– Firmy deweloperskie były w dobrej sytuacji finansowej i to pozwoliło im przetrzymać kiepski okres – mówi Jacek Bielecki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Konieczne były zwolnienia

Nie oznacza jednak, że przetrwały go bez strat. Od jesieni 2008 roku ceny nieruchomości spadły średnio o 20–30 proc. Dużo bardziej odczuwalny jest jednak spadek popytu. – Deweloperzy musieli wstrzymać większość nowych inwestycji i nastąpiły zwolnienia pracowników. W mniejszych firmach pracę straciła nawet połowa zatrudnionych. W sumie zatrudnienie w branży zmniejszyło się o kilka tysięcy osób – mówi Jacek Bielecki.

Szukając środków na dokończenie rozpoczętych inwestycji, część firm chciała sprzedać posiadane banki ziemi. Niewielu się to udało.

Jednak firm, które rzeczywiście miały problemy finansowe, nie było dużo. Kłopoty Orco należy raczej wiązać z działalnością na zagranicznych rynkach. Jedynym, znanym deweloperem, który nie przetrwał kryzysu, jest krakowski Leopard. Firma pod zastaw sprzedanych już mieszkań wzięła kredyt, ale nawet to nie uratowało jej od bankructwa.

Budują głównie małe lokale

Dzisiejszy optymizm firm deweloperskich wynika przede wszystkim z rosnącej sprzedaży mniejszych lokali. – Bywa tak, że klienci, którzy dwa lata temu mogli dostać kredyt na 400 tys. zł, dzisiaj przy tych samych dochodach dostaną tylko 250 tys. zł. Dlatego popyt na mniejsze mieszkania jest większy – mówi Jacek Bielecki.

Także coraz bardziej popularny program Rodzina na swoim (państwo dopłaca do odsetek przy spłacie rat kredytu) preferuje lokale do 50 mkw. Większość firm, planując nowe inwestycje, zamierza zwiększyć liczbę mniejszych mieszkań, aby klienci mogli skorzystać z dopłat do kredytu. Niestety od kwietnia wskaźnik cen nieruchomości, który umożliwia skorzystanie z dopłat, prawdopodobnie zostanie obniżony.

O kredyt wciąż niełatwo

Większość deweloperów nadal ma problem z uzyskaniem w banku kredytu. – Nowe inwestycje uruchamiamy z własnych środków. Wprawdzie zewsząd słychać deklaracje o gotowości zwiększenia akcji kredytowej, jednak w wielu przypadkach kończy się na słowach – mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.

Inni deweloperzy mówią jednak o poprawie. – W szczycie kryzysu, mimo usilnych starań, nie otrzymaliśmy żadnego kredytu. Obecnie dostaliśmy już trzy – mówi Andrzej Szornak, członek zarządu Gant Dewelopment. Także Polnord nie ma dużych problemów w kontaktach z bankami, choć przyznaje, że trzeba posiadać własne środki na wykonanie 30–40 proc. inwestycji. Tylko duże firmy deweloperskie nie mają z tym problemu.

– Dysponujemy środkami, które umożliwiają rozpoczęcie inwestycji z własnych źródeł i doprowadzenie jej do etapu, w którym możliwe będzie osiągnięcie także oczekiwanego przez bank poziomu przedsprzedaży mieszkań – mówi Małgorzata Sroka-Szwarc z J.W. Construction.

Najczęściej ten poziom to ok. 30 proc. lokali w przedsprzedaży. Trudniej mają małe firmy, które nie dysponują wolną gotówką. – Kredyt w banku na pewno łatwiej teraz uzyskać dużym firmom. Dlatego spodziewam się, że rynek może zostać zdominowany przez kilkunastu dużych deweloperów – mówi Jacek Bielecki.

Kryzys spowodował jednak także zmiany, z których wszyscy deweloperzy są zadowoleni. Chodzi przede wszystkim o spadek kosztów budowy. – W ubiegłym roku ceny wykonawstwa były niższe nawet o 25 proc. Umowy z wykonawcami były renegocjowane – mówi Andrzej Podgórski, wiceprezes Polnordu. Jednak według dewelopera ostatnio sytuacja się zmieniła i wykonawcy, słysząc o końcu kryzysu, domagają się podwyżek.

Szanse i zagrożenia dla branży deweloperskiej

Szanse

● zakończenie kryzysu i zwiększenie przez banki finansowania budownictwa mieszkaniowego,

● spodziewane braki na rynku mieszkań (szczególnie mniejszych) z powodu rozpoczęcia w ubiegłym roku niewielu nowych inwestycji,

● utrzymanie niskich cen materiałów budowlanych,

● niskie stawki firm wykonawczych, które w ostatnim roku spadły nawet o 20–25 proc.

● bardzo duży potencjalny popyt (Polsce brakuje od 1,5 do 2 mln mieszkań),

Zagrożenia

● podniesienie od II kw. 2009 r. wskaźnika ceny mkw. mieszkania umożliwiającego skorzystanie z dopłat do kredytów mieszkaniowych,

● ewentualne zaostrzenie przez banki polityki kredytowej, jeśli wystąpi tzw. druga fala kryzysu,

● finansowanie przez banki przede wszystkim inwestycji dużych firm, co może doprowadzić do umocnienia ich dominującej pozycji na rynku deweloperskim.