Ceny mieszkań, raty kredytów. Polski rynek nieruchomości w pigułce [RAPORT]

14 sierpnia 2016, 07:13

W środku sezonu wakacyjnego dokonaliśmy analizy cen transakcyjnych z trzech ostatnich miesięcy. Wśród siedmiu miast poddanych analizie, w trzech przypadkach ceny są wyższe niż przed miesiącem. W Gdyni wzrosty są najwyższe, a średni koszt metra kwadratowego po raz pierwszy od prawie roku przekroczył 5 000 zł (5 241 zł). Wakacyjne zwyżki cen nie powinny dziwić, ponieważ w tym okresie do gry wchodzą inwestorzy nabywający nieruchomości o podwyższonym standardzie. Jednakże analizując sytuację panującą na rynku w analogicznym okresie zeszłego roku, zauważymy, że nie dochodziło do istotnych wahań cen. W sąsiednim Gdańsku za metr kwadratowy płacono 5 605 zł, a różnica pomiędzy przeciętnymi obecnymi cenami transakcyjnymi, a tymi sprzed roku wynosi ponad 11%. Tu, podobnie jak w Gdyni, sprzedają się nie tylko mieszkania na osiedlach zlokalizowanych na obrzeżach, ale też świetnie zlokalizowane apartamenty, które wydają się być idealne pod wynajem. Trzecim z miast, gdzie nabywcy przeprowadzali transakcje po wyższych cenach niż w zeszłym roku, jest Wrocław. Za metr kwadratowy w stolicy Dolnego Śląska płacimy 5 432 zł, czyli o prawie 3% więcej niż w poprzednie wakacje. / Media

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, wakacje na wtórnym rynku nieruchomości upływają pod znakiem dużej aktywności kupujących. Zwłaszcza inwestorzy mają duży wpływ na kształtowanie się lokalnych rynków, np. w Gdańsku czy Krakowie. Sektor mieszkaniowy jest przez nich postrzegany jako bezpieczna przystań dla oszczędności, więc znaczna część ostatnich zakupów dotyczy lokali przeznaczonych na wynajem.

1 Lipiec był miesiącem zmniejszonych obrotów na rynku kredytów hipotecznych. Według BIK liczba wniosków spadła o blisko 10% w porównaniu do lipca ubiegłego roku. Expander zwraca jednak uwagę, że przyczyną tego wcale nie jest zablokowanie możliwości wnioskowania o przyszłoroczne dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Przed rokiem zainteresowanie MdM było bowiem zbliżone. Przyczyny są inne.

Lipiec był miesiącem zmniejszonych obrotów na rynku kredytów hipotecznych. Według BIK liczba wniosków spadła o blisko 10% w porównaniu do lipca ubiegłego roku. Expander zwraca jednak uwagę, że przyczyną tego wcale nie jest zablokowanie możliwości wnioskowania o przyszłoroczne dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Przed rokiem zainteresowanie MdM było bowiem zbliżone. Przyczyny są inne.

Media

Reklama

2 Przypomnijmy, że na początku lipca BGK wstrzymało przyjmowanie wniosków o dopłaty na przyszły rok. W rezultacie z puli na 2017 r. i 2018 r. na tego rodzaju wsparcie zarezerwowano w minionym miesiącu zaledwie niecałe 35 mln zł. To ogromny spadek w porównaniu z czerwcem, kiedy wykorzystano aż 117 mln zł. Przypomnijmy jednak, że w sierpniu 2015 r. było to 33,7 mln zł, czyli nawet nieco mniej niż obecnie. To nie zmiany w programie MdM miały negatywny wpływ na spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi w porównaniu z sytuacją sprzed roku.

Przypomnijmy, że na początku lipca BGK wstrzymało przyjmowanie wniosków o dopłaty na przyszły rok. W rezultacie z puli na 2017 r. i 2018 r. na tego rodzaju wsparcie zarezerwowano w minionym miesiącu zaledwie niecałe 35 mln zł. To ogromny spadek w porównaniu z czerwcem, kiedy wykorzystano aż 117 mln zł. Przypomnijmy jednak, że w sierpniu 2015 r. było to 33,7 mln zł, czyli nawet nieco mniej niż obecnie. To nie zmiany w programie MdM miały negatywny wpływ na spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi w porównaniu z sytuacją sprzed roku.

