- Po kilku latach odbudowy polski rynek hotelowy wszedł w etap stabilnego wzrostu. Popyt w sektorze utrzymuje się na wysokim poziomie, poprawiają się wyniki operacyjne hoteli. Aktywność inwestorów pozostaje duża, a coraz większe znaczenie, poza wzrostem nowych inwestycji i rozwojem międzynarodowych marek, zyskują modernizacje i repozycjonowanie istniejących obiektów - ocenia rynek hoteli w Polsce – Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz.
– Polski rynek hotelowy staje się bardziej dojrzały, a przewaga konkurencyjna w sektorze coraz wyraźniej wynika z jakości a nie ilości – dodaje ekspertka.
Hotele w Polsce: nowe lub modernizowane pod oczekiwania gości
W Polsce funkcjonuje przeszło 2 600 hoteli. W 2025 roku było ich blisko 50 więcej niż rok wcześniej, a liczba miejsc noclegowych zwiększyła się z 321 tys. do 334,7 tys., co oznacza wzrost o 4,3 proc. rok do roku.
W perspektywie dekady rozwój rynku był imponujący, od 2015 roku liczba miejsc noclegowych w kraju zwiększyła się o około 42 proc.
Rośnie znaczenie hoteli działających pod międzynarodowymi markami. W marcu br. w Polsce funkcjonowały 263 hotele, pod 58 markami, które należały do 17 międzynarodowych sieci. Obiekty sieciowe stanowią ponad 10 proc. wszystkich hoteli w Polsce, ale odpowiadają za znacznie większą część podaży pokoi oraz dominują w segmencie nowych inwestycji.
Najbardziej widoczną zmianą ostatnich lat, nie jest liczba nowych hoteli, ale ich wielkość. Powstające w Polsce obecnie obiekty są zdecydowanie większe niż kilka lat temu. Inwestorzy coraz częściej realizują projekty liczące kilkaset pokoi.
Najbardziej spektakularnym przykładem jest otwarty w tym roku Hotel Gołębiewski w Pobierowie z około 1200 pokojami. Podobny kierunek widoczny jest również w największych miastach.
W Warszawie, w miejscu wyburzonego hotelu Gromada Lotnisko powstał kompleks Campanile PRIME Warsaw Airport i Première Classe Warsaw Airport oferujący łącznie ponad 390 pokoi.
Inwestycja stanowi przykład coraz częściej obserwowanego na rynku zastępowania starszych hoteli nowoczesnymi obiektami funkcjonującymi pod rozpoznawalnymi markami międzynarodowymi.
Coraz większy format inwestycji widoczny jest również w regionach turystycznych.
W ciągu ostatnich dziesięciu lat przeciętna wielkość hotelu w pasie górskim zwiększyła się z około 60 do blisko 90 pokoi, natomiast nad Bałtykiem z około 70 do około 100 pokoi. Nowa podaż w sektorze podbija zatem, nie tylko liczba obiektów, ale również ich skala.
Hotele nowe i modernizowane: Warszawa liderem regionu
Warszawa zajmuje pozycję lidera w sektorze hotelowym, nie tylko w Polsce, ale pod względem przyrostu podaży także w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
W 2025 roku na warszawskim rynku otwarte zostały hotele Puro Old Town oraz Moxy City, a w 2026 roku rynek warszawski powiększył się o kompleks Campanile PRIME – Première Classe Warsaw Airport.
W przygotowaniu pozostają również Canopy by Hilton, AC by Marriott Port Praski oraz Staycity Aparthotel, a kolejne inwestycje obejmują m.in. Cloud One, Holiday Inn Express, trzeci warszawski hotel Puro oraz przebudowę hotelu Regent pod markę JW Marriott.
W połowie tego roku Warszawa dysponowała bazą liczącą ponad 19,2 tys. pokoi hotelowych, pozostając największym rynkiem w kraju. W 2025 roku liczba pokoi wzrosła o 5,5 proc., co było najwyższym wynikiem wśród największych miast CEE.
Coraz wyraźniej rośnie także znaczenie rynków regionalnych. W Krakowie po zakończeniu fali nowych inwestycji w okresie 2021–2024 rynek osiągnął w 2025 roku wyższe obłożenie niż przed pandemią, mimo że w ciągu kilku lat oddano tam do użytku około 2 tys. nowych pokoi.
Ponadto, po raz pierwszy od 2019 roku średnioroczne obłożenie w Krakowie było wyższe niż w Warszawie. Dodatkowym impulsem dla zwiększenia rentowności krakowskiego rynku będzie bardzo ograniczona nowa podaż w 2026 roku.
Hotele nowe i nie tylko: zróżnicowane inwestycyjnie regiony w Polsce
Kraków pozostaje jednym z najaktywniejszych rynków inwestycyjnych w kraju.
W mieście rozpoczęto realizację pierwszego w Polsce hotelu JW Marriott, drugiego w kraju Nobu Hotel oraz pierwszego hotelu The Hoxton. W kolejnych latach ofertę uzupełnią również Arche Hotel oraz Le Méridien, powstający po modernizacji hotelu Royal.
W Trójmieście z kolei rynek osiągnął w 2025 roku najwyższą średnią cenę hotelową w Polsce. Jednocześnie nowa podaż pozostawała ograniczona, co sprzyjało poprawie wyników operacyjnych.
Największa fala nowych inwestycji dopiero jednak nadchodzi. W budowie lub przygotowaniu znajdują się m.in. Renaissance, Golden Tulip, Radisson Blu, Swissôtel oraz Q Hotel Plus, które w najbliższych latach zwiększą podaż o ponad tysiąc pokoi.
