Budynek przy granicy można rozebrać bez zgody sąsiada
Z przepisów Prawa budowlanego nie wynika ogólny obowiązek uzyskania zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości tylko dlatego, że przeznaczony do rozbiórki obiekt stoi bezpośrednio przy granicy działki. Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę trzeba dołączyć m.in.:
- zgodę właściciela obiektu przeznaczonego do rozbiórki,
- szkic usytuowania obiektu,
- opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych,
- opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia.
Nie oznacza to jednak, że właściciel sąsiedniej nieruchomości zawsze pozostaje poza postępowaniem. Może być jego stroną, jeżeli postępowanie dotyczy jego interesu prawnego lub obowiązku w rozumieniu art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego. Interes prawny musi mieć oparcie w konkretnym przepisie prawa materialnego. W praktyce może wynikać m.in. z przepisów chroniących prawo własności, jeżeli planowana rozbiórka może bezpośrednio oddziaływać na sąsiednią nieruchomość. Sam interes faktyczny, np. obawa przed skutkami prowadzonych robót – nie wystarczy.
Wspólna ściana sama w sobie nie blokuje rozbiórki
Sprawa komplikuje się, gdy budynki do siebie przylegają albo są ze sobą konstrukcyjnie powiązane. Sama wspólna ściana nadal nie oznacza jednak automatycznie, że właściciel sąsiedniego budynku musi wyrazić zgodę na rozbiórkę. Takie stanowisko NSA zajmował m.in. w wyroku z 23 września 2021 r., sygn. akt II OSK 2932/19, sąd uznał, że zgoda wymagana przy ubieganiu się o pozwolenie na rozbiórkę dotyczy właściciela obiektu, który ma zostać rozebrany, a nie właściciela sąsiedniego budynku.
W tamtej sprawie obiekt przeznaczony do rozbiórki miał wspólną ścianę z sąsiednim budynkiem. Projekt został jednak zmieniony w taki sposób, aby w sąsiednim obiekcie nie trzeba było wykonywać robót budowlanych, a wszystkie zabezpieczenia miały powstać na nieruchomości inwestora. NSA uznał, że w takiej sytuacji nie było podstaw do żądania zgody współwłaściciela sąsiedniego budynku ani wykazywania prawa do dysponowania jego nieruchomością na cele budowlane.
Kluczowe jest więc nie samo położenie budynków, lecz rzeczywisty zakres planowanych prac
Jeżeli właściciel rozbiera wyłącznie swój obiekt, a roboty nie obejmują elementów należących do sąsiada i nie wymagają ingerencji w jego budynek, położenie obiektu przy granicy nie daje sąsiadowi prawa weta. Inaczej może być wtedy, gdy prace miałyby objąć element należący również do właściciela sąsiedniej nieruchomości albo nie da się ich przeprowadzić bez ingerencji w jego budynek. Problem może dotyczyć np. ściany, stropu czy konstrukcji dachu. W takiej sytuacji trzeba ustalić, do kogo należą poszczególne elementy i jaki dokładnie zakres robót przewiduje inwestor.
Sąsiad może też podnosić zarzuty dotyczące zagrożenia dla jego nieruchomości. Organ powinien odnieść się do nich w granicach swoich kompetencji, w tym sprawdzić, czy wniosek zawiera wymagany opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia.
Pozwolenie na rozbiórkę nie pozwala wejść na cudzą działkę
Osobną kwestią jest dostęp do sąsiedniej nieruchomości. Pozwolenie na rozbiórkę nie daje inwestorowi automatycznego prawa do wejścia na działkę sąsiada.
Przy budynkach stojących bezpośrednio przy granicy może się jednak okazać, że do bezpiecznego wykonania robót konieczne będzie ustawienie rusztowania, wykonanie zabezpieczeń albo prowadzenie części prac od strony sąsiedniej posesji.
