Działka może należeć do jednej osoby, a tunel do drugiej
Chodzi o odrębną własność obiektów budowlanych, w skrócie OWOB. Rozwiązanie zostało wpisane 1 września 2026 r. do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów pod numerem UD465. Nowe rozwiązanie ma ułatwić realizację dużych inwestycji infrastrukturalnych. Po wejściu w życie planowanej reformy, obiekt budowlany nie zawsze musiałby mieć tego samego właściciela co grunt, z którym jest związany.
W praktyce właściciel mógłby nadal posiadać działkę i stojący na niej dom, podczas gdy znajdujący się pod nieruchomością tunel kolejowy, stacja lub inny samodzielny obiekt należałby do innego podmiotu, np. operatora infrastruktury.
Resort mówi w tym kontekście o „segmentacji” prawa własności. Chodzi o stworzenie podstaw prawnych do tego, aby ta sama przestrzeń mogła być wykorzystywana przez różnych właścicieli na różnych poziomach – pod ziemią, na powierzchni i nad nią.
Jak daleko sięga dziś własność działki?
Już obecnie własność gruntu nie rozciąga się bez żadnych ograniczeń ani w górę, ani w dół. Zgodnie z art. 143 kodeksu cywilnego własność nieruchomości obejmuje przestrzeń nad i pod powierzchnią gruntu, ale tylko w granicach wynikających ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.
Polskie prawo już dziś przewiduje wyjątki od zasady, zgodnie z którą to, co jest trwale związane z gruntem, stanowi jego część składową. Dotyczy to m.in. niektórych urządzeń przesyłowych. Nowe przepisy mają rozszerzyć te rozwiązania i stworzyć bardziej jednolitą konstrukcję prawną, dzięki niej obiekt znajdujący się na cudzym gruncie, pod jego powierzchnią albo nad nim będzie mógł stanowić odrębny przedmiot własności.
Po co rząd wprowadza nowe prawo własności?
Ministerstwo Rozwoju i Technologii – odpowiedzialne za projekt – wskazuje przede wszystkim na potrzeby dużych inwestycji infrastrukturalnych, transportowych i energetycznych. W centrach miast coraz częściej ta sama przestrzeń jest wykorzystywana na kilku poziomach. Pod ziemią może przebiegać metro albo kolej, na powierzchni funkcjonować ulica lub plac, a przestrzeń ponad infrastrukturą może zostać przeznaczona pod zabudowę.
Dziś inwestorzy muszą w takich sytuacjach korzystać z różnych konstrukcji prawnych, m.in. służebności, użytkowania wieczystego czy umów cywilnoprawnych. Zdaniem resortu nie tworzą one jednak jednego, spójnego i wystarczająco trwałego modelu. OWOB ma dać właścicielowi obiektu pełniejsze i stabilniejsze prawo rzeczowe. W praktyce będzie on mógł dysponować takim obiektem niezależnie od własności gruntu, a także ustanawiać na nim ograniczone prawa rzeczowe.
Jako jeden z przykładów wykorzystania nowych przepisów wskazano kolejową linię średnicową w Warszawie. Przebiega ona przez jedne z najbardziej atrakcyjnych inwestycyjnie terenów w centrum stolicy. Jednocześnie tunele i stacje muszą pozostawać dostępne dla operatora odpowiedzialnego za ich utrzymanie, remonty i modernizację. W nowym modelu infrastruktura kolejowa mogłaby stanowić odrębną własność operatora, a przestrzeń nad nią mogłaby zostać wykorzystana pod inne inwestycje.
Czy inwestor będzie mógł zbudować tunel pod cudzym domem bez jego zgody?
Samo wprowadzenie OWOB nie oznacza, że prywatny inwestor będzie mógł wejść pod cudzą działkę i rozpocząć budowę bez zgody właściciela, odpowiedniego tytułu prawnego czy wymaganych decyzji. W typowym przypadku inwestycja prowadzona na cudzym gruncie nadal będzie wymagała uregulowania relacji z właścicielem nieruchomości.
Ważne
Jak informuje „Rzeczpospolita”, ustanowienie OWOB będzie również możliwe w drodze decyzji administracyjnej, jeżeli będzie chodziło o inwestycję celu publicznego.
Sama budowa nadal będzie musiała spełniać wymagania wynikające z prawa budowlanego, przepisów planistycznych oraz innych regulacji właściwych dla danego rodzaju inwestycji. Rząd zakłada ponadto, że ustanowienie odrębnej własności nie powinno zakłócać dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości i powinno respektować istniejące prawa.
Odrębna własność obiektu budowlanego będzie mogła więc powstać na trzy sposoby:
- na podstawie porozumienia inwestora z właścicielem albo użytkownikiem wieczystym gruntu,
- w wyniku jednostronnej czynności właściciela gruntu albo
- w przypadku inwestycji celu publicznego – na podstawie decyzji administracyjnej.
