Ważne
O TYM PRZECZYTASZ:
- Polska ma bardzo niski wskaźnik dostępności miejsc w placówkach opieki i mieszkaniach senioralnych w stosunku do liczby osób powyżej 75. roku życia.
- Okam Capital jako jeden z pierwszych już realizuje projekt Prestia Rezydencje Senioralne - w Łodzi i Warszawie.
- Alter Investment traktuje segment senioralny jako jeden z najważniejszych kierunków rozwoju firmy.
- Większość deweloperów - ATAL, Develia, Robyg, Grupa Echo - obserwuje rynek, ale na razie się nie angażuje.
- Pojawia się też głos sceptyczny: zdaniem Eco Classic większość polskich seniorów nie ma emerytur pozwalających na zakup takich nieruchomości.
Polska na szarym końcu Europy pod względem dostępności mieszkań dla seniorów
Skalę problemu najlepiej oddają liczby. Jak zwraca uwagę Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development, Polska ma bardzo niski wskaźnik dostępności miejsc w placówkach opieki całodobowej i mieszkań w projektach senioralnych w przeliczeniu na liczbę osób powyżej 75. roku życia.
"Znajdujemy się pod tym względem na końcu analizowanych rynków europejskich. W połączeniu z prognozowanym istotnym wzrostem udziału osób starszych w populacji, popyt na tego rodzaju rozwiązania będzie systematycznie rósł" - mówi Witold Kikolski.
Ważne
To właśnie ta luka - między rosnącą liczbą seniorów a brakiem odpowiedniej oferty mieszkaniowej - jest punktem wyjścia do pytania, które coraz częściej pada w branży: czy deweloperzy zdecydują się wejść w segment mieszkań dla seniorów na poważnie?
Kto już buduje? Okam Capital stawia na Prestię
Wśród firm, które nie czekają na dalszy rozwój sytuacji, wyróżnia się Okam Capital. Firma już realizuje własny projekt o nazwie Prestia Rezydencje Senioralne - i to w dwóch różnych lokalizacjach jednocześnie.
Pierwsza inwestycja powstaje w Łodzi, na Księżym Młynie, w ramach projektu Prestige Park. Łączy ona historyczny charakter rewitalizowanych budynków dawnej przędzalni z nowoczesnym mieszkalnictwem. Druga Prestia powstanie w F.S.O. PARK w Warszawie, bezpośrednio przy Bramie Głównej dawnej Fabryki Samochodów Osobowych.
"Czas na działający z powodzeniem w Europie model senior living, który łączy funkcję mieszkaniową z bezpieczeństwem, usługami, aktywnością i integracją społeczną" - mówi Marcin Michalec, dyrektor zarządzający Okam Capital.
Co istotne, projekt nie izoluje seniorów od reszty mieszkańców. W Łodzi dedykowane mieszkania serwisowane dla pokolenia silversów mają sąsiadować z nowo wybudowanymi budynkami dla młodych ludzi i rodzin - w ramach tej samej inwestycji.
Alter Investment: mieszkania dla seniorów to nie dywersyfikacja, to konieczność
Równie zdecydowane stanowisko prezentuje Alter Investment. Firma nie traktuje segmentu senioralnego jako dodatkowej, pobocznej aktywności, lecz jako jeden z głównych filarów swojego rozwoju.
"Skala luki podażowej oraz tempo zmian demograficznych wskazują, że nie jest to chwilowa nisza, lecz trwała potrzeba rynku" - podkreśla Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment.
Firma analizuje zarówno mieszkania projektowane bez barier architektonicznych z pakietem usług, jak i model assisted living rozwijany we współpracy z wyspecjalizowanym operatorem. Wśród konkretnych planów wymienia funkcje senioralne w projekcie w Gdyni oraz projekt zdrowotny i longevity w Lądku-Zdroju.
Deweloperzy nadal analizują rynek mieszkań dla seniorów, zanim podejmą decyzję i ostrożnie rozpoczynają inwestycje
Pomiędzy zdecydowanym działaniem a całkowitym dystansem jest spora grupa firm, które otwarcie przyznają, że segment senioralny jest na ich radarze, ale konkretne decyzje jeszcze nie zapadły.
Grupo Lar Polska traktuje ten kierunek jako element szerszej, etapowej strategii. Firma czerpie z doświadczeń hiszpańskiej spółki matki, która z powodzeniem działa w tym segmencie na rynku w Hiszpanii.
"Luka podażowa na rynku nieruchomości senioralnych w Polsce jest realna i rosnąca. (...) Wejście w segment opieki senioralnej wymaga zupełnie innego know-how operacyjnego niż klasyczne budownictwo mieszkaniowe" - zaznacza Renata McCabe-Kudła, Country Manager Grupo Lar Polska.
