Jak ważny jest dziś dostęp do energii i odpowiedniej mocy? Czy jest to czynnik, który zaczyna decydować o możliwościach rozwoju nieruchomości komercyjnej?
Coraz więcej urządzeń i procesów wykorzystuje energię elektryczną, a jednocześnie pojawiają się rozwiązania, których jeszcze kilkanaście lat temu w nieruchomościach właściwie nie było. Rozwija się infrastruktura ładowania samochodów elektrycznych, upowszechniają się pompy ciepła, fotowoltaika i magazyny energii, rośnie znaczenie automatyki. Zmieniają się również potrzeby samych najemców. W parku logistycznym przedsiębiorstwo może chcieć elektryfikować flotę, a w obiekcie przemysłowym rozwój produkcji może wymagać znacznie większej mocy niż wcześniej.
Energia przestaje więc być wyłącznie pozycją w rachunku kosztów. Dostęp do odpowiedniej mocy może wpływać na to, co w danej nieruchomości będzie można zrobić. Jeżeli właściciel znajdzie najemcę, który chce uruchomić nowe urządzenia, rozbudować działalność albo stworzyć dużą liczbę punktów ładowania, może się okazać, że przeszkodą nie jest powierzchnia czy koszt inwestycji, lecz możliwości istniejącej infrastruktury. Zwiększenie mocy przyłączeniowej nie zawsze jest szybkie i łatwe, a w niektórych miejscach ograniczeniem może być również stan sieci zewnętrznej. Dlatego właściciele powinni coraz częściej patrzeć na energetykę w dłuższej perspektywie. Nie wystarczy wiedzieć, czy infrastruktura odpowiada dzisiejszym potrzebom. Trzeba również zastanowić się, jakie wymagania mogą pojawić się za kilka lat i czy obiekt będzie można do nich dostosować.
Nie oznacza to oczywiście, że każda nieruchomość powinna już dzisiaj zwiększać zamówioną moc albo inwestować w magazyn energii. Kapitał powinien być wydawany wtedy, kiedy istnieje ku temu gospodarcze uzasadnienie. Trzeba jednak znać możliwości i ograniczenia własnej infrastruktury, aby móc odpowiednio wcześnie reagować.
Ciekawym pomysłem jest OSDN, czyli operator systemu dystrybucyjnego działający na wydzielonym obszarze. W modelu Ekovoltis właściciel zachowuje własność infrastruktury energetycznej, ale oddaje ją nam w dzierżawę, a my przejmujemy obowiązki operatora. Dzięki temu ma partnera, który zna jego sieć, odpowiada za prowadzenie działalności dystrybucyjnej i może uczestniczyć w planowaniu dalszego rozwoju infrastruktury.
Z czego wynika wzrost zapotrzebowania na moc w nieruchomościach komercyjnych? Czy największą zmianą będzie elektromobilność, czy trzeba patrzeć znacznie szerzej?
Elektromobilność jest najbardziej widocznym przykładem, ponieważ łatwo sobie wyobrazić skalę zmiany. Kilka ładowarek na parkingu zazwyczaj nie stanowi wielkiego wyzwania. Jeżeli jednak park logistyczny będzie musiał obsłużyć dziesiątki elektrycznych samochodów dostawczych albo ciężarowych, zapotrzebowanie na moc może wyglądać zupełnie inaczej.
Nie ograniczałbym jednak tej zmiany do transportu. Znacznie szerszym zjawiskiem jest elektryfikacja kolejnych funkcji nieruchomości. Dotyczy to między innymi ogrzewania i chłodzenia. Jeżeli energię dostarczaną wcześniej w innej postaci zastępujemy energią elektryczną, zmienia się zarówno całkowite zużycie prądu, jak i chwilowe zapotrzebowanie na moc. Do tego dochodzi automatyzacja. Nowoczesne magazyny, zakłady przemysłowe czy centra handlowe wykorzystują coraz więcej urządzeń technicznych, systemów wentylacyjnych i chłodniczych, automatyki oraz infrastruktury informatycznej. W niektórych rodzajach działalności zapotrzebowanie na energię może więc rosnąć bardzo szybko. Szczególnie wyraźnie widać to w logistyce. Dzisiejszy park logistyczny potrzebuje energii między innymi do oświetlenia, ogrzewania i zasilania urządzeń wykorzystywanych przez najemców. W przyszłości ten sam obiekt może jednocześnie ładować flotę samochodów. Budynki pozostaną te same, lecz wymagania wobec infrastruktury energetycznej będą zupełnie inne.
