Teraz ten model ma przejść gruntowną zmianę. Uchwalone przez Sejm regulacje nie oznaczają końca najmu krótkoterminowego w Polsce, ale mogą wyraźnie ograniczyć możliwość wynajmowania mieszkań turystom za pośrednictwem internetowych platform rezerwacyjnych. Właściciele nie będą mogli zakładać, że każdy lokal, niezależnie od charakteru budynku czy relacji z pozostałymi mieszkańcami, będzie można bez przeszkód wykorzystywać do obsługi krótkich pobytów.
Nowe przepisy zakładają obowiązek rejestracji obiektów, umieszczania numeru ewidencyjnego w ogłoszeniach oraz możliwość nakładania wysokich kar na podmioty działające poza wymaganym systemem. Jednocześnie większe znaczenie mają zyskać decyzje samorządów, a także uchwały podejmowane przez wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe.
Właśnie te dwa ostatnie elementy mogą okazać się dla rynku szczególnie istotne. O tym, czy najem krótkoterminowy będzie można prowadzić w konkretnym miejscu, nie zawsze zdecyduje już wyłącznie właściciel mieszkania. Znaczenie będą miały również zasady przyjęte w budynku i ewentualne ograniczenia wprowadzone przez gminę.
Dla inwestorów oznacza to konieczność dokładniejszej analizy ryzyka. Lokal, który dziś przynosi dochody z rezerwacji turystycznych, w przyszłości może wymagać zmiany sposobu użytkowania. W przypadku części nieruchomości może to oznaczać przejście na najem długoterminowy, a w innych – decyzję o sprzedaży.
Spółdzielnie mogą mieć problem. Kluczowe będą głosy wszystkich członków
Jednym z najważniejszych elementów nowych regulacji są możliwości wprowadzania ograniczeń na poziomie spółdzielni mieszkaniowych. W tym przypadku istotne znaczenie ma jednak sposób podejmowania decyzji i wymagany próg głosów.
Zgodnie z opisanymi zasadami uchwała wymaga uzyskania bezwzględnej większości głosów wszystkich uprawnionych do głosowania członków spółdzielni, a nie tylko osób obecnych na walnym zgromadzeniu. W praktyce może to stanowić bardzo poważną przeszkodę, ponieważ frekwencja na takich zebraniach bywa niska.
– W praktyce spółdzielczej, gdzie frekwencja na walnych zgromadzeniach wynosi często od kilku do kilkunastu procent, zdobycie głosów bezwzględnej większości wszystkich członków spółdzielni graniczy z cudem – zwraca uwagę Barbara Bugaj, główna analityczka ds. rynku nieruchomości w SonarHome.pl, platformie do bezpłatnej wyceny mieszkania i znalezienia agenta.
- To potężna bariera chroniąca dotychczasowy stan prawny. Co istotne, w spółdzielni o wyniku nie decyduje liczba posiadanych mieszkań – co do zasady każdy członek ma jeden głos, zaś uchwałę podejmuje walne zgromadzenie całej spółdzielni, a nie mieszkańcy pojedynczego budynku. Realnie decydujący nie będzie więc opór wobec inwestorów, lecz bierność spółdzielców – dodaje.
W rezultacie wprowadzenie zakazu w spółdzielni może okazać się znacznie trudniejsze, niż mogłoby się wydawać. Nawet jeśli część mieszkańców sprzeciwia się obecności turystów, sam sprzeciw nie wystarczy. Konieczne będzie zebranie odpowiedniej liczby głosów, co przy niskiej frekwencji i dużej liczbie członków może znacząco utrudnić podjęcie uchwały.
Co więcej, głosowanie nie ogranicza się do osób mieszkających w konkretnym budynku, w którym prowadzony jest najem krótkoterminowy. Decyzja zapada na poziomie całej spółdzielni. To oznacza, że mieszkańcy jednego bloku mogą nie mieć wystarczającego wpływu na rozstrzygnięcie, nawet jeśli to właśnie oni najbardziej odczuwają skutki działalności turystycznej.