Podobnie ostrożne, ale otwarte stanowisko prezentuje BPI Real Estate Poland. Firma podkreśla, że rosnące znaczenie będą miały nie tylko klasyczne placówki opieki całodobowej, ale też mieszkania wspomagane, pozwalające seniorom na samodzielne i aktywne życie.
"Jest to rynek wymagający specjalistycznego podejścia, odpowiedniego modelu operacyjnego i często współpracy z doświadczonym partnerem" - mówi Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland.
Duda Development zwraca z kolei uwagę na zjawisko, które już dziś napędza sprzedaż mieszkań wśród starszych klientów - tzw. syndrom pustego gniazda. Coraz więcej seniorów decyduje się zamienić duży, podmiejski dom na wygodny apartament w mieście, bliżej usług i placówek medycznych. Firma obserwuje tę grupę klientów już dziś w swoich inwestycjach Pułaskiego 19 i Dobry Szeląg w Poznaniu, choć na razie koncentruje się na szczegółowych analizach przed podjęciem decyzji o dedykowanym projekcie senioralnym.
Większość deweloperów wciąż tylko obserwuje, nie angażując się bezpośrednio w budowę mieszkań dla seniorów
Najliczniejsza grupa deweloperów przyznaje, że dostrzega potencjał segmentu senioralnego, ale priorytetem pozostaje dla nich klasyczna działalność mieszkaniowa. ATAL nie prowadzi obecnie inwestycji senioralnych, ale nie wyklucza zaangażowania w przyszłości.
"To kwestia czasu, aż te mieszkania, które dziś adresujemy na przykład do inwestorów, będą w kręgu zainteresowania starszych grup docelowych" - mówi Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal.
Develia stawia obecnie na rozwój innych segmentów rynku living, takich jak prywatne akademiki, choć zmiany demograficzne - jak przyznaje Karol Dzięcioł, członek zarządu Develii - będą jednym z czynników uwzględnianych przy kształtowaniu przyszłych strategii biznesowych firmy.
Grupa Robyg obserwuje segment "bardzo uważnie", ale priorytetem pozostaje rozwój mieszkań w największych miastach. Jak mówi Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Robyg, firma nie wyklucza dalszej dywersyfikacji działalności w dłuższej perspektywie, jeśli będzie to odpowiadać potrzebom rynku.
Podobne stanowisko prezentuje Grupa Echo. Piotr Kozłowski, Design Director w Grupie Echo, podkreśla, że firma nie projektuje mieszkań dla konkretnej grupy wiekowej, ale uwzględnia dostępność architektoniczną i bliskość usług medycznych jako elementy podnoszące komfort wszystkich mieszkańców, niezależnie od wieku.
Profit Development świadomie unika zamykania się w jednym segmencie rynku. Firma specjalizuje się w mieszkaniach dla rodzin i osób kupujących pierwszą nieruchomość, ale - jak zaznacza Artur Smoleń, dyrektor sprzedaży Profit Development - wejście w wyspecjalizowane projekty senioralne wymaga zupełnie innego modelu biznesowego niż klasyczna działalność deweloperska, obejmującego usługi, infrastrukturę opiekuńczą i długoterminowy model zarządzania obiektem.
Projektowanie uniwersalne zamiast dedykowanych osiedli
Część firm wybiera inne podejście - zamiast budować osobne osiedla senioralne, projektuje mieszkania elastyczne, dopasowujące się do zmieniających się potrzeb mieszkańców na różnych etapach życia. Taką strategię realizuje Alides Poland. Firma projektuje budynki dostępne i adaptowalne zarówno dla rodziców z małymi dziećmi, jak i dla seniorów czy osób z ograniczeniami ruchowymi.
"Uwzględniamy również rozwój usług i technologii wspierających samodzielne życie, takich jak domowe wizyty lekarzy, pielęgniarek i fizjoterapeutów, dostawy zakupów czy rozwiązania smart home" - wyjaśnia Konrad Płochocki, dyrektor współzarządzający Alides Poland.
Głos sceptyczny: seniorzy często nie mają pieniędzy, żeby kupić mieszkanie od dewelopera
Nie wszyscy w branży podzielają entuzjazm wobec segmentu senioralnego. Eco Classic zwraca uwagę na praktyczny problem, który może ograniczać realny rozwój tego rynku - niską siłę nabywczą polskich emerytów.
"Niestety większość seniorów nie ma emerytur pozwalających na zakup czy jakiś rodzaj udziału w nieruchomościach. Dopóki to się nie zmieni, nie przewidujemy, żeby tego typu nieruchomości stanowiły znaczący udział rynku" - mówi Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic.