Trzeba przy tym odróżnić zużycie energii od zapotrzebowania na moc. Dla właściciela nieruchomości ograniczeniem nie zawsze będzie to, ile energii obiekt zużywa w ciągu miesiąca czy roku. Problem może polegać na tym, ile urządzeń trzeba zasilić jednocześnie. Dwa obiekty o podobnym rocznym zużyciu energii mogą więc stawiać sieci zupełnie inne wymagania. Jeżeli w jednym zużycie jest stosunkowo równomierne, a w drugim duża część urządzeń pracuje jednocześnie w określonych godzinach, potrzebna moc będzie inna. Dlatego największą zmianą nie jest sama elektromobilność. Jest nią rosnąca zależność funkcjonowania nieruchomości od energii elektrycznej. Moc staje się zasobem, którym trzeba rozsądnie gospodarować.
Pierwszą odpowiedzią na rosnące zapotrzebowanie wydaje się rozbudowa przyłącza. Czy zawsze jest to najlepsze rozwiązanie, czy część problemów można rozwiązać, lepiej wykorzystując istniejącą infrastrukturę?
Rozbudowa przyłącza jest rozwiązaniem najbardziej oczywistym, ale nie zawsze najlepszym. Jeżeli nieruchomość trwale potrzebuje większej mocy, a zapotrzebowanie będzie rosło, zwiększenie możliwości przyłączeniowych może być konieczne. Wcześniej warto jednak dokładnie sprawdzić, w jaki sposób wykorzystywana jest moc już dostępna. Zapotrzebowanie nieruchomości zmienia się w ciągu doby, tygodnia i roku. Poszczególni najemcy mają odmienne potrzeby, a urządzenia pracują w różnych godzinach. Może się więc okazać, że nie brakuje mocy przez cały czas. Problem występuje jedynie w krótkich okresach, gdy wiele urządzeń pracuje równocześnie.
Dobrym przykładem jest ładowanie samochodów elektrycznych. Jeżeli kilkadziesiąt pojazdów zostanie podłączonych do ładowarek w tej samej chwili i każdy zacznie pobierać największą możliwą moc, obciążenie gwałtownie wzrośnie. Nie oznacza to jednak, że wszystkie samochody muszą zostać naładowane natychmiast. Jeżeli wiemy, kiedy mają ponownie wyjechać, ładowanie można rozłożyć w czasie.
Podobnie można postępować z innymi urządzeniami. Nie chodzi o ograniczanie działalności najemców ani pogarszanie warunków w budynku, lecz o unikanie zbędnych szczytów zapotrzebowania. Pomocna może być również własna produkcja energii. Fotowoltaika w określonych godzinach może pokrywać część zapotrzebowania obiektu. Nie jest oczywiście prostym zamiennikiem mocy dostępnej z sieci, ponieważ jej produkcja zależy od pory dnia i pogody, ale może stanowić część rozwiązania.
Inne możliwości daje magazyn energii. Może gromadzić energię przy mniejszym obciążeniu i oddawać ją w okresach największego zapotrzebowania. W odpowiednich warunkach pozwala to ograniczyć szczytowy pobór mocy. Nie oznacza to, że magazyn będzie opłacalny w każdym obiekcie. Każda taka inwestycja wymaga osobnego rachunku.
Najpierw potrzebujemy więc dobrych danych. Musimy wiedzieć, kiedy nieruchomość zużywa energię, jak wygląda jej obciążenie, które urządzenia odpowiadają za jego największe wzrosty i jak zmienią się potrzeby po przeprowadzeniu planowanych inwestycji. Dopiero wtedy można rozstrzygnąć, czy należy rozbudować przyłącze, zastosować magazyn energii, lepiej sterować zużyciem, czy połączyć kilka rozwiązań. Najdroższa może się bowiem okazać nie sama rozbudowa infrastruktury, lecz inwestycja wykonana zbyt wcześnie albo w większej skali, niż rzeczywiście było to potrzebne.
Jaką rolę może odegrać w tym OSDN? Sam operator przecież nie tworzy dodatkowej energii ani dodatkowej mocy.
To bardzo ważne zastrzeżenie. Samo uruchomienie OSDN nie sprawi, że w nieruchomości nagle pojawi się dodatkowa moc. Operator nie zastąpi sieci zewnętrznej ani nie zmieni fizycznych możliwości istniejącego przyłącza. Znaczenie OSDN polega na czymś innym. Pozwala spojrzeć na lokalną infrastrukturę energetyczną jako na jedną całość, za której funkcjonowanie odpowiada wyspecjalizowany operator. W dużej nieruchomości mamy wielu odbiorców, różne sposoby korzystania z energii, wspólną sieć wewnętrzną, a coraz częściej także własne źródła wytwarzania, magazyny czy urządzenia do ładowania samochodów. Wszystkie te elementy są ze sobą powiązane.
