki? One są widoczne przy zestawieniu tych wzrostów do tempa wzrostu cen w gospodarce i wynagrodzeń.

Tutaj dochodzi do ciekawej sytuacji, bo po uwzględnieniu inflacji i płac roczne zmiany cen były więc w większości przypadków ujemne. Ostatecznie więc mieszkanie kosztuje tyle samo albo minimalnie więcej złotych, ale za przeciętną pensję można kupić więcej metrów niż rok temu.

Z danych NBP wynika więc, że największe różnice są w miastach takich jak Łódź i Gdańsk. W tych dwóch miastach średnia rozbieżność między cenami ofertowymi a transakcyjnymi sięgają nawet 16%. Najmniejszy rozstrzał jest w Krakowie, który przy uwzględnieniu już wynegocjowanych cen, staje się drugim najdroższym miastem w całym kraju.

Oczywiście wyliczenia te są jedynie uśrednione i nie oznaczają, że łódzcy deweloperzy z automatu będą skłonni zejść z ceny nawet o 16% względem ceny wyjściowej. Trzeba też pamiętać, że zestawienie to uwzględnia wszystkie sprzedawane mieszkania, co nie uwzględnia faktu, że droższe lokale przeważnie są na rynku dłużej, niż te mniejsze.

Gdzie deweloperzy mogą zejść z ceny najbardziej? Rozstrzał między miastami jest ogromny

Raport NBP uwzględnia dwa konkretne rodzaje cen - ofertowe oraz transakcyjne. Pierwszy rodzaj to kwoty, które deweloper wystawia w ogłoszeniach. Ceny transakcyjne zaś pochodzą bezpośrednio z podpisanych umów i to one są tymi, które ludzie muszą realnie płacić. Porównaniu obu tych wskaźników, jak wygląda rozstrzał między oczekiwaniami między sprzedającymi, a kupującymi.

Jak więc widać, największa przestrzeń do negocjacji jest w Łodzi czy Gdański, gdzie mowa o wskaźnikach bliskich nawet 20% w stosunku do ceny ofertowej. Zakładając, że dotyczyłoby to mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych, w skrajnym przypadku można by zaoszczędzić nawet 131 tys. zł.

Trzeba jednak mieć na uwadzę, że liczby te nie oznaczają tego, że na właśnie taki rabat można liczyć. Ceny ofertowe i transakcyjne nie dotyczą bowiem dokładnie tych samych mieszkań. Zestawienie to pokazuje więc bardziej skalę zjawiska, a nie gwarantowaną obniżkę.

Deweloperzy chętni negocjować? Rynek może ich do tego zmuszać.

Aktualnie możemy być w momencie, w którym rosnąca oferta mieszkaniowa i słabsze zainteresowanie kupnem, może dawać potencjalnym nabywcom większe pole do negocjacji. Deweloper, który już teraz ma wiele niesprzedanych mieszkań, a który ma w perspektywie oddanie kolejnych nieruchomości może chętniej zgodzić się na rabat.

Z tego też powodu dobrą praktyką jest porównywanie cen ofertowych z cenami transakcyjnymi nieruchomości. Dane NBP dotyczą cen, po których mieszkania faktycznie się sprzedały, a te bywają niższe od kwot z ogłoszeń. Tutaj dopiero da się zauważyć, jak bardzo deweloperzy są w stanie przystać na warunki potencjalnych klientów.

Czy w takim razie należy jednak liczyć na duże przeceny w krótkim czasie? Wygląda na to, że to jeszcze nie jest ten moment. Trzeba bowiem pamiętać, że nominalnie ceny nadal lekko rosną, a w Warszawie nowe mieszkania drożeją najszybciej wśród badanych rynków. Rośnie też koszt budowy, który deweloperzy będą próbowali przenieść na klientów. Mimo wszystko rosnący spadek zainteresowania może być impulsem, który w dłuższej perspektywie może przynieść oczekiwane obniżki.