Ile m² ma mieszkanie można dziś kupić za przeciętny dochód?
Autorzy badania, z Politechniki Wiedeńskiej Polska wyraźnie wskazują na charakterystyczny dla Europy Środkowo-Wschodniej problem: dochody pozostają systematycznie niższe, podczas gdy ceny nieruchomości znacznie bardziej zbliżyły się do średniego poziomu europejskiego. Polska została przez nich wskazana wprost jako kraj szczególnie wyróżniający się niską dostępnością zakupu mieszkań.
44% Europejczyków nie stać na mieszkanie powyżej granicy 50 m²
Badanie objęło ponad 22 mln ofert sprzedaży i najmu nieruchomości w 31 krajach. Wyniki pokazują, że niska dostępność nie jest wyłącznie polskim problemem. 44% mieszkańców Europy żyje na obszarach, gdzie przy założeniach przyjętych przez badaczy można sfinansować mniej niż 50 m². Kolejne 28% mieszka tam, gdzie dostępny metraż wynosi od 50 do 75 m². Oznacza to, że ponad 70% mieszkańców analizowanych obszarów żyje w regionach, w których modelowy 30-letni kredyt pozwala na zakup maksymalnie 75 m².
W miastach sytuacja jest jeszcze trudniejsza. Z danych przedstawionych przez autorów wynika, że 59% mieszkańców miast żyje w regionach należących do najniższej kategorii dostępności – poniżej 50 m². Kolejne 25% przypada na przedział 50–75 m². Wyższe zarobki osiągane w dużych aglomeracjach nie wystarczają więc, by zrekompensować poziom cen nieruchomości.
Autorzy badania wykorzystują tzw. ekwiwalentny dochód rozporządzalny, uwzględniający wielkość gospodarstwa i sprawdzają, jaki metraż można byłoby sfinansować, przeznaczając jedną trzecią tego dochodu na 30-letni kredyt hipoteczny. Model nie uwzględnia m.in. indywidualnej oceny zdolności kredytowej ani wkładu własnego. Wyniki należy więc traktować przede wszystkim jako porównanie dostępności pomiędzy regionami, a nie informację o tym, jaki kredyt otrzyma konkretna osoba.
Prawo rynku nieruchomości: właściciel i pierwszy kupujący startują z dwóch różnych miejsc w transakcji o mieszkanie
W przypadku Polski ważne jest jeszcze jedno zastrzeżenie. Autorzy zwracają uwagę, że nasz kraj ma bardzo wysoki udział właścicieli nieruchomości nieobciążonych kredytem hipotecznym. Oznacza to, że niekorzystna relacja między bieżącymi dochodami a obecnymi cenami mieszkań nie jest jednakowo odczuwana przez wszystkich. Badanie pokazuje przede wszystkim, jak trudno wejść dziś na rynek, a nie sytuację osób, które nieruchomość posiadają już od wielu lat.
Jak tłumaczy ekspertka Lendi Home, Izabela Żygadło: - Widzę różnicę między sytuacją osoby kupującej pierwsze mieszkanie a klientem, który ma już nieruchomość i może wykorzystać zgromadzony w niej kapitał. Pierwszy kupujący musi jednocześnie zmierzyć się z aktualnymi cenami, zgromadzić wkład własny i uzyskać finansowanie. Dlatego nawet przy dobrych, stabilnych dochodach często okazuje się, że mieszkanie odpowiadające pierwotnym oczekiwaniom jest poza zakładanym budżetem. Wtedy zaczyna się bardzo praktyczne szukanie kompromisu: mniejszy metraż, inna lokalizacja albo niższy standard. Klienci coraz częściej porównują mniejsze mieszkanie w mieście z większym lokalem na obrzeżach lub w miejscowościach dobrze skomunikowanych z miastem. Dlatego sama cena za metr nie pokazuje dziś całej sytuacji kupującego. Znacznie ważniejsze jest to, ile realnie może kupić za swój budżet i z czego jest gotowy zrezygnować.
Dodatkowym kontekstem jest standard i wielkość mieszkań, które Polacy już posiadają. Według Eurostatu w 2024 r. 33,7%. mieszkańców Polski żyło w przeludnionych gospodarstwach domowych, wobec 16,9% średnio w Unii Europejskiej. Odsetek w Polsce był więc niemal dwukrotnie wyższy od średniej unijnej. Sam fakt posiadania nieruchomości nie oznacza zatem, że jej metraż odpowiada potrzebom gospodarstwa domowego ani że jego właściciel może bez problemu zamienić ją na większą.