Z punktu widzenia inwestorów taka konstrukcja może stanowić pewną ochronę przed lokalnymi próbami ograniczenia najmu. Nie daje jednak pełnego bezpieczeństwa, ponieważ pozostają jeszcze inne narzędzia, w tym regulacje dotyczące wspólnot mieszkaniowych i stref wyznaczanych przez samorządy.
We wspólnotach mieszkaniowych sąsiedzi mogą mieć znacznie więcej do powiedzenia
Inaczej wygląda sytuacja we wspólnotach mieszkaniowych. Tutaj głosy liczone są co do zasady według udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie według liczby członków. To istotna różnica, która może przesądzać o tym, czy uda się wprowadzić ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego.
W budynkach typowo inwestycyjnych, w których znaczna część mieszkań jest przeznaczona na wynajem turystyczny, właściciele dysponujący większością udziałów mogą skutecznie blokować uchwały niekorzystne dla ich działalności. Jeśli przykładowo 40–70 proc. lokali służy najemowi krótkoterminowemu, inwestorzy mogą mieć wystarczającą siłę głosu, by sprzeciwić się próbom wprowadzenia zakazu.
Nie oznacza to jednak, że właściciele mieszkań turystycznych zawsze będą w uprzywilejowanej sytuacji. W budynkach, w których dominują mieszkańcy korzystający z lokali na własne potrzeby, a najem krótkoterminowy dotyczy zaledwie kilku mieszkań, zebranie większości udziałów może być znacznie łatwiejsze.
Wspólnota może podejmować uchwały także w trybie indywidualnego zbierania głosów. Oznacza to, że głosowanie nie musi ograniczać się do jednego zebrania. Głosy mogą być zbierane przez zarządcę lub osoby zaangażowane w sprawę, które kontaktują się z właścicielami poszczególnych lokali.
To daje mieszkańcom możliwość mobilizacji również wtedy, gdy nie wszyscy uczestniczą w spotkaniach wspólnoty. W praktyce wystarczy, że przeciwnicy najmu krótkoterminowego przekonają odpowiednią liczbę właścicieli do poparcia uchwały.
– Jeśli w budynku jest kilku aktywnych przeciwników najmu i bierna większość, zebranie więcej niż 50 proc. udziałów jest jak najbardziej wykonalne – zwłaszcza w starym budownictwie lub kamienicach, gdzie mieszkańcy stale odczuwają uciążliwości – ocenia Barbara Bugaj.
Dla właścicieli mieszkań wynajmowanych turystom oznacza to, że nawet pojedynczy lokal może stać się przedmiotem sporu, którego konsekwencje będą znacznie poważniejsze niż dotychczasowe niezadowolenie sąsiadów. Jeżeli wspólnota podejmie skuteczną uchwałę ograniczającą najem, inwestor będzie musiał uwzględnić nowe warunki w swojej strategii.
W takich okolicznościach znaczenia nabiera nie tylko lokalizacja samego mieszkania, lecz także struktura własności budynku, relacje między mieszkańcami oraz możliwość uzyskania większości podczas głosowania.
Gminy dostaną nowe narzędzia. Nie wszędzie będzie można wynajmować turystom
Ograniczenia podejmowane przez wspólnoty i spółdzielnie to tylko część zmian. Nowe regulacje przewidują również możliwość tworzenia przez samorządy geograficznych stref, w których najem krótkoterminowy będzie zakazany lub dopuszczony na określonych warunkach.
Rada gminy albo rada miasta będzie mogła wyznaczyć obszary wyłączone z takiej działalności, a także określić wyjątki od zakazu. W grę mają wchodzić również ograniczenia czasowe, dzięki którym wynajem mógłby być dopuszczony tylko w wybranych okresach.
