- To nie jest problem budowlany: Stan techniczny bloku może być idealny. Chodzi wyłącznie o skomplikowany stan prawny ziemi pod budynkiem.
- Kogo to dotyczy: Około 100 tys. posiadaczy praw do lokali w 120 spółdzielniach mieszkaniowych (największa skala: Warszawa).
- Co się dzieje dzisiaj: Projekt ustawy znalazł się w oficjalnym porządku obrad rządu na 6 października 2026 r. (punkt 4. obrad).
- Ważne ostrzeżenie: Dzisiejsza decyzja rządu to dopiero początek drogi legislacyjnej. Ustawa musi przejść przez Sejm i Senat.
Dziś, we wtorek 6 października 2026 r. o godzinie 12:00 Rada Ministrów zajmie się długo wyczekiwanym projektem ustawy (UD335). Ma on rozwiązać gigantyczny problem gruntów znajdujących się we władaniu spółdzielni mieszkaniowych.
Według szacunków Ministerstwa Rozwoju i Technologii sprawa dotyczy aż 120 spółdzielni i około 100 tysięcy właścicieli lokali – przede wszystkim w Warszawie, ale też w innych rejonach Polski.
Cisza przed burzą. Problem wychodzi na jaw przy sprzedaży
Na pierwszy rzut oka wszystko wydaje się w najlepszym porządku. Blok stoi od 40 czy 50 lat, mieszkańcy co miesiąc płacą czynsz, przeprowadzają kosztowne remonty i przekazują lokale swoim dzieciom w spadku.
Bomba tyka jednak poziom niżej, w gruncie.
Część spółdzielni mieszkaniowych do dziś nie posiada pełnego prawa własności ani nawet prawa użytkowania wieczystego do terenu, na którym postawiono bloki. Korzenie tego problemu sięgają czasów PRL oraz chaosu z pierwszych lat transformacji ustrojowej. Budynki stawiano wówczas na gruntach państwowych, a późniejszych przekształceń własnościowych nigdy formalnie nie doprowadzono do końca.
Gdy po latach właściciel postanawia sprzedać lokum, następuje twarde lądowanie na ziemi.
Ważne
W czym tkwi haczyk? Nieuregulowany status gruntu uniemożliwia założenie księgi wieczystej dla mieszkania oraz ustanowienie odrębnej własności. W praktyce oznacza to, że kupujący nie otrzyma kredytu hipotecznego, ponieważ bank nie ma na czym ustanowić zabezpieczenia. Rynek potencjalnych nabywców kurczy się wyłącznie do osób płacących twardą gotówką.
Skala jest ogromna. Główny problem w stolicy, ale dotyczy całego kraju
Z szacunków rządowych wynika, że regulacja może bezpośrednio wpłynąć na życie 100 tysięcy rodzin.
Choć przypadek dotyczy nieruchomości w całej Polsce, statystyki pokazują jasno: najbardziej dotknięta jest Warszawa, gdzie wciąż dziesiątki tysięcy mieszkań spółdzielczych funkcjonuje w prawnej próżni.
Sytuacja nie jest jednak jednakowa dla każdego. Poszczególne budynki różnią się historią prawną działki, datą oddania bloku do użytku czy tym, czy spółdzielnia zdążyła złożyć w przeszłości odpowiednie wnioski.
Rewolucja w przepisach. Co dokładnie chce zmienić rząd?
Snopek prawnych przeszkód ma zostać przecięty za sprawą nowych narzędzi administracyjnych. Projekt ustawy UD335 przewiduje:
- Roszczenie o użytkowanie wieczyste i własność: Spółdzielnie dostaną jasne prawo do żądania ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu oraz nieodpłatnego przeniesienia własności stojących na nim budynków.
- Szybszy tryb administracyjny: Postępowania będą się toczyć przed organami administracji (starosta przy gruntach Skarbu Państwa; wójt, burmistrz, prezydent miasta przy gruntach samorządowych). Ma to wyeliminować wieloletnie klincze sądowe.