Mieszkanie na start: mniej metrów czy lokalizacja dalej ,,od centrum”
Z perspektywy osoby szukającej mieszkania europejska mapa dostępności prowadzi do bardzo praktycznego wniosku. Gdy budżet nie pozwala na zakup oczekiwanego mieszkania, kupujący musi znaleźć równowagę pomiędzy trzema podstawowymi parametrami: powierzchnią, lokalizacją i standardem.
W Niemczech, Francji czy Hiszpanii dobrze widać to na poziomie geograficznym. Najdroższe aglomeracje i obszary turystyczne wyraźnie odcinają się od bardziej dostępnego zaplecza. Podobny mechanizm działa w Polsce – możliwości kupującego mogą istotnie zmieniać się wraz z oddalaniem się od najdroższych części dużych miast.
Klienci bardzo często zaczynają od określenia, jakiego mieszkania szukają, a dopiero później sprawdzają możliwości finansowania. Przy obecnej relacji cen nieruchomości do dochodów kolejność powinna być odwrotna. Klienci najpierw powinni ustalić kwotę, którą dysponują co miesiąc, aby spłacać ratę kredytu. Z punktu widzenia klienta najważniejsze nie jest więc pytanie: „ile kredytu mogę dostać?”, ale „na jaką miesięczną ratę mogę sobie realnie pozwolić?”. Dopiero taki budżet warto zestawiać z cenami mieszkań w poszczególnych lokalizacjach. - Dziś coraz częściej zdolność kredytowa i akceptowalny poziom miesięcznej raty definiują metraż, standard i lokalizację mieszkania, którego klient może szukać. To budżet powinien wyznaczać zakres poszukiwań, bowiem często mieszkanie, które odpowiada oczekiwaniom klientów jest poza ich możliwościami finansowymi. W praktyce oznacza to konieczność dopasowania oczekiwań związanych z zakupem nieruchomości do realnego budżetu domowego najczęściej poprzez zmianę metrażu na mniejszy – mówi Żaneta Chryczyk, ekspertka kredytowa Lendi.
Najpierw realny budżet, potem pod niego wybieramy mieszkanie
Badanie Politechniki Wiedeńskiej pokazuje więcej niż różnice w nominalnych cenach mieszkań pomiędzy krajami. Dostępność zależy od relacji pomiędzy lokalnymi zarobkami a cenami nieruchomości – i właśnie ta relacja stawia osoby wchodzące dziś na polski rynek w trudnej sytuacji. Model badaczy z Politechniki nie uwzględnia wkładu własnego. W praktyce osoba kupująca pierwszą nieruchomość musi więc pokonać dodatkową barierę, zanim zacznie spłacać kredyt uwzględniany w europejskim porównaniu.
Izabela Żygałdo, ekspertka Lendi Home dodaje: - Kupujący nie funkcjonuje osobno na rynku nieruchomości i osobno na rynku kredytowym. Dla niego to jeden proces i jedna decyzja. Jeśli na początku wie, jaki budżet i miesięczny koszt finansowania są dla niego bezpieczne, może od razu przełożyć je na konkretne oferty. - Właśnie dlatego budżet staje się równie istotnym kryterium poszukiwania mieszkania jak liczba pokoi, metraż czy dzielnica.
Pytanie, czy 50 m² jest dziś w zasięgu nie ma więc jednej odpowiedzi. Badanie pokazuje jednak wyraźnie, że Polska należy do tych części Europy, w których wejście na rynek mieszkaniowy jest szczególnie wymagające. Dla nowych nabywców coraz ważniejsza staje się nie sama cena metra, lecz odpowiedź na dużo bardziej praktyczne pytanie: ile metrów rzeczywiście można kupić za budżet wynikający z własnych dochodów i możliwości finansowania.
Dziennikarz z zawodu i zamiłowania. Zajmuje się tematyką gospodarczą, prawną i finansową, szczególnie nowymi technologiami, i komunikacją oraz mediami. Poza dziennikarstwem zajmuje się fotografią, jeździ na nartach i uwielbia Hiszpanię. Z marką INFOR związany wcześniej, zaczynał przygodę z dziennikarstwem w Gazecie Prawnej. Od kwietnia 2026 r. już jako dziennikarz internetowy przygotowuje i publikuje artykuły na portalu Forsal.pl.