Procedurę uruchamia wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Samorząd nie będzie musiał wcześniej uzyskiwać zgody wspólnot mieszkaniowych ani spółdzielni, aby ustanowić taką strefę. To oznacza, że ograniczenia mogą objąć również nieruchomości, których właściciele mają silną pozycję w swoich budynkach.
Uchwała ustanawiająca strefę będzie mogła wejść w życie najwcześniej sześć miesięcy po jej ogłoszeniu. Właściciele nie muszą więc zakładać, że zmiany wprowadzone przez gminę zaczną obowiązywać natychmiast po podjęciu decyzji. Jednocześnie samo pojawienie się takiej możliwości sprawia, że ryzyko regulacyjne trzeba będzie brać pod uwagę już na etapie wyboru nieruchomości.
Dla inwestorów szczególnie istotne będzie to, że strefa zakazu może obejmować obszar większy niż pojedynczy budynek czy wspólnota. Nawet jeśli właściciel nie ma problemów z sąsiadami, a pozostali mieszkańcy nie podejmują działań przeciwko najmom turystycznym, ograniczenia wprowadzone przez samorząd mogą zmienić warunki prowadzenia działalności.
W praktyce oznacza to, że przed zakupem mieszkania z myślą o wynajmie krótkoterminowym coraz większe znaczenie będzie miała analiza lokalnych planów i polityki samorządu. Atrakcyjna lokalizacja turystyczna nie musi automatycznie oznaczać bezpiecznej inwestycji na wiele lat.
Trzy naruszenia i lokal może zniknąć z ewidencji. Same skargi nie wystarczą
Nowe regulacje przewidują również mechanizm, który może doprowadzić do wykreślenia obiektu z gminnej ewidencji. Chodzi o tak zwaną zasadę trzech naruszeń.
Jeżeli w ciągu sześciu miesięcy w danym lokalu właściwe organy lub służby stwierdzą trzy przypadki naruszenia porządku publicznego albo bezpieczeństwa, obiekt może zostać wykreślony z ewidencji. Chodzi między innymi o sytuacje, w których dochodzi do interwencji policji lub straży miejskiej.
Konsekwencje mogą być dla właściciela bardzo dotkliwe. Wykreślenie z gminnej ewidencji oznacza bowiem również usunięcie obiektu z Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) na co najmniej rok.
Istotne jest jednak rozróżnienie między skargą mieszkańca a naruszeniem potwierdzonym przez właściwe służby. Samo niezadowolenie sąsiadów, nawet jeśli jest uzasadnione, nie wystarczy do uruchomienia mechanizmu wykreślenia. Konieczne będą stwierdzone naruszenia, które spełniają warunki określone w przepisach.
Nie oznacza to, że właściciele mogą zignorować konflikty z mieszkańcami. Powtarzające się zakłócenia porządku, problemy z bezpieczeństwem czy interwencje służb mogą przełożyć się na możliwość dalszego prowadzenia działalności. W konsekwencji odpowiednie zarządzanie lokalem, kontrola zachowania gości i reagowanie na problemy staną się jeszcze ważniejsze.
Dla profesjonalnych operatorów może to oznaczać konieczność wprowadzenia bardziej rygorystycznych procedur obsługi rezerwacji i pobytów. Prywatni właściciele, którzy do tej pory samodzielnie udostępniali mieszkania turystom, będą musieli liczyć się z tym, że brak odpowiedniej organizacji może generować nie tylko konflikty, lecz także ryzyko utraty możliwości wynajmowania lokalu.
Kiedy nowe przepisy zaczną obowiązywać? Nie wszystkie zmiany wejdą w życie jednocześnie
Na etapie opisanym w przedstawionych informacjach ustawa została uchwalona przez Sejm i trafiła do Senatu. Następnie miała jeszcze oczekiwać na podpis prezydenta. Do czasu zakończenia wymaganej procedury legislacyjnej i wejścia przepisów w życie nie można traktować nowych zasad jako już obowiązujących.