Media

3 Pierwszą faktyczną przyczyną jest najprawdopodobniej utrzymywanie się problemu z uzyskaniem kredytu na budowę domu na działce rolnej. Przypomnijmy, że ustawa o obrocie gruntami spowodowała, że taka działka nie jest wystarczającym zabezpieczeniem dla kredytu. Banki zaczęły więc wymagać dodatkowych zabezpieczeń np. mieszkania. Wiele osób nie jest w stanie jednak takiego wymagania spełnić i wstrzymuje się z budową. Na szczęście Sejm uchwalił już nowelizację ustawy, która ma usunąć ten problem. Miejmy nadzieję, że szybko zaakceptują ją również Senat i Prezydent.

Pierwszą faktyczną przyczyną jest najprawdopodobniej utrzymywanie się problemu z uzyskaniem kredytu na budowę domu na działce rolnej. Przypomnijmy, że ustawa o obrocie gruntami spowodowała, że taka działka nie jest wystarczającym zabezpieczeniem dla kredytu. Banki zaczęły więc wymagać dodatkowych zabezpieczeń np. mieszkania. Wiele osób nie jest w stanie jednak takiego wymagania spełnić i wstrzymuje się z budową. Na szczęście Sejm uchwalił już nowelizację ustawy, która ma usunąć ten problem. Miejmy nadzieję, że szybko zaakceptują ją również Senat i Prezydent.

Media

4 Kolejnym powodem może być znaczący spadek dostępności kredytów. Dla przykładu. rodzina z dochodem wynoszącym 5 000 zł netto ma dziś zdolność kredytową aż o prawie 100 000 zł niższą niż przed rokiem. Częściowo jest to wynik zmian, jakie na bankach wymusiła KNF.

Kolejnym powodem może być znaczący spadek dostępności kredytów. Dla przykładu. rodzina z dochodem wynoszącym 5 000 zł netto ma dziś zdolność kredytową aż o prawie 100 000 zł niższą niż przed rokiem. Częściowo jest to wynik zmian, jakie na bankach wymusiła KNF.

Media

5 Wpłynął na to jednak również wzrost marż. Jej średni poziom dla kredytu z wysokim (25%) wkładem własnym wynosi obecnie 2,08% i jest o 0,31 p.p. wyższy niż przed rokiem. W tym czasie podwyżki wprowadziły niemal wszystkie banki.

Wpłynął na to jednak również wzrost marż. Jej średni poziom dla kredytu z wysokim (25%) wkładem własnym wynosi obecnie 2,08% i jest o 0,31 p.p. wyższy niż przed rokiem. W tym czasie podwyżki wprowadziły niemal wszystkie banki.

Media

6 Jedynie w Millennium i BOŚ marża jest dokładnie taka, jak w sierpniu ubiegłego roku. Trzeba jednak wyróżnić tu także PKO BP, w którym zmiana jest symboliczna (o 0,02 p.p.). Podwyżki miały miejsce jednak przede wszystkim na początku roku. W ostatnim czasie banki nie wprowadzają istotnych zmian.

Jedynie w Millennium i BOŚ marża jest dokładnie taka, jak w sierpniu ubiegłego roku. Trzeba jednak wyróżnić tu także PKO BP, w którym zmiana jest symboliczna (o 0,02 p.p.). Podwyżki miały miejsce jednak przede wszystkim na początku roku. W ostatnim czasie banki nie wprowadzają istotnych zmian.

Media

Reklama

7 Podczas gdy deweloperzy odnotowują rekordowe wyniki sprzedaży, również rynek wtórny przeżywa duże ożywienie. Te same grupy potencjalnych nabywców, które są zainteresowane ofertą deweloperów, poszukują ciekawych propozycji także wśród używanych mieszkań. Nadal obok osób wspierających się kredytem, nie brakuje też tych płacących gotówką, stanowią oni nawet połowę wszystkich zainteresowanych zakupem nieruchomości. Ruch na rynku wzmacnia w dalszym ciągu aktywność inwestorów. Sektor mieszkaniowy jest przez nich postrzegany jako bezpieczna przystań dla oszczędności, więc znaczna część ostatnich zakupów dotyczy lokali przeznaczonych na wynajem.