Wspólnota będzie mogła zakazać najmu w nieruchomości
Zmiany znalazły się w rządowym projekcie nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Chodzi o obowiązującą ustawę z 29 sierpnia 1997 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 1944).
Jedna z najdalej idących propozycji dotyczy właścicieli mieszkań wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego. Zgodnie z autopoprawką wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa będzie mogła podjąć uchwałę zakazującą prowadzenia takiej działalności w danej nieruchomości.
Chodzi o możliwość przyjęcia generalnego zakazu zgodnie z zasadami głosowania obowiązującymi w danej wspólnocie lub spółdzielni. W przypadku spółdzielni za przyjęciem uchwały będzie musiało opowiedzieć się ponad 50 proc. osób uprawnionych do głosowania. Jeśli zakaz zostanie przyjęty, przedsiębiorca prowadzący najem krótkoterminowy będzie miał sześć miesięcy na zakończenie działalności w danym budynku.
Ważne
Projektowane przepisy mają więc objąć nie tylko osoby, które dopiero zamierzają rozpocząć taką działalność, lecz także przedsiębiorców już oferujących mieszkania na rynku najmu krótkoterminowego.
Gmina będzie mogła ograniczyć najem w wybranej części miasta
Nowe uprawnienia mają otrzymać także samorządy. Rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, będzie mogła ustanawiać strefy, w których najem krótkoterminowy zostanie ograniczony lub zakazany.
Ograniczenia nie będą musiały obejmować całej miejscowości. Samorząd będzie mógł dostosować je do konkretnych obszarów, określonych rodzajów obiektów albo wskazanych okresów. Restrykcje mogą więc dotyczyć np. ścisłego centrum miasta czy części szczególnie mocno obciążonej ruchem turystycznym. KPRM wskazuje również, że ograniczenie może obejmować tylko określone okresy roku.
Możliwość tworzenia takich stref znajdowała się już we wcześniejszych propozycjach regulacji najmu krótkoterminowego, ale nie znalazła się w projekcie przyjętym przez Radę Ministrów w lipcu. Wrześniowa autopoprawka ponownie wprowadziła zarówno możliwość ustanawiania zakazów przez wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, jak i prawo gmin do tworzenia specjalnych stref.
Trzy naruszenia w pół roku i lokal wypadnie z ewidencji
Większe możliwości reagowania na problemy związane z najmem krótkoterminowym mają otrzymać także mieszkańcy. O przeprowadzenie kontroli obiektu będą mogły wystąpić wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, a także osoby mieszkające w danej nieruchomości lub nieruchomości sąsiedniej. Kontrola będzie mogła dotyczyć również bezpieczeństwa i porządku publicznego.
Chodzi m.in. o sytuacje, w których osoby korzystające z lokalu regularnie powodują hałas, zakłócają ciszę nocną albo w inny sposób stają się uciążliwe dla mieszkańców.
Jeżeli w ciągu sześciu miesięcy właściwe służby lub organy stwierdzą trzy naruszenia dotyczące bezpieczeństwa albo porządku publicznego, samorząd będzie miał obowiązek wykreślenia obiektu z ewidencji miejsc, w których świadczone są usługi hotelarskie. To rozwiązanie jest zdecydowanie bardziej precyzyjne niż wcześniejsze odwołanie do „powtarzających się uchybień”.
Ważne
Wykreślenie z ewidencji uniemożliwi dalsze legalne świadczenie usług wymagających takiego wpisu.
Najem krótkoterminowy ma podlegać zasadom usług hotelarskich
Projekt zmienia również sposób prawnego traktowania najmu krótkoterminowego. Zgodnie z informacją Sejmu projekt doprecyzowuje pojęcie usługi hotelarskiej poprzez przyjęcie, że jest nią krótkotrwała usługa trwająca nie dłużej niż 30 dni, a pojęcie to ma być tożsame z pojęciem najmu krótkoterminowego.