Ważne
Dla prywatnych właścicieli nieruchomości największe znaczenie ma ostatni wariant. Dopiero pełny projekt ustawy pokaże jednak, jakie dokładnie warunki będą musiały zostać spełnione, aby OWOB mogła zostać ustanowiona administracyjnie.
Właściciel tunelu będzie potrzebował dostępu do działki
Właściciel obiektu musi mieć możliwość dotarcia do infrastruktury, jej naprawy czy konserwacji. Dlatego zgodnie z założeniami OWOB ma być powiązana z odpowiednią służebnością regulującą relacje pomiędzy właścicielem gruntu a właścicielem obiektu.
Służebność ma zapewniać dostęp niezbędny do utrzymania, naprawy i eksploatacji infrastruktury, a w razie potrzeby również do jej rozbiórki. Właściciel działki nadal będzie więc właścicielem swojego gruntu, ale korzystając z niego, będzie musiał uwzględniać prawa przysługujące właścicielowi odrębnego obiektu.
Co nowe przepisy mogą oznaczać dla właściciela nieruchomości?
Dla inwestorów, OWOB może oznaczać łatwiejsze wykorzystywanie atrakcyjnych terenów oraz znacznie stabilniejszy tytuł prawny do infrastruktury znajdującej się pod gruntem, nad nim lub na jego powierzchni. Z punktu widzenia właściciela nieruchomości ustanowienie OWOB nie oznacza automatycznej utraty własności działki.
Istnienie cudzego obiektu pod nieruchomością nie pozostaje jednak bez znaczenia. Tunel, stacja czy inna infrastruktura mogą w przyszłości wpływać na sposób zagospodarowania działki, np. przy projektowaniu głębokich fundamentów, garaży podziemnych albo innych robót ingerujących w przestrzeń pod powierzchnią gruntu, co może w skrajnych przypadkach wpływać na jej wartość.
Czy w związku z tym będzie przysługiwać odszkodowanie?
W opublikowanych założeniach nie przedstawiono szczegółowego, powszechnego mechanizmu rekompensaty dla każdego właściciela nieruchomości, którego grunt zostanie powiązany z OWOB. Jeżeli nowe prawo będzie ustanawiane na podstawie umowy, kwestie finansowe mogą zostać uregulowane bezpośrednio między właścicielem a inwestorem. Strony będą mogły ustalić m.in. wysokość wynagrodzenia i warunki korzystania z nieruchomości.
Znacznie więcej pytań pojawia natomiast się wtedy, gdy OWOB będzie ustanawiana decyzją administracyjną na potrzeby inwestycji celu publicznego. W takim przypadku kluczowe będą przepisy określające przesłanki ingerencji w prawo własności oraz ewentualne zasady rekompensowania szkód, ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości czy spadku jej wartości.
Najpierw promesa, później odrębna własność
W przypadku nowych obiektów jednym z etapów procedury ma być uzyskanie promesy w formie decyzji administracyjnej. Ma ona dawać inwestorowi gwarancję, że po spełnieniu określonych warunków będzie możliwe ustanowienie odrębnej własności obiektu.
Konieczne będzie m.in. uzyskanie przez obiekt statusu samodzielnego oraz pozwolenia na użytkowanie albo innego aktu umożliwiającego jego legalne użytkowanie. Według obecnych założeń promesę, a następnie zaświadczenie o samodzielności obiektu, ma wydawać starosta. Po oddaniu obiektu do użytkowania nowe prawo będzie mogło zostać ujawnione w księdze wieczystej.
Planowane przepisy obejmą również grunty oddane w użytkowanie wieczyste. Jeżeli użytkownik wieczysty będzie chciał ustanowić OWOB, ma być potrzebna zgoda właściciela nieruchomości. Jeżeli jej nie uzyska, będzie mógł dochodzić swojego żądania przed sądem.
Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?
Na dzień dzisiejszy projekt nie widnieje jeszcze w Rządowym Centrum Legislacji. Planowany termin przyjęcia projektu przez RM to natomiast IV kwartał 2026 r. Dopiero po jego przyjęciu, poprzedzonym m.in. konsultacjami publicznymi, projekt może trafić do Sejmu, gdzie będzie musiał przejść całą procedurę legislacyjną, a następnie uzyskać podpis prezydenta.
Podstawa prawna:
Projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych (UD465)
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795)
Krzysztof Rybak – prawnik, redaktor Forsal.pl, absolwent Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Zajmuję się tematyką podatków, nieruchomości oraz prawa cywilnego i gospodarczego. W swoich tekstach wyjaśniam zmiany w przepisach i ich praktyczne skutki. Przez lata byłem związany z branżą naukową i rolniczą. Zostałem wyróżniony przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi za osiągnięcia w obszarze rynku konopnego.