Ważne jest również to, że poszczególne rozwiązania mają zacząć działać w różnych terminach. Przepisy dotyczące ograniczeń wprowadzanych przez wspólnoty, spółdzielnie oraz gminnych stref zakazu miałyby wejść w życie 1 stycznia 2028 roku. Oznaczałoby to okres przejściowy, w którym właściciele i operatorzy mogliby przygotować się do nowych warunków.
W przypadku stref ustanawianych przez gminy istotny będzie także termin wejścia w życie konkretnej uchwały. Ponieważ ma ona obowiązywać najwcześniej sześć miesięcy po ogłoszeniu, rzeczywisty moment wprowadzenia ograniczeń na danym obszarze może przypaść później niż data wejścia w życie przepisów ustawowych.
Inaczej mają wyglądać terminy dotyczące rejestracji i kar administracyjnych. Obowiązek związany z Centralnym Wykazem Turystycznych Obiektów Noclegowych oraz sankcje za naruszanie nowych zasad mają zacząć obowiązywać już po 14 dniach od ogłoszenia ustawy.
Kary administracyjne mogą sięgać 50 tys. zł, dlatego kwestie formalne staną się dla właścicieli jednym z podstawowych elementów prowadzenia działalności. Nie wystarczy już samo przygotowanie mieszkania, ustalenie ceny i opublikowanie oferty w serwisie rezerwacyjnym. Konieczne będzie również dopilnowanie obowiązków wynikających z nowych regulacji.
Aparthotele mogą zyskać, a zwykłe mieszkania stracić na atrakcyjności
Zmiany mogą wpłynąć nie tylko na sposób prowadzenia najmu krótkoterminowego, lecz także na wartość poszczególnych nieruchomości. Nie wszystkie lokale będą bowiem narażone na takie samo ryzyko prawne.
W relatywnie korzystnej sytuacji mogą znaleźć się aparthotele i budynki o przeznaczeniu inwestycyjnym, zwłaszcza jeśli struktura własności pozwala inwestorom skutecznie blokować uchwały wspólnoty ograniczające najem. W takich obiektach ryzyko wprowadzenia zakazu przez wspólnotę może być niewielkie.
Nie oznacza to jednak całkowitej ochrony przed ograniczeniami. Samorządowe strefy zakazu mogą obejmować również kategorię tak zwanych innych obiektów, do których zaliczają się nieskategoryzowane aparthotele. Z tego względu samo określenie budynku jako inwestycyjnego nie musi wystarczyć, by zapewnić pełne bezpieczeństwo prowadzonej działalności.
Inaczej może wyglądać sytuacja obiektów formalnie skategoryzowanych, na przykład jako hotele. Ich status ma znaczenie przy ocenie, jakie ograniczenia mogą mieć zastosowanie. Właściciele i inwestorzy będą więc musieli dokładniej sprawdzać nie tylko charakter nieruchomości, ale również jej formalne przeznaczenie i kategorię.
Większą niepewnością mogą zostać objęte mieszkania w tradycyjnych blokach i kamienicach, które są wykorzystywane do obsługi ruchu turystycznego. W ich przypadku na sytuację właściciela mogą wpływać zarówno decyzje wspólnoty, jak i regulacje samorządowe.
Jeśli wspólnota skutecznie przegłosuje ograniczenie najmu, właściciel będzie musiał uwzględnić przewidziany w przepisach okres na zakończenie działalności. Z kolei ryzyko wykreślenia lokalu z ewidencji po powtarzających się naruszeniach może dodatkowo obniżyć atrakcyjność takiej inwestycji.
W efekcie rynek może zacząć wyraźniej rozdzielać nieruchomości przystosowane do profesjonalnego świadczenia usług noclegowych od mieszkań, w których najem turystyczny jest jedynie dodatkowym sposobem zarabiania na posiadanym lokalu.
Prywatni inwestorzy mogą zmienić strategię. Najem długoterminowy wróci do łask?