Firma wskazuje jednocześnie na inny kierunek, który uważa za bardziej perspektywiczny - rosnącą liczbę cudzoziemców mieszkających w Polsce, szacowaną na 2,5-3 miliony osób, z których znacząca część planuje zostać w kraju na stałe i również potrzebuje mieszkań.
Co podejście deweloperów do rynku mieszkań dla seniorów oznacza dla przyszłych nabywców?
Zestawienie tych wypowiedzi pokazuje wyraźny podział w branży. Z jednej strony mamy pojedyncze firmy - jak Okam Capital czy Alter Investment - które już traktują segment senioralny jako konkretny biznes i realizują albo planują konkretne projekty w konkretnych miastach.
Z drugiej strony większość dużych deweloperów pozostaje na etapie obserwacji i analiz, czekając na wyraźniejszy sygnał rynkowy, zanim zaangażuje kapitał w wyspecjalizowane inwestycje. Jak podkreśla wielu rozmówców, wejście w ten segment wymaga zupełnie innych kompetencji niż klasyczne budownictwo mieszkaniowe - modelu operacyjnego, usług opiekuńczych i współpracy z wyspecjalizowanymi partnerami.
Ważne
Dla osób starszych i ich rodzin oznacza to, że w najbliższych latach oferta dedykowanych mieszkań senioralnych w Polsce będzie rosła, ale powoli i nierównomiernie - koncentrując się na razie wokół pojedynczych, pilotażowych projektów w największych miastach.
Mieszkania dla seniorów - jak na ten rynek patrzą deweloperzy w Polsce? FAQ
Dlaczego w Polsce brakuje mieszkań dla seniorów?
Polska ma jeden z najniższych w Europie wskaźników dostępności miejsc w placówkach opieki i mieszkaniach senioralnych w stosunku do liczby osób powyżej 75. roku życia, a dotychczasowa oferta deweloperska rzadko uwzględniała tę grupę jako osobny segment.
Który deweloper już zaczął budować osiedla dla seniorów?
Okam Capital realizuje projekt Prestia Rezydencje Senioralne w Łodzi na Księżym Młynie oraz w warszawskim F.S.O. PARK.
Czy deweloperzy planują wejście w segment senioralny?
Część firm, jak Alter Investment, traktuje ten segment jako priorytet rozwoju. Większość - w tym ATAL, Develia, Grupa Robyg czy Grupa Echo - na razie obserwuje rynek bez konkretnych decyzji inwestycyjnych.
Czym różni się senior housing od klasycznego domu opieki?
Senior housing łączy funkcję mieszkaniową z usługami, bezpieczeństwem i możliwością aktywnego, samodzielnego życia, w odróżnieniu od placówek oferujących wyłącznie całodobową opiekę.
Dlaczego niektórzy deweloperzy są sceptyczni wobec tego segmentu?
Eco Classic wskazuje, że większość polskich seniorów nie ma emerytur wystarczających na zakup nieruchomości, co ogranicza realny popyt na tego typu projekty.
Jakie udogodnienia mają mieszkania przyjazne seniorom?
Windy, brak barier architektonicznych, optymalny metraż, bliskość usług medycznych oraz rozwiązania smart home wspierające samodzielne funkcjonowanie.
Jakie inne kierunki inwestycyjne rozważają deweloperzy obok segmentu senioralnego?
Firmy wymieniają między innymi prywatne akademiki, najem instytucjonalny oraz mieszkania dla rosnącej liczby cudzoziemców mieszkających w Polsce.
Źródło: Dompress.pl
W redakcji Infor.pl dzieli się wiedzą opartą na przygotowaniu zawodowym radcy prawnego oraz doświadczeniu z kancelarii prowadzonej od 2017 roku. Jego droga zawodowa związana z prawem zaczęła się jednak już w 2012 roku – po ukończeniu studiów na kierunku prawo na Krakowskiej Akademii rozpoczął pracę w kancelarii (choć jako stażysta zdobywał doświadczenie prawnicze już od 2010 roku), by następnie w latach 2014–2016 odbyć aplikację w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Krakowie i zdać państwowy egzamin zawodowy na radcę prawnego w 2017 roku. Szczególny nacisk kładzie na zagadnienia z zakresu prawa cywilnego, gospodarczego, autorskiego, nowych technologii oraz obrotu nieruchomościami, a także prawa pracy i ubezpieczeń społecznych. Z Krakowem związany jako mieszkaniec od 2007 roku, co przekłada się także na dobrą znajomość lokalnego kontekstu. Prywatnie pasjonuje się motoryzacją – zarówno światem samochodowym, jak i motocyklowym (od kilku lat motocyklista) oraz kinematografią. Miłośnik Włoch.