Zakup działki z linią energetyczną lub gazociągiem – czy nowy właściciel może żądać wynagrodzenia za służebność przesyłu?

Służebność przesyłu a zapisy w księdze wieczystej

Problem staje się szczególnie istotny, gdy służebność przesyłu nie została wpisana do księgi wieczystej, a infrastruktura techniczna znajduje się na nieruchomości od kilkudziesięciu lat. Należy zadać wówczas pytanie, czy osoba, która nabyła nieruchomość już z istniejącą infrastrukturą, może żądać ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem.

Podstawę prawną żądania stanowi art. 305² § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do właściwego korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać ustanowienie służebności za odpowiednim wynagrodzeniem.

Roszczenie to przysługuje aktualnemu właścicielowi nieruchomości. Przepis nie wymaga, aby był on właścicielem nieruchomości w dacie budowy linii energetycznej, gazociągu lub innych urządzeń przesyłowych. Zmiana właściciela nie stanowi zatem przeszkody w formułowaniu roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem.

Inaczej należy traktować roszczenia finansowe aktualnego właściciela nieruchomości o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości bez podstawy prawnej w okresie przed jej nabyciem. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powiązane jest z samym faktem obciążenia nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym. Natomiast roszczenia wynikające z wcześniejszego użytkowania działki mają inną podstawę prawną i nie przechodzą na nowego właściciela wraz z przeniesieniem prawa własności nieruchomości.

Tytuł prawny do korzystania z nieruchomości

Możliwość skutecznego formułowania roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu zależy także od tego, czy przedsiębiorca nie posiada już skutecznego tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości. Należy pamiętać, że brak ujawnienia służebności w księdze wieczystej nie przesądza o braku podstawy do korzystania z grunty zgodnie z prawem.

W przypadku urządzeń wybudowanych kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu, źródłem uprawnienia przedsiębiorcy do korzystania z nieruchomości mogą być stosunki prawne powstałe wiele lat wcześniej. W konkretnym stanie faktycznym znaczenie może mieć m. in. umowa zawarta przez przedsiębiorcę z poprzednim właścicielem nieruchomości lub udzielona przez niego zgoda na posadowienie urządzeń dla potrzeb procesu budowlanego, wydana decyzja administracyjna albo nabycie określonego prawa poprzez jego zasiedzenie. Jeżeli przedsiębiorcy przysługuje już prawo pozwalające na korzystanie z nieruchomości w odpowiednim dla urządzenia przesyłowego zakresie, wyłącza to możliwość ustanowienia służebności przesyłu.

Zaznaczyć jednak należy, że nie każdy dokument sporządzony w związku z budową urządzeń przesyłowych, wyłącza możliwość ustanowienia służebności przesyłu po zakończeniu inwestycji. Czym innym jest bowiem zgoda poprzedniego właściciela nieruchomości na wejście na grunt i przeprowadzenie inwestycji, a czym innym uzyskanie na podstawie takiego oświadczenia trwałego prawa do korzystania z nieruchomości w przyszłości. Każdorazowo zakres uprawnienia przedsiębiorcy zależy od treści konkretnego stosunku prawnego normującego sposób korzystania z nieruchomości, a nie wynika z samego faktu, że poprzedni właściciel zaakceptował budowę urządzeń.

Służebność przesyłu: wyrok TK z 2 grudnia 2025 r.

W przypadku infrastruktury istniejącej od kilkudziesięciu lat odrębnym zagadnieniem pozostaje możliwość nabycia przez przedsiębiorcę uprawnienia do korzystania z nieruchomości poprzez zasiedzenie takiego prawa. Kwestia ta nabrała nowego znaczenia po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. wydanego w sprawie o sygn. akt P 10/16.

Trybunał Konstytucyjny zakwestionował takie rozumienie art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksy cywilny, które umożliwiało przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa nabycie poprzez zasiedzenie przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu, służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.

Wyrok ten ma znaczenie przede wszystkim dla urządzeń zlokalizowanych na nieruchomościach przed 3 sierpnia 2008 r., kiedy do porządku prawnego wprowadzono instytucję służebności przesyłu. Nie oznacza on jednak, że w każdej sprawie dotyczącej infrastruktury posadowionej kilkadziesiąt lat temu, kwestia nabycia służebności poprzez zasiedzenie została automatycznie wyłączona.

Służebność przesyłu: argumentacja Sądu Najwyższego

Interesująca z punktu widzenia zakupu nieruchomości z istniejącymi urządzeniami przesyłowymi jest argumentacja zawarta przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia wydanego w sprawie o sygn. akt II CSKP 138/21. Wnioskodawca nabył nieruchomość, na której znajdował się już wcześniej posadowiony gazociąg. Następnie wystąpił o ustanowienie służebności przesyłu. Sąd Najwyższy wskazał, że odpowiednie wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno pozostawać w związku ze stopniem ingerencji w prawo własności i zakresem jego uszczuplenia. Sąd wskazał, że wynagrodzenie powinno kompensować właścicielowi nieruchomości cały uszczerbek, który jest konsekwencją obniżenia wartości nieruchomości w związku z obciążeniem jej służebnością przesyłu.

Ciekawe stanowisko wyraził także Sąd Okręgowy w Poznaniu uzasadnieniu postanowienia z 20 grudnia 2023 r. w sprawie o sygn. akt II Ca 1572/22. Sąd analizował znaczenie ceny, za którą właściciel nabył nieruchomość z istniejącą infrastrukturą techniczną.

W dacie nabycia nieruchomości, służebność przesyłu nie była ustanowiona. Sąd przyjął, że cena zapłacona przez kupującego nie mogła tym samym obejmować wartości obciążenia nieruchomości prawem, które wtedy jeszcze nie istniało. Bez znaczenia dla ustalenia wysokości wynagrodzenia pozostawała tym samym okoliczność czy strony umowy ustaliły cenę z uwzględnieniem czy bez uwzględnienia istnienia na gruncie urządzeń przesyłowych. Tym samym należne właścicielowi nieruchomości wynagrodzenie nie powinno zostać pomniejszone o składnik w postaci obniżenia wartości nieruchomości na skutek lokalizacji infrastruktury technicznej.

Czy każdemu nabywcy nieruchomości przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu?

Przywołane orzeczenia nie dają jednoznacznej podstaw do przyjęcia, że każdemu nabywcy nieruchomości z istniejącymi urządzeniami przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu. Sprzeciwiają się jednak automatycznemu założeniu, że wiedza kupującego o istnieniu na nabywanej nieruchomości infrastruktury przesyłowej wyłącza takie roszczenie albo możliwość przyznania odpowiedniego wynagrodzenia.

Sytuacja nowego właściciela nieruchomości zależy przede wszystkim od tego, czy przedsiębiorca posiada skuteczny tytuł do korzystania z nieruchomości. Jeżeli takie prawo mu nie przysługuje, to nabycie działki z istniejącymi urządzeniami nie stanowi samodzielnej przeszkody do domagania się ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Odrębną kwestią pozostaje natomiast wysokość tego wynagrodzenia.