- Narzędzia walce z bezczynnością: Spółdzielnie otrzymają formalne oręż do ponaglania urzędników w przypadku przewlekłości spraw.
- Furtka dla spraw w toku: Spółdzielnie, które złożyły wnioski w starym trybie, dostaną 6 miesięcy od wejścia ustawy w życie na przejście na nową, szybszą ścieżkę.
Ważne zastrzeżenie: Mieszkaniec nie dostanie gruntu „z automatu”
W tym miejscu trzeba postawić grubą kreskę i uniknąć nieporozumień.
Nowe przepisy NIE oznaczają automatycznego uwłaszczenia mieszkańców ani natychmiastowego rozdawania gruntów indywidualnym osobom.
Uprawnienia i roszczenia będą przysługiwać spółdzielni mieszkaniowej, a nie bezpośrednio lokatorowi. To spółdzielnia musi formalnie przeprowadzić całą procedurę urzędową. dopiero gdy spółdzielnia ureguluje stan prawny działki pod blokiem, dla Twojego mieszkania otworzy się prosta droga do założenia księgi wieczystej.
Jak sprawdzić, czy Twoje mieszkanie ma ten problem? Instrukcja w 5 krokach
Sam fakt, że mieszkasz w bloku z wielkiej płyty lub w starej spółdzielni, nie oznacza automatycznie, że grunt jest nieuregulowany. Aby zyskać pewność, skontaktuj się ze swoją spółdzielnią i zadaj 5 konkretnych pytań:
- Jaki jest status prawny działki, na której stoi nasz budynek?
- Czy spółdzielnia jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu?
- Czy dla terenu pod budynkiem oraz dla mojego lokalu jest założona księga wieczysta?
- Czy w sprawie gruntu pod naszym blokiem toczy się obecnie jakiekolwiek postępowanie administracyjne lub sądowe?
- Czy spółdzielnia planuje skorzystać z nowych przepisów (projekt UD335) po ich uchwaleniu?
Często zadawane pytania (FAQ)
Czy ustawa zacznie obowiązywać od dzisiaj?
Nie. 6 października 2026 r. projekt jest dopiero rozpatrywany przez Radę Ministrów. Aby stał się obowiązującym prawem, musi przejść całą ścieżkę w Sejmie i Senacie oraz uzyskać podpis Prezydenta.
Czy bez księgi wieczystej mogę sprzedać mieszkanie?
Tak, ale wyłącznie kupującemu, który dysponuje gotówką. Osoba chcąca posiłkować się kredytem hipotecznym nie otrzyma decyzji pozytywnej z banku do czasu uregulowania stanu gruntu.
Czy za użytkowanie wieczyste trzeba będzie zapłacić?
Projekt przewiduje opłatę pierwszą oraz opłaty roczne, jednak przepisy zakładają możliwość stosowania bonifikat, w zależności od decyzji właściciela gruntu (samorządu lub Skarbu Państwa).
Źródła: Kancelaria Prezesa Rady Ministrów (Porządek obrad RM z dnia 06.10.2026 r.); Wykaz prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów – projekt UD335; Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Anna Zdrowiecka jest dziennikarką i redaktorką specjalizującą się w szeroko rozumianej tematyce konsumenckiej. Pisze o zmianach, usługach, nowych rozwiązaniach oraz codziennych problemach, które mogą wpływać na decyzje i wydatki czytelników. Publikuje w serwisach Infor.pl, Dziennik.pl, Forsal.pl i Zdrowiego.pl.
W swoich artykułach porusza między innymi tematykę domowych poradników, zakupów, usług, technologii użytkowej, telekomunikacji oraz praw konsumenta. Skupia się przede wszystkim na praktycznym znaczeniu opisywanych zmian, wyjaśnia, kogo dotyczą, co oznaczają w codziennym życiu i na co warto zwrócić uwagę.
Stawia na prosty, zrozumiały język, rzetelne źródła oraz informacje, które pomagają czytelnikom podejmować świadome decyzje.