Największe wyzwania mogą stanąć przed osobami, które kupiły jedno lub dwa mieszkania w zwykłych budynkach wielorodzinnych i przeznaczyły je na wynajem krótkoterminowy. W ich przypadku koszty dostosowania się do nowych przepisów, konieczność prowadzenia dokumentacji, ryzyko kar oraz możliwość wprowadzenia ograniczeń mogą zmienić dotychczasową kalkulację opłacalności.
Część właścicieli może uznać, że dalsze prowadzenie najmu turystycznego nie jest warte ryzyka. Alternatywą będzie przejście na najem długoterminowy, który w wielu przypadkach może zapewnić bardziej przewidywalny model uzyskiwania przychodów. Taka decyzja nie będzie jednak automatyczna, ponieważ rentowność obu form wynajmu zależy między innymi od lokalizacji, kosztów utrzymania nieruchomości, popytu i cen najmu.
Nie można wykluczyć również sprzedaży mieszkań. Jeśli nowe ograniczenia podważą opłacalność dotychczasowego modelu inwestycyjnego, część właścicieli może zdecydować się na wyjście z rynku. W takim przypadku znaczenie będzie miało odpowiednie określenie ceny, uwzględniającej zarówno lokalne warunki rynkowe, jak i potencjalne ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego.
Właścicielom rozważającym sprzedaż może pomóc doświadczony agent nieruchomości, który oceni atrakcyjność lokalu na tle innych ofert, pomoże ustalić cenę odpowiadającą aktualnym realiom i przeprowadzi transakcję. Nie każda nieruchomość przeznaczona dotychczas dla turystów straci na wartości, ale zmieniające się otoczenie prawne może sprawić, że jej potencjał inwestycyjny będzie oceniany inaczej niż dotychczas.
Jaki jest możliwy wpływ nowych regulacji na rynek? – Można sobie wyobrazić sytuacje, że zwiększy się podaż mieszkań na wynajem długoterminowy w niektórych lokalizacjach dużych miast, co może ustabilizować lub delikatnie obniżyć czynsze dla stałych mieszkańców – opisuje Barbara Bugaj. - Może przybyć także ofert lokali wykończonych „pod klucz” dla turystów w budynkach, w których rosną napięcia ze społecznością sąsiedzką. Dodatkowo być może będzie można zauważyć wzrost popytu na lokale w inwestycjach o jednoznacznie określonym przeznaczeniu usługowym lub turystycznym – mówi analityczka SonarHome.pl.
To scenariusz, który pokazuje, że skutki nowych regulacji mogą wykraczać poza samą branżę turystyczną. Jeżeli część mieszkań wróci na rynek najmu długoterminowego, zmienić może się dostępność lokali dla osób szukających mieszkania na stałe. Skala tego zjawiska będzie jednak zależała od liczby właścicieli, którzy rzeczywiście zdecydują się zmienić sposób wykorzystywania swoich nieruchomości.
Rynek wtórny może się podzielić. Jedne nieruchomości zyskają, inne stracą
Nowe przepisy mogą doprowadzić do wyraźniejszego zróżnicowania wartości mieszkań pod względem ich przydatności do prowadzenia najmu krótkoterminowego. Dla jednych nieruchomości zmiany okażą się szansą na umocnienie pozycji, dla innych będą oznaczały wzrost ryzyka i konieczność zmiany strategii.
Potencjalnymi beneficjentami mogą być obiekty stricte inwestycyjne, aparthotele oraz nieruchomości o jednoznacznie określonym przeznaczeniu usługowym lub turystycznym. Szczególnie istotna będzie sytuacja tych budynków, w których inwestorzy dysponują większością udziałów i mogą skutecznie sprzeciwiać się uchwałom ograniczającym najem.
Jednocześnie nawet silna pozycja we wspólnocie nie zapewni pełnej ochrony przed wszystkimi ograniczeniami. Właściciele nadal będą musieli uwzględniać regulacje samorządowe, obowiązki ewidencyjne i konsekwencje naruszeń porządku publicznego.