Ważne
W takim przypadku zastosowanie ma art. 47 Prawa budowlanego. Jeżeli wejście na sąsiednią nieruchomość, do budynku lub lokalu jest niezbędne do wykonania prac, inwestor powinien przed ich rozpoczęciem uzyskać zgodę właściciela i uzgodnić z nim sposób, zakres i terminy korzystania z nieruchomości, a także ewentualną rekompensatę.
Brak porozumienia nie musi jednak oznaczać, że robót nie da się przeprowadzić. Inwestor może wystąpić do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Organ rozstrzyga w drodze decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości oraz określa granice tej potrzeby i warunki korzystania z nieruchomości. Przepis przewiduje, że na wydanie decyzji organ ma 14 dni od dnia złożenia wniosku.
Jeżeli podczas korzystania z sąsiedniej nieruchomości powstaną szkody, inwestor ma obowiązek je naprawić. Art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego odsyła w tym zakresie do zasad odpowiedzialności odszkodowawczych określonych w Kodeksie cywilnym.
Budynku przy granicy działki zwykle nie da się rozebrać na samo zgłoszenie
Położenie obiektu przy granicy działki ma znaczenie również przy ustalaniu, czy potrzebne będzie pozwolenie na rozbiórkę, czy wystarczy zgłoszenie Zgodnie z art. 31 Prawa budowlanego pozwolenia na rozbiórkę nie wymaga – ale wymaga zgłoszenia – m.in. rozbiórka budynków i budowli o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa ich wysokości.
Budynek stojący dokładnie w granicy tego warunku nie spełnia. W konsekwencji jego rozbiórka co do zasady będzie wymagała uzyskania pozwolenia.
Trzeba jednak pamiętać o wyjątkach określonych w art. 31 ust. 1a Prawa budowlanego. Ani pozwolenia, ani zgłoszenia nie wymaga m.in. rozbiórka obiektów i urządzeń budowlanych, na których budowę nie jest wymagane pozwolenie na budowę, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej.
Przy zabytkach obowiązują dodatkowe zasady rozbiórki
Odrębne regulacje dotyczą obiektów objętych ochroną konserwatorską. W przypadku obiektu wpisanego do rejestru zabytków pozwolenie na jego rozbiórkę może zostać wydane dopiero po uzyskaniu decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków o skreśleniu obiektu z rejestru. Jeżeli natomiast obiekt nie jest wpisany do rejestru, ale znajduje się w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na jego rozbiórkę podlega uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.
Najważniejsze informacje dla właściciela sąsiedniej działki
- Samo położenie budynku przy granicy – nawet jeżeli przylega on do sąsiedniego obiektu – nie daje właścicielowi sąsiedniej nieruchomości prawa do zablokowania rozbiórki. Jeżeli rozbiórka ogranicza się do nieruchomości inwestora, nie ingeruje w cudze elementy i nie wymaga korzystania z działki sąsiada, jego zgoda co do zasady nie jest potrzebna.
- Właściciel sąsiedniej nieruchomości może być natomiast stroną postępowania, jeżeli wykaże interes prawny, może podnosić zarzuty dotyczące ochrony swojej nieruchomości.
- Inwestor nie może bez podstawy prawnej wejść na jego teren ani wykonywać robót w należącym do niego budynku. Jeżeli jednak do wykonania prac niezbędne jest wejście na sąsiednią posesję, zastosowanie ma odrębna procedura z art. 47 Prawa budowlanego.
Podstawa prawna:
art. 30b ust. 3, art. 31 i art. 47 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.);
art. 28 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1691).
wyrok NSA z 23 września 2021 r., sygn. akt II OSK 2932/19.
Krzysztof Rybak – prawnik, redaktor Forsal.pl, absolwent Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Zajmuję się tematyką podatków, nieruchomości oraz prawa cywilnego i gospodarczego. W swoich tekstach wyjaśniam zmiany w przepisach i ich praktyczne skutki. Przez lata byłem związany z branżą naukową i rolniczą. Zostałem wyróżniony przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi za osiągnięcia w obszarze rynku konopnego.