Podczas pierwszego czytania w Sejmie przedstawiciel Ministerstwa Sportu i Turystyki wskazywał, że „granica 30 dni ma służyć rozróżnieniu najmu krótkoterminowego od innych form udostępniania lokali". Celem zmian jest objęcie wspólnymi zasadami mieszkań i innych obiektów oferowanych na krótkie pobyty, zwiększenie przejrzystości rynku oraz ograniczenie działalności prowadzonej poza oficjalną ewidencją.
Bez wpisu do ewidencji nie będzie legalnego najmu
Jednym z podstawowych elementów projektowanego systemu ma być obowiązek rejestracji obiektów wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego. Obiekt będzie trzeba zgłosić do właściwej ewidencji, a informacje mają być gromadzone także w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych, czyli CWTON. Projekt przewiduje objęcie systemem również nieklasyfikowanych obiektów noclegowych, takich jak prywatne mieszkania udostępniane na krótki okres.
Każdy obiekt ma otrzymać indywidualny numer identyfikacyjny, który będzie wykorzystywany również w ofertach publikowanych na internetowych platformach rezerwacyjnych. Ministerstwo wskazuje, że system ma umożliwić łatwiejsze sprawdzenie legalności działalności oraz ograniczyć szarą strefę.
Ważne
Rejestracja obiektu będzie tylko jednym z obowiązków. Obiekty wykorzystywane do świadczenia usług hotelarskich mają spełniać odpowiednie wymagania sanitarne, budowlane i przeciwpożarowe. Projekt przewiduje również obowiązek posiadania regulaminu określającego zasady pobytu i bezpieczeństwa gości oraz udostępnienia danych umożliwiających kontakt z właścicielem lub administratorem. Projekt obejmuje ponadto rozwiązania związane z zapewnieniem bezpieczeństwa małoletnim przebywającym w obiekcie.
Za działalność bez wpisu grozi do 50 tys. zł kary
Za naruszenie nowych zasad mają grozić wysokie administracyjne kary pieniężne, sięgające nawet 50 tys. zł. Podczas pierwszego czytania projektu w Sejmie przedstawiciel Ministerstwa Sportu i Turystyki potwierdził, że maksymalna sankcja w tej wysokości ma być nakładana m.in. za prowadzenie działalności bez wymaganego wpisu.
Projekt przewiduje sankcje również za inne naruszenia związane ze świadczeniem usług hotelarskich, w tym prowadzenie działalności po zawieszeniu wpisu czy używanie oznaczeń mogących wprowadzać klientów w błąd co do rodzaju albo kategorii obiektu.
Kiedy wspólnota będzie mogła zakazać najmu?
Z punktu widzenia właścicieli mieszkań oraz ich sąsiadów istotne jest to, że nowe uprawnienia jeszcze nie obowiązują. Zgodnie z autopoprawką przepisy umożliwiające wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym wprowadzanie zakazu najmu krótkoterminowego oraz gminom tworzenie stref zakazu mają wejść w życie 1 stycznia 2028 r. Pozostałe rozwiązania mają co do zasady zacząć obowiązywać po 14 dniach od ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw.
Projekt trafił do Sejmu jako druk nr 2865. 2 września 2026 r. doręczono do niego autopoprawkę, oznaczoną numerem 2865-A, a jeszcze tego samego dnia odbyło się pierwsze czytanie. Następnie projekt skierowano do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Obie komisje mają przedstawić swoje sprawozdanie do 20 października 2026 r.
Podstawa prawna:
Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz.U. z 2023 r. poz. 1944)
Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw – druk sejmowy nr 2865
Autopoprawka do projektu – druk sejmowy nr 2865-A z 2 września 2026 r.
Krzysztof Rybak – prawnik, redaktor Forsal.pl, absolwent Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Zajmuję się tematyką podatków, nieruchomości oraz prawa cywilnego i gospodarczego. W swoich tekstach wyjaśniam zmiany w przepisach i ich praktyczne skutki. Przez lata byłem związany z branżą naukową i rolniczą. Zostałem wyróżniony przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi za osiągnięcia w obszarze rynku konopnego.