Z kolei Wrocław odnotował największy przyrost podaży w kraju. W ciągu półtora roku na wrocławskim rynku oddanych zostało ponad 1,3 tys. pokoi. Tak dynamiczny wzrost przełożył się w tym przypadku na pogorszenie wyników operacyjnych. W 2025 roku Wrocław jako jedyny duży rynek w Europie Środkowo-Wschodniej zanotował spadek, zarówno obłożenia, jak i wskaźnika RevPAR, pozostając obecnie najsłabszym spośród pięciu największych rynków miejskich w Polsce.
Poznań natomiast pozostaje przykładem rynku rozwijającego się ostrożnie. Po latach bardzo ograniczonej aktywności inwestycyjnej w mieście przygotowywane są kolejne projekty, w tym Four Points by Sheraton, Hotel de Rome oraz Y3 Signature, które mogą stopniowo zwiększyć znaczenie regionu na hotelowej mapie kraju.
Hotele nowe i modernizowane: kurorty podbijają standard
Silna aktywność inwestycyjna utrzymuje się również w regionach turystycznych. W ostatniej dekadzie liczba pokoi hotelowych zwiększyła się o ponad 80 proc. w pasie górskim i o około 54 proc. na Wybrzeżu. Rozwój ten nie wynika wyłącznie z rosnącej liczby inwestycji, ale również budowy większych obiektów.
Nad Bałtykiem 2025 rok przyniósł otwarcia m.in. takich hoteli jak Shellter Resort & Spa w Rogowie, Baltic Infinity i Sea & Forest Resort w Międzyzdrojach, Nickel Resort & Wellness w Grzybowie, Baltic Jet Luxury Aparthotel w Ustroniu Morskim oraz Lido by BlueApart w Juracie. Łącznie na rynek trafiło ponad 960 nowych pokoi i apartamentów.
Największym wydarzeniem pierwszej połowy 2026 roku było uruchomienie Hotelu Gołębiewski w Pobierowie z około 1 200 pokojami, jednej z największych inwestycji hotelowych zrealizowanych w Polsce. Wśród powstających projektów są m.in. The Sea Resort w Międzyzdrojach, Essence Baltic Resort & Spa w Dziwnowie, The One by Sun & Snow w Ustroniu Morskim oraz hotel Mariner w Krynicy Morskiej.
Dynamicznie rozwijają się także regiony górskie. Po otwarciu Mövenpick Resort & Spa oraz Forest Resort & Spa w Sudetach realizowane są kolejne inwestycje, w tym Harmony Valley Resort w Szklarskiej Porębie oraz Witkac Residence by Aries w Zakopanem.
W Muszynie rozpoczął działalność Arche Metalowiec, a na Mazurach ofertę uzupełniły Aries Lago Park Hotel & Spa oraz Blue & Green Masurian Hotel.
Rosnąca aktywność inwestycyjna w kurortach potwierdza, że rynek hotelowy coraz skuteczniej odpowiada na zmieniające się preferencje podróżnych. Coraz większego znaczenia nabierają obiekty oferujące rozbudowaną infrastrukturę rekreacyjną, gastronomiczną i wellness, odpowiadające na potrzeby turystyki wypoczynkowej, jak i pobytów typu bleisure.
Nowa fala inwestycji oparta jest na modernizacjach i silnych markach
- Jednym z najbardziej widocznych trendów w sektorze jest rosnąca liczba modernizacji, przebudów oraz rebrandingu istniejących obiektów. Coraz częściej inwestorzy wykorzystują atrakcyjnie położone nieruchomości, dostosowując je do obecnych standardów zamiast budować nowe - wskazuje Katarzyna Tencza.
Repozycjonowanie staje się dziś równie ważnym źródłem nowej podaży na rynku hotelowym, jak nowe projekty. Najbliższe lata będą należeć do inwestycji realizowanych pod silnymi markami oraz projektów typu conversion – dodaje ekspertka Walter Herz..
Proces modernizacji widoczny jest zarówno w największych aglomeracjach, jak i na rynkach regiona
nych, czego przykładem jest dawny Hotel Tychy&Tychy Prime, który funkcjonuje obecnie jako B&B Hotel Tychy. Modernizacje obejmują również obiekty premium. W Warszawie hotel Regent zostanie przebudowany pod markę JW Marriott, natomiast w Krakowie dawny hotel Royal powróci jako Le Méridien.
Zmienia się także mapa marek obecnych na polskim rynku. W najbliższych latach zadebiutują m.in. Swissôtel, Grand Mercure oraz Pullman, a rozwój zapowiadają również Canopy by Hilton, TRIBE, Mövenpick i inne marki z segmentu premium.
Rosnąca liczba projektów realizowanych pod międzynarodowymi brandami potwierdza rosnącą atrakcyjność Polski dla globalnych operatorów hotelowych.
Zmianom ilościowym towarzyszy również ewolucja struktury rynku. Hotele trzygwiazdkowe pozostają największym segmentem, odpowiadając za ponad 46 proc. podaży, jednak najszybciej rozwija się segment cztero- i pięciogwiazdkowy.
Coraz większą rolę odgrywają obiekty oferujące zaplecze konferencyjne, gastronomiczne oraz strefy wellness i SPA, co odzwierciedla rosnące oczekiwania gości oraz dojrzewanie krajowego rynku.
Dziennikarz i redaktor od 1978 r. Z marką INFOR związany od 1995 r. z przerwą w latach 2011-2023. Najpierw był autorem artykułów i redaktorem papierowych czasopism m.in. naczelnym Prawa i Życia, Adwokata Domowego oraz I zastępcą redaktora naczelnego Dziennika Gazety Prawnej. Teraz, od października 2023 r. już jako dziennikarz i redaktor internetowy przygotowuje i publikuje artykuły na portalu INFOR.pl.