Jeżeli chcemy dobrze wykorzystać istniejące możliwości, musimy przede wszystkim wiedzieć, co dzieje się w sieci. Potrzebne są wiarygodne dane o zużyciu, obciążeniu poszczególnych jej części oraz okresach największego zapotrzebowania. Dopiero wtedy można ocenić, gdzie rzeczywiście znajduje się ograniczenie i jakie rozwiązanie ma największy sens. OSDN porządkuje więc przede wszystkim sposób zarządzania lokalną dystrybucją energii. Mamy jednego operatora, który zna sieć i sposób jej wykorzystania. Dzięki temu decyzje dotyczące infrastruktury mogą uwzględniać potrzeby całej nieruchomości, a nie jedynie pojedyncze problemy zgłaszane przez kolejnych użytkowników.
Załóżmy, że jeden najemca chce zwiększyć moc, drugi planuje uruchomienie ładowarek, a właściciel rozważa instalację fotowoltaiczną i magazyn energii. Można traktować każdą z tych spraw oddzielnie, ale rozsądniej jest sprawdzić, jak będą na siebie oddziaływały i jaki wpływ wywrą na całą sieć. Czasami okaże się, że istniejąca infrastruktura ma jeszcze niewykorzystane możliwości. W innym przypadku trzeba będzie ograniczyć szczyty obciążenia, zmodernizować część sieci albo zwiększyć moc przyłączeniową. OSDN nie przesądza, które rozwiązanie należy wybrać. Pozwala natomiast podjąć decyzję na podstawie danych i znajomości całego obiektu.
Z punktu widzenia właściciela oznacza to możliwość wcześniejszego planowania. Zamiast dowiadywać się o ograniczeniach infrastruktury w chwili, gdy nowy najemca zgłasza zapotrzebowanie na dodatkową moc, można wcześniej wiedzieć, jakie możliwości ma nieruchomość i gdzie w przyszłości mogą pojawić się trudności.
Czy dobre zarządzanie energetyką może zatem zwiększać atrakcyjność nieruchomości dla najemców?
Tak, choć nie twierdziłbym, że energetyka stanie się nagle najważniejszym kryterium wyboru nieruchomości. Najemca nadal będzie zwracał uwagę przede wszystkim na lokalizację, czynsz, jakość obiektu, dostępność komunikacyjną czy możliwość dostosowania powierzchni do swoich potrzeb. Coraz częściej odpowiednie parametry energetyczne mogą jednak stać się warunkiem koniecznym. Najlepiej widać to w przypadku przedsiębiorstw o większym zapotrzebowaniu na moc. Jeżeli firma chce uruchomić zautomatyzowane centrum logistyczne, rozbudowane urządzenia chłodnicze albo zelektryfikować flotę, sama informacja o dostępnej powierzchni nie wystarczy. Musi wiedzieć, czy będzie w stanie zasilić urządzenia potrzebne do prowadzenia działalności.
Przewagę może mieć wówczas obiekt, którego właściciel zna możliwości swojej infrastruktury i potrafi udzielić konkretnej odpowiedzi. Wie, jaką moc może zapewnić obecnie, jakie ma rezerwy, gdzie znajdują się ograniczenia i jakie są możliwości dalszej rozbudowy. Dla najemcy oznacza to większą pewność. Wybór lokalizacji często wiąże się przecież ze znacznymi nakładami. Przedsiębiorstwo kupuje urządzenia, organizuje logistykę, zatrudnia pracowników i planuje działalność na wiele lat. Niepewność dotycząca możliwości zasilania tych procesów może być poważnym argumentem przeciwko danej lokalizacji.
Znaczenie ma również zdolność do odpowiadania na późniejsze potrzeby najemcy. Firma, która dzisiaj wynajmuje powierzchnię, za kilka lat może działać na większą skalę, zautomatyzować część procesów albo rozpocząć elektryfikację floty. Dobra nieruchomość powinna, w rozsądnych granicach, umożliwiać taki rozwój. Energetyka może więc stać się jednym z elementów dobrej oferty w sektorze nieruchomości komercyjnych. Nie zastąpi dobrej lokalizacji ani właściwego zarządzania obiektem, ale w przypadku niektórych najemców może przesądzić o wyborze pomiędzy dwiema porównywalnymi ofertami.