Większa presja może pojawić się w tradycyjnych blokach i kamienicach, szczególnie tam, gdzie najem turystyczny powoduje konflikty z mieszkańcami. W takich lokalizacjach możliwość przegłosowania ograniczeń oraz ryzyko utraty wpisu do ewidencji po powtarzających się naruszeniach mogą osłabiać atrakcyjność lokali kupowanych z myślą o krótkich pobytach.
W efekcie przy ocenie mieszkania jako inwestycji coraz większe znaczenie może mieć nie tylko jego cena, standard, metraż czy odległość od atrakcji turystycznych. Równie istotne staną się charakter budynku, struktura własności, stanowisko wspólnoty oraz podejście lokalnego samorządu do najmu krótkoterminowego.
Najem krótkoterminowy będzie wymagał profesjonalnego podejścia
Mieszkania udostępniane turystom za pośrednictwem Airbnb i innych platform nie znikną z polskiego rynku. Zmienić może się jednak sposób prowadzenia tej działalności i grono właścicieli, dla których taki model pozostanie atrakcyjny.
Era stosunkowo łatwego zarabiania na pojedynczym mieszkaniu, bez konieczności uwzględniania rozbudowanych obowiązków formalnych i ryzyka związanego z decyzjami wspólnot czy samorządów, może dobiegać końca. Nowe regulacje mają skłonić rynek do większej profesjonalizacji, a tym samym podnieść znaczenie zgodności z przepisami i odpowiedniego przygotowania inwestycji.
Obowiązek wpisu do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, konieczność umieszczania numeru rejestracyjnego w ogłoszeniach na platformach takich jak Airbnb czy Booking oraz kary sięgające 50 tys. zł sprawią, że prowadzenie działalności poza wymaganym systemem będzie obarczone większym ryzykiem.
Profesjonalni operatorzy zarządzający większą liczbą mieszkań mogą być lepiej przygotowani do obsługi obowiązków administracyjnych i organizacyjnych. Dysponujący odpowiednimi procedurami przedsiębiorcy mogą łatwiej dostosować się do nowych wymogów, podczas gdy dla prywatnych właścicieli dodatkowe formalności mogą stanowić istotną barierę.
Zdaniem ekspertki SonarHome.pl o powodzeniu inwestycji coraz częściej będzie decydowała lokalizacja, ale rozumiana szerzej niż tylko bliskość centrum miasta czy atrakcji turystycznych. Znaczenie będzie miało przede wszystkim to, czy obiekt jest formalnie skategoryzowany lub znajduje się w budynku o przeznaczeniu usługowym, czy inwestorzy mają w nim większość udziałów oraz czy dana gmina planuje wprowadzenie strefowego zakazu najmu.
Ważny będzie także poziom konfliktów społecznych w danym miejscu. Nawet atrakcyjnie położony lokal może okazać się ryzykowną inwestycją, jeśli działalność turystyczna wywołuje regularne spory z mieszkańcami, a wspólnota ma realną możliwość przegłosowania ograniczeń.
Z kolei nieruchomości zlokalizowane w budynkach przystosowanych do obsługi turystów, o odpowiednim statusie formalnym i w miejscach, w których nie planuje się ograniczeń, mogą utrzymać atrakcyjność inwestycyjną. Nie oznacza to całkowitego wyeliminowania ryzyka, ale może ułatwić prowadzenie działalności w bardziej przewidywalnych warunkach.
Najem krótkoterminowy nadal może przynosić zyski, jednak coraz większe znaczenie będzie miało to, gdzie znajduje się nieruchomość, jaki ma status i czy właściciel potrafi dostosować działalność do nowych wymogów. Dla rynku oznacza to zmianę reguł gry: zamiast samego zakupu mieszkania i publikacji ogłoszenia coraz częściej potrzebne będą przemyślana strategia, znajomość przepisów i profesjonalne zarządzanie.
